文|空间秘探 王羽佳

今年以来，酒店和公寓市场热度持续上升，先有广东私人买家超十亿买下上海雅诗阁公寓，后有铁狮门高调收购上海五角场智选假日酒店，即使在面临租赁市场下行的情况下，酒店与公寓等大宗资产仍交易火热，最新数据显示，4月份以来，酒店和公寓资产持续获得青睐，成交额达11.5亿元……大宗资产交易下行，酒店和公寓为何成为热点，更受欢迎？

大宗资产交易酒店和公寓资产受青睐

据最新统计， 2024年4月中国内地大宗物业成交总额45.6亿元，较23年同期下降34.3%；与此同时，总成交单数8笔，相较于去年同期减少10笔，同比下降55.6%；单笔成交金额同比上升46.2%至5.7亿元。与去年相比，4月份成交均价较低，月内仅有一笔法拍交易。

从交易资产类型来看，商业资产为4月主力成交业态，达到17.9亿元，占总交易规模的42.1%。办公/研发当期成交额次之，达到16.59亿元，同比下降67.1%，交易活跃度较前几年有明显下滑，酒店和公寓资产持续获得青睐，4月成交额达11.5亿元。从区域上来看，上海成为酒店及公寓大宗资产交易的首要基地。以上海为核心的长三角城市群以42.1亿元的成交金额居首位，其中上海总成交额约40.95亿元， 为单城市最高。

与前些年相比，除酒店和公寓等资产外，其余的物业类型规模均大幅度减少，其中最为明显的是大宗市场热度较高的办公和研发资产，4月份成交额同比下降67.1%，而酒店和公寓资产一直维持着较高的热度，持续受到投资者的追捧。

综合分析看来，从近五年大宗资产交易情况来看，2024年4月大宗市场阶段性冷淡，市场成交总规模为今年以来最低；单笔成交额虽处低位，但较2023年来看，4月的成交均价好于多数月份。目前大宗市场虽部分优质资产表现稳定，但市场投资情绪还较为谨慎、趋于保守。

不过，酒店和公寓资产近来热度一直维持较高，持续受到投资者追捧，即便保租房大量的集中入市带来了租赁市场的出租率和租金的走低，但长租公寓市场的出租率和租金还是相对稳定，这也从侧面说了集中式公寓收益的稳定性，加之随着国家对于长租行业的金融支持不断，尤其是保租房公募REITs使得行业形成了“投融建管退”的完整投资闭环，公寓资产持续获得青睐。此外，今年以来，酒店的交易一直不断，虽然市面上有不少流拍的新闻，但是优质的酒店物业相比于往年，今年的“景气指数”明显更高。

酒店交易为何陷入“冰火两重天”

不过，酒店交易在市场也呈现分化态势，用“冰火两重天”来概括一点不为过。近年来，市场上出现了多起高端酒店资产大宗交易。例如金峰水泥斥资24亿买下上海静安区奢华酒店宝格丽酒店；绿地集团将上海绿地万豪酒店出售给北京银行；新华联出售转让铂尔曼酒店、北京新华联丽景湾国际酒店、银川新华联喜来登大酒店；世贸出售上海外滩茂悦、上海佘山洲际酒店……仅今年一季度就有21个亿元以上的酒店进入拍卖流程，酒店抛售活跃数迎来一波高潮。然而，有些酒店在买家眼里尤为吃香，有些酒店则存放落灰，甚至沦为不良资产拍卖。

今年以来，酒店交易除了上文说的大宗资产交易火爆外，一些个体投资人也投入中小型或单体酒店的交易中来。上海近日酒店投资市场再度完成一单交易——一名本地个人投资者，成功购入位于上海中兴路板块的秋果酒店。该秋果酒店项目实为秋果酒店上海火车站店，坐落于共和新路中兴路口，值得一提的是，该门店也是秋果酒店全国百店布局下，在上海的首个落子项目。数据显示，4月仅有北京、上海、 合肥三城有大宗成交，其中上海成交额占九成。此外，上海的中小型酒店交易也十分活跃。

当然，卖不动卖不出去的酒店也是比比皆是。近日社交媒体上也流出一份上海最新代售酒店清单，当中仅“比较方便操作的酒店资产”就包括31家，过去几年一直“叫卖”的老面孔也出现在清单中，也有上海豫园万豪酒店等新成员，资产价值从1亿元到22亿元不等，其中低价资产占比过半。不止上海，某交易平台上，全国各地多个亿元酒店老面孔仍然被挂在网上。

2023年底，中国信达对天房商业（天津）有限公司等3户不良债权资产包公开转让，起拍价20亿，唯一的报名人最终成为接盘人。3户债权资产包债权本息总额合计为人民币29.59亿元，其中本金余额21.45亿元。抵押物为天津丽思卡尔顿酒店、三亚洲际酒店、光合谷温泉酒店。正是因为天津丽思卡尔顿是一座百年建筑，且是顶奢酒店，因此该笔不良债权备受业内关注。虽然热度很高，但是中国信达天津分公司的拍卖进度却不太顺畅，该笔债权从2023年8月至今已经流拍过两次，起拍价也从最初的29.5亿一路下降到20亿……

不难看出，在大宗资产交易市场上，地理位置优越，流水多，品牌效应强越容易获得买家青睐，尤其是中端品牌酒店。相反，重资产酒店、运营较差的酒店出售比较艰难，最终成为不良资产。

公寓交易近3年为何超过200亿元

相比于酒店的多样性，公寓交易则是逐年攀涨。近年来，公寓赛道火热，吸引了一批又一批的新玩家入局，公寓大宗交易市场活跃。例如，全球服务公寓运营商辉盛国际于近日正式宣布启动上海五角场辉盛坊公寓酒店；城璟收购复星星堡公寓；广东土豪收购凯德雅诗阁衡山服务式公寓等等，据不完全统计，公寓交易额近三年以来超过200亿元。数据显示，无论是公寓交易数量还是建筑面积统计，公寓交易量呈逐年上升趋势，并在2023年达到了高峰。与之相反，一直占据大宗交易市场头牌的写字楼却开始备受冷落。

写字楼遇冷，整体交易市场下滑的趋势下，公寓凭什么在三年时间里能获取超200亿元的交易额？

其一，公寓稳定化决定投资利益化。从收购后的项目定位来看，按建筑面积统计，50.7%的大宗交易项目会定位为租赁式社区，25.5%会定位为高端公寓，19.5%定位为青年公寓。即便有大量的保租房流入市场，但是对于租房来说，需求还是大于供给，因此，租金价格并没有出现断崖式下跌，这也集中说明了公寓投资的稳定性。

其二，金融政策红利，公寓投资闭环形成。随着国家对于长租行业的金融支持不断，建立‘租购并举’住房制度的大背景下，长租公寓的政策红利有望继续释放。尤其是保租房公募REITs使得行业形成了“投融建管退”的完整投资闭环，公寓资产持续获得青睐。

其三，公寓品牌效应显著，写字楼几乎没有品牌。公寓与写字楼不同，公寓为大众服务，提供住所，而其品牌效应更能吸引大量住客的选择；写字楼则为企业办公服务，租赁群体更多的看待办公环境和地理位置，品牌效应相对不是那么明显。尽管前些年联合办公有众多品牌诞生，但近年来，写字楼品牌效应并不明显，因此写字楼自身作为投资标的品牌溢价功能很难体现出来。

纯投资性物业减值，投资进入新资管时代

随着房企单一模式红利的逐步落幕，多元化发展精细化运营成为房企的“第二增长曲线”，酒店和公寓投资赛道受到更多的关注和青睐，也充分说明的纯投资性物业减值，投资也进入新资管时代。

通俗一点讲，“躺着”赚钱的阶段已经过去，物业投资从过去的物理空间已经延伸为靠良性产业“活化”的化学空间，投资已经进入新的资管时代。

流水争先，专业化管理是基本要求

要素衡量是投资酒店和公寓效益实现的基础。这就要求酒店/公寓在运营过程中，从前期设计建设，到后期运营管理，都要高度关注产品的收益转化效率，重视酒店平均房价、平均出租率、RvePar、GOP、人均创收能力、坪效、坪效利润、坪耗等基础性经营数据的状况，以确保投资的安全与收益性。

说的通俗点，整个投资标的物业空间，必须有现金流水，良性循环，而这些离不开专业管理和运营。再也不是过去“买几套房，买一块地，放几年就能挣钱”的投资逻辑了。

品牌溢价能力，成为投资成功的关键

在众多的投资选择中，酒店业一直被认为是一个具有稳定回报和增长潜力的领域。在酒店业投资领域，品牌的溢价能力是一个非常重要的概念。品牌的溢价能力是指品牌能够为其产品或服务带来超出其本身价值的额外价值。对于成熟的投资人来说，他们更看重酒店品牌的溢价能力，因为这直接影响到他们的投资回报。一个具有高知名度的品牌不仅能够迅速在市场中获得认可，其强大的品牌效应使得它在全国范围内拥有稳定的精准客户群体，这些顾客更倾向于选择他们熟悉并信任的酒店品牌，因此，品牌已然是投资的重要生产力。

“投融管退”商业闭环是投资根本

投融管退生命周期形成闭环。在不确定的市场环境因素的影响下，“投资回报”日渐成为酒店行业投资人的理性核心诉求，这对酒店行业来说无疑是一次挑战。从酒店投资的全生命周期来看，投融建管退每个环节都很重要。长久以来，租赁物业的酒店和公寓投资人都“被动”忽视了资产管理的运营和“退出”路径的找寻。说的简单点，那就是无论是酒店还是公寓，花钱买得进来，也能高价卖得出去。而在整个投资标的运营的过程中，也能因为其优质的商业价值实现健康的金融杠杆，这样的投资产品才是价值投资的真正未来。

综上，酒店和公寓想要获得长期的投资价值，不仅要有流水争先，品牌助力的目标，还要有为“投融管退”保驾护航的机制。相信中国的投资环境将从过去简单粗暴式的逻辑进入真正的精细化专业模式，这或许才是真正健康的商业未来！