文 | 价值星球Planet 晓风

编辑 | 韦伯

自如，坐不住了。

中国内地这端，批量强制解约的风波还闹得沸沸扬扬，但中国香港、英国等地，已经上线了自如新推出的国际租房平台。

据悉，5月20日，长租公寓运营商自如宣布“出海”，开启国际化租房业务，其已在自如APP、微信小程序等平台上线“自如比邻ZABIT”（以下简称ZABIT），主要为中国香港、英国等地的中国留学生提供租房服务。

听起来，这又是一套熟悉的叙事——企业想加速扩张，于是将触角布局全球化。但自如出海的步伐似乎显得更为焦虑，颇有“奋力一搏”之态。

自如这些年的日子并不好过。尽管坐拥自如友家、自如整租等多个租住产品，并提供一站式租住服务，但据公开披露信息，自如在2015-2017年，累计亏损近13亿元，2019-2021年里，只有2019年收入超过3亿元，2020年与2021年营收分别才1.28亿元和1.58亿元。

或因营收原因，其频频传出的港股IPO消息，也久未落实。

“蛋壳公寓”爆雷的惨状还历历在目，长租公寓盈利之痛，是否能通过出海缓解？

自如，开始赚留学生的钱

ZABIT首页，已经开放了中国香港、英国、美国、新加坡等多地房源，但房源的主要集中城市为香港和伦敦，洛杉矶等城市服务虽已开放，但房源寥寥。

中国香港是ZABIT目前的主打市场。将位置切换至香港地区后，用户可以看到香港大学、香港理工大学等高校附近的多类型房源，包括单人卧室、多人卧室、Studio、整租等。其次则是伦敦。

ZABIT界面均为中文，且大部分房源都标注了距离最近的高校名称，明摆着“要挣留学生的钱”。

留学服务市场的确大有前景。全球化智库（CCG）《中国留学发展报告》显示，与中国参与全球化的趋势一致，中国留学生数量在2008年后快速增长，当前，中国仍是全球出国留学人数最多的国家。2021年，中国在海外高等教育机构留学的学生共计102.1万人，位居全球首位，留学服务市场规模已超百亿。此外，英国、美国、加拿大、澳大利亚、中国香港等地，仍是中国内地留学生的主要目的地。

当然，境外针对中国内地留学生的租房市场早已度过最初发展期，那么ZABIT在其主打市场香港与伦敦的竞争力如何？

曾在香港留学的Ella表示，“港漂家”是此前留学生常用的租房平台，其签约方式类似于“二房东”模式，“可能比较像内地的‘自如’。”此外，还有“花生香港生活平台”“港校租房”等，是在港留学生使用较多的租房平台。

但经调研，“港漂家”已于2022年“爆雷”。某社交平台上，已有多名网友表示其强制退租并不退押金，其负责人也被警方以涉嫌诈骗立案调查。而“花生香港生活平台”“港校租房”则更像是仅提供租房信息集成平台，房源下方会附有联系人的联络方式，平台本身不负责出租业务，不属于中介、二房东或托管模式。

也就是说，除了专业的租房中介及品牌公寓外，香港本地能为留学生提供平台担保的长租公寓品牌并不多，这或许是ZABIT主做香港市场的原因。

曾在伦敦留学的Ruby表示，“在伦敦留学常用的平台是‘异乡好居’，也是主为中国留学生提供服务，我觉得ZABIT是参考异乡好居去做的。”据调研，“异乡好居”由前新东方高管于2015年创立，主做英国、澳大利亚、美国等市场，其租房业务主要通过收取佣金盈利。

Ruby分析称，“ZABIT上的房源有几家我之前都在伦敦看到过，基本是品牌公寓为主，大概率也是通过公寓方提供的Bonus赚钱。”Ruby还表示，英国也有许多本土租房网站，如Rightmove、Zoopla等，其受众会更广，不仅限于留学生。

ZABIT的好处在于可以为留学生提供全中文服务以及可靠的房源信息，但Ruby认为，“现在（ZABIT）伦敦的房源还太少，我不会用它，我可能更倾向于自己去品牌公寓官网订房。”

整体来看，英国留学生租房市场发展趋于成熟，已有发展多年的出海竞品及本地老牌房产品牌，而中国香港租房市场体系较为不健全，专为留学生提供租住服务的平台较少，且负面新闻较多，ZABIT在中国香港的竞争力或许更强。

内忧之下，自如必须出海

自如这套出海的组合拳，更像是面对中国内地租金水平下滑、空置率上升的无奈之举。

从2023年4月起，就有业主在社交平台发文，表示接到了自如的“协商”电话，以经营不善为理由要求降租30%。如若不同意，自如会发起强制解约，并清理已有的租客。

与ZABIT主做的中介经纪业务不同，自如在中国内地的业务以“二房东”模式为主，自如会先向有闲置房源的业主收房，并定期按合同支付租金，而后再将房源装修出租，赚取租金差价及其他租赁服务费用。

重资产的经营模式让自如在房地产市场低迷之际格外艰难，降租只是其“自救”的手段之一。

据悉，自2023年底开始，武汉、上海、北京、南京等多地自如业主，收到自如要求延长空置期的通知，若业主不同意，自如将发起单方面解约。在空置期内，业主不会收到自如的打款。

“正常合同签的空置期是一个月，自如要求空置期长的房源延长空置期也算合理，但现在他们要空置期没那么久的房源也一起承担利润损失。”一位业主在社交平台表示。她补充道，自家房源向来比较好租，但同样收到了自如的不合理要求，“他们是两头赚，（房子好租）没空置期的时候也没多给业主钱。”

行业内人士柳明认为，自如此举是为了“自保”。在房地产市场整体低迷的情况下，房屋租金不断下探、大城市租客流出趋势增强，手持上百万套房源的自如需要为此付出巨大成本。“长租公寓利润低、重资产，经营后的琐碎事项也很多，生存压力比较大，自如不想步蛋壳的后尘，只能积极自救，哪怕是以得罪业主的方式。”

目前，自如仍然困在解约潮里。据悉，多地的多名业主已经联合维权，并表示将通过法律手段“讨回公道”。

事实上，自如从2021年起，就在尝试甩掉重资产的“省心租”模式，转向更强调服务、更轻资产的“增益租”。

“省心租”可以理解为传统的二房东模式附加管家、生活等各项服务，此次被降租、发起解约的业主，大部分属于“省心租”模式。而“增益租”则强调“无差价、无空置期、强调保底收益”，业主需要自行承担自如装修费用，并会定期获得自如的保底租金，如若房源租赁状况好，自如会与业主进行溢价分成，反之，则可能没有多余收益。

据《中国企业家杂志》对自如CEO熊林的采访，“增益租”收效显著，“（2022年Q1）增益租的业主委托量比去年同期增长超过400%，其中“友家”“心舍”新增房源分别同比增长近360%、600%；豪宅线“曼舍”新增房源同比增长近56%。”

从“增益租”到ZABIT，可以看出自如近年来的转型路径——轻资产+服务。

“ZABIT当前的角色更像房产经纪，但它还是会延续自如一贯的优势，就是做服务。帮你找公寓、带你签约，在人生地不熟的地方给你一些指引，留学生市场规模还是很大的，这是很垂直的需求。目前我觉得ZABIT比较保守，只是在做服务。当然，‘二房东’模式在海外更难做，要求大量资金投入和强大的本地化能力，当下自如肯定不会做这个选择。”柳明认为。

ZABIT，会迎来怎样的未来？

目前，ZABIT在留学生群体中的知名度还远未打响，但ZABIT已经开始在多个社交平台创建账号宣传房源及服务。

一位刚从英国归国的留学生表示，“因为有母语服务，我可能会试试（ZABIT），在国外签合同、付款都比较麻烦，而且对于无法提前去实地看房的留学生来说，快捷的线上服务是唯一的选择。”

但也有留学生表示，ZABIT目前主打的服务，仍有诸多待完善之处。

Ella表示，“目前ZABIT只会统一展示公寓离某高校的距离，但不能精准地按高校搜索公寓，并按照距离排序。这对留学生来说很重要，大家最初的诉求就是根据学校找房子。”

其次，香港、伦敦等地寸土寸金，大部分公寓需要和他人共享厨房等公共空间，“因为生活上交集多，就对室友的要求很高。ZABIT目前没有看到找室友的功能，但对我来说，这个很重要。作为留学生，你是不是更想和同一学校的住在一起？是不是更想和合得来的人一起住？”

而从宏观来看，ZABIT也可能遇到其他经营上的挑战。

事实上，目前ZABIT所做的房屋经纪模式，很依赖于房源所属品牌公寓的信誉度和服务水平。

有留学生表示自己使用某经纪平台后，遇上了“踢皮球”的问题，“给了钱（服务费）就不负责了，而且对公寓事情完全不了解，平台跟公寓两边打太极，平台上的图片和视频也跟实际的房型不符。”还有留学生表示，公寓房东卷款逃跑，中介至今未给出处理结果，“亏十几万人民币，被骗得血本无归。”

对平台而言，了解公寓实情、并在公寓出现经营或服务问题时积极解决并不容易，ZABIT不仅需要长期的本地租赁市场经验积累，还要熟悉当地法律体系，如此才有可能确保其拥有抗风险能力。

相关人士指出，“透明的信息披露和严格的房源检测做起来困难重重。公寓这边的沟通就是个问题，如果你（ZABIT）要定期检查房源，公寓是否会同意呢？”

不过，基于当前留学服务市场规模现状，以及未来可能的增长潜力，ZABIT的发展也值得持续关注。

据柳明判断，ZABIT可能会依托于在国内十余年积累的经验，主打服务和高品质租房，“本质上做的是信任的生意。”

未来，ZABIT可能会完善从找房、签约、搬家到入住的一站式服务，简化租房流程，并拓展其服务到家政等多领域。

此外，与目标市场的高校、学生组织、留学中介机构建立合作关系也是不错的发展路径。服务网络布局得越广，ZABIT对留学生的不可替代性就越强。尽管商业模式不同，但ZABIT或许可以复刻自如在中国内地成功的经验——把服务做到极致。

*文中Ella、Ruby、柳明均为化名。