文｜睿思网

前两年在内地疯狂拿地的港资巨头新世界发展，正在不遗余力降杠杆。

6月26日，新世界发展宣布以人民币14.4亿元出售深圳前海周大福金融大厦30%权益予周大福企业，后者由周大福（控股）有限公司实益全资拥有。

出售完成后，新世界发展将不再持有深圳前海周大福金融大厦权益，周大福企业则享有该栋物业100%权益。

深圳前海周大福金融大厦由一栋43层高办公大楼（包括3层防火层及5层零售购物商场）及停车场构成，于2023年8月落成。这也是新世界发展在深圳落地的首个项目。

不过，截至今年5月31日，该物业的出租率并不理想，商业部分的楼面面积出租比率仅有33%，写字楼部分出租率也只有37%。

新世界发展在公告中指出，出售该物业一方面是由于该物业的权益并非集团的核心投资；另外，物业所属公司将于2024年6月至8月录得每月约400万元的备考未经审核综合亏损。

除此之外，新世界中国在深圳还同步布局了多个城市更新项目，包括龙岗188工业区改造、西丽新围工业区和光明光侨食品厂改造项目。其中，深圳龙岗188工业区项目总规划面积超过90万平方米。截至目前，新世界中国在深圳投资总额超过500亿元人民币。

事实上，3个月前，新世界发展才刚刚宣布向华懋集团出售香港荃湾愉景新城商场及停车场全部权益，总现金代价为40.2亿港元。

三个月内两笔交易，新世界发展进账超50亿港元。

曾在内地疯狂拿地

降低负债是新世界发展接连“卖卖卖”的核心目的。

财报数据显示，截至2023年12月31日，新世界发展的短期银行和其他借贷超过152.06亿港元；长期银行借贷、其他借贷和固定利率债券及应付票据则高达1426.9亿港元。公司的债务净额与权益比率为49.9%，几乎见顶。

尽管这一数据与内地开发商相比并不算高，但与净负债率大多低于20%、甚至是个位数的其他港资企业相比，新世界发展可以算是高负债的港资代表。

因此，降负债成为新世界发展的主要任务。6月24日，新世界发展宣布，2024年1月至今，集团已完成合计约350亿港元的贷款安排及债务偿还。

摩根士丹利6月27日的报告则指出，预计新世界在2024财年的现金利息支出将达到107亿元，远超公司2024财年上半年的经常性息税前利润35亿元。这表明公司在财务上仍面临一定压力，需要通过出售资产等方式来改善财务状况。

新世界发展和周大福均是中国香港四大家族之一郑氏家族旗下的上市平台。创始人郑裕彤曾是全球华人十大富豪之一、香港珠宝大王。和李嘉诚、李兆基家族一样，郑家也是中国香港知名的地产开发商、“大地主”之一。

截至2023年底，新世界在香港共持有应占总楼面面积约800万平方呎的土地储备。此外，在香港新界，新世界也持有合共约1634.2万平方呎待更改用途的应占农地土地面积。

值得一提的是，郑裕彤长子郑家纯与不少内地开发商也相交匪浅。有传言称，其曾经帮助恒大赴港上市，还曾经是碧桂园的大股东之一。在此前珠海万达商管IPO的机构投资人中，也出现郑裕彤家族的身影。

如今，郑氏一族的事业已传至以郑志刚为代表的第三代人手中。而加大在内地投资是其一以贯之的策略。

过去几年，当内地开发商减少在土地市场拿地时，新世界发展却在多个内地城市扫货。

2019年7月，新世界发展创下了四天内斥资138亿元拿地的纪录，包括以98亿的总价拿下杭州一宗地块，以及以40.1亿购入宁波中心商务区一项目51%股权。

而这只是其近年在内地疯狂拿地的缩影。截至2023年底，新世界在内地持有不包括车库的土地储备总楼面面积约435.0万平方米。

疯狂的拿地节奏遇上下行的房地产周期，和他的内地开发商好友一样，郑氏家族也不免陷入高负债的压力中。

在截至2023年12月31日止的6个月内，新世界发展在内地的物业发展收入录得54.95亿港元，这令该公司期内来自持续经营业务总收入同比下跌25%至170.66亿港元。期内，新世界发展更录得亏损57.72亿港元。

今年以来，新世界发展的股价已下跌仅40%。截至6月27日收盘，公司报收7.17港元/股，较2019年超36港元/股的峰值，缩水超80%。

周大福“自顾不暇”

尽管新世界发展业绩表现不理想，但整个郑氏家族依旧实力雄厚，包括在内地经营着超7000家门店，年营收超千亿港元的珠宝集团周大福。

去年6月，郑氏家族就曾上演一次内部的资产腾挪，间接为新世界发展“输血”。

2023年6月27日，新世界发展和新创建（郑氏家族另一上市平台）双双公告宣布，大股东郑氏家族私人持有的周大福企业计划将新创建私有化。

要约人给出了9.15港元/股的收购价，相较于新创建停牌前的7.99港元/股价格，溢价14.5%。以此计算，实施新创建要约所需的现金最高约为355.12亿港元。

彼时，新世界发展持有23.8亿股新创建股份，占新创建已发行股本的60.88%。若该部分股份被全部出售，按9.15港元/股的要约价计算，新世界发展将入账217.82亿港元现金。

值得一提的是，周大福及其附属公司也是新世界发展的单一最大股东，持有其45.24%股权。也就是说，“爷公司”周大福控股集团拿出超350亿港元私有化“孙公司”新创建，其中有约217.82亿港元将流进“子公司”新世界发展。

不过，今年以来，随着金价暴涨，周大福自身的日子也不好过。今年1-3月，珠宝镶嵌、铂金及K金首饰，同店销售减少约两成，平均售价降至8200港元，同比少了200港元。此外，金价暴涨也抑制了消费，1-3月，周大福在内地黄金首饰及产品同店销售的增速降至3.4%。

6月上旬，有内部员工爆料，周大福深圳工厂已停工停产。随后，这一消息得到证实。据周大福方面称，公司确有调整，包括把部分生产部门迁往广东顺德厂区。相信此举也是公司为降低成本的举措之一。

地产下行、金价上涨，都在考验着这个传统大家族穿越周期的能力。