据克而瑞发布的数据显示,6月昆明楼市新增供应13.32万方,成交27.99万方,环比上涨5.7%,同比上涨2.3%;成交均价12925元/㎡,环比上涨3.4%,同比微跌1.5%。
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尤其是位于呈贡新城的邦泰·臻境、巫家坝板块的中海寰宇天下和招商雍珑府等几个项目的集中热销,带动整体成交量大幅上扬。
其中,邦泰·臻境的成交均价仅为8600元/㎡,低于万元的单价+占据优越地段位置等因素,对购房者的吸引力十分明显。中海寰宇天下、招商雍珑府2个项目,虽然占据优越的地段,但仅略高于10000元/㎡的成交均价,远低于周边其他项目,价格优势明显。
价格方面,昆明主城多个高端改善型楼盘在持续热销,带动整体成交均价的上扬。因签约云大附中西林本部,位于世博板块的中海汇德里项目销售迎来一波热销小高峰,去化加快,成交均价也逼近2万元大关,约17500元/㎡。
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即将收官清盘的万科城,持续一路狂飙的热销势头,价格坚挺,成交均价约16000元/㎡,对大盘价格有稳定拉升作用。
总的来说,截至6月底,昆明楼市狭义存量下降至615万方,去化周期缩短至24.5个月。活跃有效广义存量1155.89万方,按近一年去化量预估,去化周期需3.8年。
80、90后政企公新昆明人为购房主力,偏向品质改善
从产品结构来看,6月份,80、90后政企公新昆明人为购房主力,140-160㎡改善产品市占上涨3%。主要是邦泰多次加推热销以及中海寰宇天下降价后热销等带动。
80-100㎡市占提升2个百分点,主要是首创誉华州、招商雍珑府等项目降价后带动。120-140㎡产品受降价情况下可向上选更大面积140-160㎡分流,市占下滑5个百分点。
从客群来看,省外客群比例不变,云南地州与郊县各上涨1%、主城下降2%。地州客集中80、90后,主要为企事业单位性价比二套改善购房,偏向于居住品质改善需求。受支付能力影响,更偏爱选择城市发展新区的低价品质型楼盘项目。
昆明主城的70、80后成交环比上升6-8个百分点,需求集中在价格有所下调的品质楼盘项目,偏向于父母为子女购房分巢居住,进而带动这部分项目的热销。
如6月份有多个项目特价房单价跌破1万,或取消车位捆绑等,真正给到购房者的实际让利有所提升,同时还会有叠加的成交奖励提升,带动热销。
土地供应节奏加快,安置房用地占比高
土地方面,6月份昆明的供地节奏加快,共计5宗纯住宅用地入市,建面共计9.32万方,1宗安置房用地成交。
其中,2宗为原孔雀镇商业地调规后再挂牌的安置房用地,3宗为义承棕树营项目后续零星整合用地。
该棕树营项目零星整合用地供应,起拍楼面价6007-6070元/㎡,周边新房价格毛坯价格1.9-2.2万元/㎡,是否能够成功出让,看头十足。
相较之下,棕树营项目,也是最有希望能在年内有推进建设的一个。
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该成交的安置房用地为福海小村城改项目安置房用地,建面14.22万方,楼面价1200元/㎡,昆明地铁城市开发有限公司以1.707亿元摘得。
二手房成交量价齐跌,客群继续向新房转移
据数据显示,6月昆明二手房成交3370套,环比下跌17.2%;成交均价9070元/㎡、环比下跌1.1%。选择面广的次新房,尤其是带有学区,品质相对不错的二手房,更受25-34岁的刚需、刚改型购房者青睐,愿意放弃新房选择购买二手房。
此外,6月二手房挂牌均价11954元/㎡,环比跌幅6.6%;挂牌套数4858套,环比涨幅11.6%。
值得一提的是,挂牌TOP15小区中,除云南映象大平层组团挂牌房源增多、万科城前期一手房源购入价格较高均价外,其余大部分二手房项目,价格普遍下调1-3个百分点。螺蛳湾、呈贡一带的高密度二手房,挂牌价格甚至下调了4-6个百分点。
挂牌价格上升项目数量持续下降,6月价格下跌小区159个,比上月增加1个小区、比去年同比增加30个。价格上升小区34个,主要是滇池周边资源赋能的豪宅小区价格上升。
(说明:典型项目根据二手卖出后的价值和换房能力、带看量热度、成交量热度、小区年限等维度选取典型项目193个。)
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