记者 杜萌

2021年5月17日，首批9只公募REITs产品获批，随后在6月7日成立，公募REITs正式面市。三年时间里，沪深两市交易所陆续有36只公募REITs成功上市，涵盖收费公路、产业园区、水务、仓储物流、清洁能源、保障性租赁住房、消费基础设施等多种资产类型，首发加扩募规模突破千亿元大关。

截至2024年5月16日，我国上市公募REITs已达36只，首发和扩募合计发行规模达到了1248亿元。继首批4只公募REITs于去年顺利扩募后，今年以来，我国公募REITs市场正初步形成“首发+扩募”双轮驱动的格局。

二级市场表现回暖

今年以来，REIT项目在二级市场的表现快速回暖。中证REITs指数今年以来回报率为5.94%，近三个月来的回报率为10.22%。

截至5月16日收盘，相较发行价，目前共有14只REITs的盘中价格保持上涨。其中，华夏北京保障房REIT涨幅最好，今年新成立的嘉实物美消费REIT涨幅也接近10%。

在市场基本面稳定的前提下，多重因素共同提升了REITs的市场表现。   

华夏基金表示，多因素助力公募REITs出现反弹：首先，经营业绩改善。随着2024年一季报报告的披露，部分项目经营数据稳定，可供分配金额完成情况优于预期，是二级市场表现的首要前提和重要基础；其次，制度体系不断优化。新“国九条”等政策催化下，为REITs市场提供了政策支持和发展方向，有利于鼓励和增强长期持有投资逻辑，降低市场波动性，提升REITs长期配置价值； 第三，债市利率中枢下行，REITs作为高分红资产的整体配置价值有望持续提升，也需要持续关注底层资产经营分化对二级市场的影响。      

博时招商蛇口产业园REIT基金经理刘玄表示，证监会将REITs纳入沪深港通，短期来看，一方面，该政策有利于提振境内外REITs市场投资信心，两地REITs市场互动性有所增强；另一方面，债市利率中枢下行，“资产荒”下，非银机构配置压力仍大，REITs或成为以险资为主的长期资金的重要配置方向，市场供需关系改善。    

Wind数据显示，今年以来，FOF作为公募REITs增量资金持续入市，截至一季度末共持有公募REITs 4365万元，持仓规模环比提升36.6%。

“首发+扩募”双轮驱动

REITs项目储备方面，交易所信息显示，截至5月16日，目前还有建信建融家园租赁住房REIT、招商公路高速公路REIT等十多只REITs进入受理反馈问询等阶段，距离正式获批指日可待。          

另一方面，继首批4只公募REITs于去年顺利扩募后，今年以来，公募REITs市场正初步形成“首发+扩募”双轮驱动的格局。日前，中航京能光伏REIT扩募申报被上交所受理，这是行业首单资产混装的扩募项目，这意味着公募REITs将从单一资产扩募迈进混装资产扩募的2.0时代。

“扩募对于基础设施公募REITs的好处主要在于提升了资产的分散性，降低了集中性的风险，而无论是单一类型资产的区域分散性还是相似资产收入的分散性，对已上市基金来说都具有积极影响。”博时招商蛇口产业园REIT基金经理刘玄表示，公募REITs市场首发+扩募“两条腿走路”才能更快、更稳健地发展。

华夏基金表示，REITs产品迎来市场机遇，第一，目前经营数据较好、现金流稳定的项目更容易获得市场的青睐，同时已上市优质运营主体可以积极扩募，收购优质资产，优化投资组合，形成投融资良性循环；第二，运营管理信息透明化，做好投资者关系、常态化信息披露及合规管理有助于提振投资者信心；第三，利率中枢下行，具备稳健高分红属性的资产更容易获得投资者的关注。