记者 王珍

中国人民银行上周推出一系列重磅房地产优化政策，包括下调住房贷款利率和首付比例至历史最低、设立3000亿元保障性住房再贷款用于收购存量房。海通证券表示，此轮房地产优化政策将显著提振中国经济，中性情形下实际GDP增速有望达到5.5%左右。

海通证券研报显示，在本轮地产政策出台前，截至一季度末，房地产业拖累GDP大约0.38个百分点。调降房贷利率和首付比例、放松限购等措施能够降低购房门槛，增加潜在购房者的数量，有助于刺激刚需和改善性住房需求释放。

研报指出，当前我国居民个人住房贷款加权平均利率在3.69%，5年以上公积金贷款利率在3.1%，如果降低0.25个百分点，100万贷款每月还贷金额将减少500元左右，这能一定程度上提升居民的购房意愿。

报告还提到，居民实际首付比例分别下降1、1.5、2个百分点，那么相应的，同样的首付资金能够撬动的资金分别增加2.9%、4.4%、5.9%，在单价不变的情况下，意味着居民端购房面积会以同样的比例增加。

其次，政府和国企助力去库存也能带来部分新销售。报告假设年内完全投放的保障性住房再贷款规模为4000亿元、3000亿元、2000亿元，根据央行“按照贷款本金60%发放再贷款”的比例，分别能够撬动银行贷款6667亿元、5000亿元、3333亿元，以每套住房平均面积100平推算，能分别增加新增购房面积7334万、5500万、3667万平。

基于此，报告预计在乐观、中性、悲观政策假设下，今年商品房销售面积分别可达10.3亿、9.9亿、9.5亿平，支撑实际GDP增速分别达到5.9%、5.6%和5.4%，而中性情形下实际GDP增速有望达到5.5%左右。

上一次中国房地产调控宽松政策密集出台还是在2014-2016年间。根据海通证券分析，两轮政策都旨在通过降低购房成本、增加资金投放来提振房地产市场，但具体的措施和力度有所区别，反映了市场环境和调控目标的变化。

在信贷宽松方面，两轮政策都涉及到首付成数、公积金贷款利率和商业贷款利率的下调，2014-2016年的下调更为频繁、幅度较大，而本轮政策虽然时间较短，但已经突破首付成数、公积金贷款利率下限，同时取消商贷利率下限，给予市场更大的自主权。

在放松限购方面，两轮政策都出现了放松限购的趋势，但城市范围和政策的具体内容有一定差异，2014-2016年限购放松主要集中在二三线城市，而本轮出现了一线和新一线城市的限购放松。

在去库存方面，两轮政策都采取了措施以促进房地产市场的去库存，但方法可能有所不同，2014-2016年主要通过棚改货币化安置去库存，而本轮则鼓励地方国企收购来消化库存。

在政策性金融工具方面， 2014年央行创设补充抵押贷款工具（PSL）后，2014-2016年累计发放超2万亿元，规模较大，占到整个棚改资金来源的65%；本轮央行设立保障性住房再贷款，首次投放3000亿元，规模适度，预计撬动银行贷款5000 亿元，叠加去年年底用于“三大工程”的5000亿元 PSL，市场资金合理充裕。

综合来看，本轮地产优化政策更加稳健，更适应当前“房地产市场供求关系发生重大变化”的背景，重新审视、调整在市场长期过热阶段出台的限制性政策，在满足居民刚性和改善性住房需求的同时防范风险和投机行为。