文 | 蓝鲸房产 崔陆鹏 

6月7日，上海2024年第三批次集中土拍地块公告发布，共计4幅地块，出让总面积约15.29万平方米，起始总价84.2157亿元。对比上海前一批次土地出让情况发现，第三批次的土地出让公告中，取消了商品住房用地溢价率10%的上限要求。

分析人士认为，这意味着从2021年一批次集中供地起开始实施的限价竞价政策及2023年6月开始实行的触顶后进入一次性报价调整为触顶摇号机制不再实行，自此批次起上海不再设定土地溢价率上限。

“今年上海土拍市场两极化严重，位置好、指标好、地块体量大的优质地块，吸引多家企业‘摇号’，部分地块仅一两家企业报名参与。”上海中原市场分析师卢文曦认为，上海取消土拍溢价上限后，企业拿地逻辑将有所转变。

“即使打破限价，房企也愿意在上杭苏等城市拿优质地。如今企业的投资逻辑更追求‘确定性’，也就是拿地后能否迅速去化。”在卢文曦看来， 之前有10%封顶，有能力的企业都愿意来‘博’一把；取消上限后，更考验企业成本控制、产品打造等综合能力。同时，部分企业也可以将目光转向非热门地块。

“本批次土地出让中未见到新房联动价的限制，这也代表着自2021年一批次集中供地以来，已经实行3年多的新房联动价本次不再实行，房企的利润空间可能将增大，将有利于市场上更多项目在品质方面百花齐放。”中指研究院上海高级分析师陈炬兰称，这并不意味上海就此取消了新房限价政策，目前上海新房仍然需集中过会后入市。

实际上，2023年9月底，自然资源部已给各省市自然资源主管部门下发文件，内容就包含建议取消土地拍卖中的地价限制、建议取消远郊区容积率1.0限制等。据中指研究院统计，截至今日，在22个进行集中供地的城市中，已经有19城恢复“价高者得”，目前仅北京、深圳、宁波土地拍卖仍执行限价政策，土拍溢价率上限分别为15%、15%、30%。