随着消费类REITs不断“上新”，商业地产也迎来新一轮发展机遇。

政策利好之下，唯有优质企业和优质项目才能获取更多金融支持，这将倒逼房企回归运营本质，更加注重商业地产的运营质量。于是，具备较高资产管理水平和强运营能力的企业，开始积极抢占赛道先机。

深耕轻资产赛道已逾10年的爱琴海集团，继去年发布了“致力于打造卓越的资产管理运营平台”的战略目标之后，近一年的时间，通过全国业务范围的进一步拓张、各地项目的联动和整体运营能力的再升级，向行业展现了其旗下在营购物中心出租率、客流和业绩的稳步提升，这不仅为商业地产的资管之路增添了一个参考范本，亦为金融领域提供了又一个值得关注的潜质案例。

为响应市场变化，爱琴海集团积极寻求创新、转型与升级。6月5日，在2024年度经营战略发布会上，爱琴海发布了“商户全链条服务体系”，将焦点放在用户需求之商户价值上，提出“一切以消费者需求为源点，全链条服务并携手商户做好消费者运营”的经营战略理念，及基于此理念的一系列规划。

爱琴海集团CEO张玺表示，爱琴海希望与商户一起共创内容来满足消费者需求，因此逐步形成了全链条的商户服务理念，期待与商户一起为消费者打造开放的世界，锁定消费者时间。

因此，爱琴海不仅为如何赢得了广大消费者和商户的喜爱总结出自身的理念与体系，其对商业地产模式的改革与创新更为行业树立了新标杆，值得业界深入探讨。这也将成为爱琴海在商业地产经营和资产管理运营方面可持续发展的坚实基础。

商业新时代：得资管能力得天下

新时代消费变革形势下，商业地产从增量市场逐步转为存量市场。数据显示，2024年全国拟开业商业项目514个，总体量4538万平方米，不仅创8年以来拟开业量新低，且不足最高峰的2021年拟开业的一半。

与此同时，不少一二线城市的人均商业面积面临饱和的状态，部分购物中心深陷“同质化”困局 。一边是存量压力，一边是增量威胁，存量商业挑战空前。

在此背景下，商业资产的管理与运营面临着前所未有的挑战与机遇。一方面，新商业体的崛起带来了商业模式的创新和消费体验的升级；另一方面，老商业体由于设施陈旧、定位落后等问题，逐渐在市场中失去竞争力。

更关键的是，REITs也在倒逼资管能力的提升，当REITs与商办握手后，具备优秀资管能力的地产商将迎来价值释放。

截至目前，多支消费基础设施公募REITs，为国内广袤的商业不动产市场打通了“融、投、管、退”良性循环的通路，促进商业不动产从“开发”向“经营”的转变，资管能力成为商业资产项目稳固发展的护城河。

如何实现商业资产的有效运营，同时推动城市商业的更新与发展，成为资产管理者必须思考的问题。

优秀成熟的资产管理角色至少具备哪些能力？新商业时代下，至少要具有持续创新能力、资本运作能力、精准投资能力、运营能力和视野、风险把控能力等。

以投资为例，一个合格的资产管理者，能够根据经济和市场周期，把控资产买入退出时点，包括识别资产或投资机会的能力，以及定位能力，还有稳妥的退出能力，并适时进行调整和配置，平衡收益和风险的资产组合思维。

相对运营，资管要更具全生命周期的视角，关注“投融管退”全流程。因此，只有同时具备上述能力，资产运营管理才能带来商业物业的保值和增值，稳定的开发资金流和良好的品牌信誉度。

在商业大资管时代，爱琴海展现出的专业姿态，正持续拓宽资产管理的新边界，其资管能力与品牌受到广泛认可。而在商业资管赛道竞争日趋激烈的背景下，爱琴海正通过聚焦三个方面解决行业问题。

首先是基于资方不同背景和需求，采取不同程度的灵活合作模式；其次是拥有三大旗舰级产品空间解决方案，足以匹配不同资产特征；另有，为了配合资方合作模式及产品落地，搭建的全链条资管运营平台。

基于这种底层逻辑，爱琴海得以快速拓展，目前已进入上海、天津、重庆、成都、苏州、昆明、厦门等全国100多座城市，为100余位资产方提供全流程服务及定制化的资产解决方案。

爱琴海资管运营平台：如何修炼“卓越”

• 以用户为中心，不懈求变

去年，爱琴海发布了迭新版的三条产品线：大体量室内商业空间旗舰产品——爱琴海、灵活多元商业空间旗舰产品——晶海广场、多元性开放空间旗舰产品——爱琴海·城市书香。

据了解，爱琴海对三条产品线进行迭代升级，是基于多层次的用户主体需求（包括资产方、品牌商户及消费者），在产品定位和品牌引入上有相应的差异，相互之间能灵活组合满足不同的资产属性及用户需求，既相互独立又可彼此包容，达到实现多样的搭配和互补。

灵活求变，是商业历久弥新的秘诀所在。2024年快过半，爱琴海走在第二个十年的路上，再次进行经营战略升级。这一次，爱琴海提出以消费者为源点，全链条服务并携手商户共创好内容。

在此战略迭新下，爱琴海从原本商业空间主导经营的操盘者，化身为商户的全链条服务商，致力于为商户和消费者提供优质高水准的商业服务。

• 最大化服务价值，同生共赢

一直以来，在爱琴海的逻辑里，消费者运营首先就是要把握趋势，回应消费者诉求。商业从硬性商品消费到软性心理诉求发展，更强调商业场景感、氛围感和体验感，有温度的商业服务就显得十分必要。

为了实现商户、消费者、运营方三者的共生、共享、共赢，爱琴海要做商户的全链条服务商，要做消费者的时间经营者。

在爱琴海为商户提供的全链条服务体系中，覆盖了“前端引入”及“后端经营”这两个重要阶段。

在“前端引入”阶段，爱琴海将商业空间精心打造成消费者喜爱的开放世界雏形，满足消费者对体验感的追求。而在“后端经营”阶段，爱琴海则与商户深度联合，创造更多价值以锁定消费者的时间。

这种全链条的服务体系正是基于消费者运营的理念，通过与品牌商户的合力共创，为消费者带来更好的商业内容，同时也为商户创造了更多与消费者连接的机会。

• 具备竞争优势的运营能力，以绩证实

专业的资产管理者不仅能够把握用户多样化的需求，甚至引领用户，也要懂得洞悉市场变化，根据经济环境采取相应的投资策略，具备识别资产或投资机会的能力。

爱琴海拥有自己的“客户与市场研究部”，深入研究全国市场数据，不仅建立了覆盖4个直辖市、333个地级市和2969个县级行政区的三级城市研究数据库，同时还建立了包括869个全国标杆商业的数据库，方便高效、针对性地了解各地商业发展动态，更确保科学地挖掘城市机会和选址。

基于城市分级研究，爱琴海制定了“加密一二线核心城市布局，并且围绕一二线核心城市，辐射周边卫星城市，形成省域内网络化布局”的拓展策略。

响应拓展策略及基于优势的研究能力，近一年开业的如上海临港城市书香、徐州云龙爱琴海、重庆秀山爱琴海、江苏盐城响水爱琴海，以及安徽临泉爱琴海、福建三明爱琴海、河北遵化爱琴海等项目，均录得亮眼的出租率、开业率、销售额和客流量。

市场需求日新月异，爱琴海也时时向新，爱琴海以外部环境刷新、内部诊断复盘、五年战略规划及动作，为所有成熟期项目定期进行定位刷新，保证经营期项目紧跟市场变化，贴近在地需求。资产计划年度刷新，持续占领消费者心智，近一年，爱琴海实现了38个成熟期项目的定位刷新并收获了良好的成绩。

其中，如上海爱琴海购物中心于去年6月完成其定位的全新塑造。据了解，在经过多轮对外部市场、竞争环境及目标消费群体的深度研究后，结合项目自身的物业与经营情况，上海爱琴海购物中心被赋予了全新的个性IP化定位：城市沉浸欢聚地标。短短一年的迭代新生，新入驻了一众旗舰店、首店在内的80多家品牌，带动2023年客流突破2000万，并在2024年一季度取得超过30%的同比增长。

经过这十年的积淀磨炼，爱琴海凭借六大运营力、组织保障体系等已经成为商业资产管理的一股重要力量，为行业不断创造值得关注的实践案例，持续修炼着“卓越”。

资管能力赋能资管品牌

手握资管利剑，爱琴海成为商业地产的出圈者，开始积极进击。

6月5日，爱琴海正式发布了全国首个国际一线IP主题乐园 x 旗舰商业产品：爱琴海·缤纷里，这座旗舰商业综合体位于上海乐高乐园度假园区内，项目预计在2025年开放。

今年5月，爱琴海集团与希望玫瑰园、佳恒实业成功签约，联袂打造四川眉山爱琴海购物中心，为爱琴海西南区域再添一子；今年4月，爱琴海集团还与蔡塘社区居委会、蔡塘股份经济合作社成功签约，联袂打造厦门蔡塘爱琴海购物中心，继厦门同安爱琴海之后，为爱琴海集团于厦门城市再添一店。

去年也是如此，频繁获得签约，深受市场欢迎。比如去年12月完成了天津北辰爱琴海购物中心的签约；去年11月份，爱琴海完成了河南信阳爱琴海奥特莱斯、信阳城市书香战略合作签约。

更早一些，去年4月，爱琴海集团与兰考城投成功签约，携手打造兰考爱琴海购物中心，爱琴海集团西北大区再添一店；去年2月，爱琴海完成了淮南爱琴海购物中心、荆门爱琴海购物中心等项目签约。

新签约不断得以加速全国版图扩张，是爱琴海的资管品牌力和高品质资管服务输出备受行业认可。

1月初，在由经观、经济观察报主办的“2023 IF·商业年会”中，爱琴海集团荣获2023年度卓越品牌，以及2023年度商业地产综合价值影响力企业两大奖项。爱琴海集团旗下代表性项目上海爱琴海购物中心荣获2023年度卓越项目奖项。

亮眼成绩单背后，有力支撑点是爱琴海成熟的资管模式，即秉持“以用户为中心”的生意逻辑，通过洞察C端消费需求、协同B端商户资源、依托资产打造出好的商业空间产品，为用户创造持续的价值。

成熟的资管模式，叠加多元产品线及越来越强的运营能力，爱琴海兼具外拓的底气与硬气。

这是爱琴海资产管理的点睛之笔，亦是爱琴海近一年能够加速拓展市场，继续壮大资管版图，并博得业主方信任的关键点之一。

爱琴海新的十年已经开局，在这个“得资管能力得天下”的商业新时代，相信爱琴海将一如既往，通过资产管理实现资产价值最大化、创造持续性的收益，带动产品价值不断递增，为城市商业和消费的升级注入新鲜活力。