界面新闻记者 | 张熹珑

7月9日，第一太平戴维斯发布《2024年上半年广州房地产市场回顾与展望》报告（简称《报告》）指出，上半年广州住宅市场成交面积仍处五年低位，环比下降15.3%，至252.7万平方米。

与此同时，二手房成交均价持续下跌，“以价换量”特征明显。虽然《报告》显示上半年全市成交均价环比上升3.0%，至每平方米46317元，但第一太平戴维斯华南区市场研究部负责人谢靖宇向界面新闻分析指，整体基本面还是在低位盘旋。

“对于成交价格，我们观测到因为二季度有一些新楼盘注入市场，因区位、教育资源等占优实现了较高成交价格，从而拉高了均价。但是这种结构性上涨不能代表整体市场，对于其他一些非核心区域楼盘来讲，还是以价换量的状态。”谢靖宇提到，大部分开发商仍加大优惠力度促去化，数区成交均价因此有所下调。

中原地产研究指出，二手房对新房分流冲击影响愈加明显，二手业主让利更狠，以高确定性和性价比挤压新房需求，价格剪刀差有所扩大。截至上半年，广州二手房均价为29085元/㎡，对比2023年（30022元/㎡）下滑3.12%。

“现在购房需求比较萎靡，所以楼盘要用低价去吸引需求。但是需求能不能变现、释放到市场，是另外一个问题，涉及大众对政策、对经济的预期。”谢靖宇认为。

与新房市场低迷相对应的是拿地的谨慎。上半年，广州实际推出5宗共35.2万㎡商住地，同比减少94%，创近5年以来低位；曾累计挂牌11宗商住用地，但6宗挂牌期间终止出让。上半年商服、商住地合计供应71.9万㎡，同比下跌90%。

转折点出现在6月。得益于央行在5月17日宣布降低首付比例，叠加广州5月28日发文全面执行央行“5·17”新政并调整越秀、海珠、荔湾、天河、白云等限购区域政策，部分此前处于观望状态的刚性及改善型需求转化为交易释放。房企拿地意愿也在6月有所回升，保利与贝壳、绿城竞价12轮后，拿下今年首宗溢价地块，溢价率14%。

截至上半年，广州一手住宅供应面积累计至188.8万平方米，环比下降22.5%。不过，第二季度，由于市场情绪有所恢复，开发商推盘速度加快，截至季末，广州一手住宅供应面积环比上升20.0%，至103.0万平方米。

另外几个一线城市的成交量也有回暖。克而瑞数据显示，6月北京、上海、广州和深圳新建商品住宅分别成交43万平方米、81万平方米、83万平方米和39万平方米，成交面积均创年内单月新高，环比分别增加21%、66%、48%和38%，其中广州和深圳成交量超去年同期。

在一线城市中，广州的首付降低比例属力度最大。对于贷款购买首套商品住房的居民家庭，商业性个人住房贷款最低首付款比例调整为不低于15%，取消利率下限。对于贷款购买第二套商品住房的居民家庭，商业性个人住房贷款最低首付款比例调整为不低于25%，取消利率下限。

“从金融板块来讲，五年期LPR还是环比持平，但是新政作用下，首套房贷的利率下降了45个基准点，为3.4%，金融融资环境是利好买方的。”谢靖宇分析指。

广东省城规院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉认为，广州很多政策超出市场预期，可谓大力度，这说明房地产下滑超出市场预期，这种下滑，不仅是量跌得厉害、销售规模直接回到十年前，而且价格也跌得厉害，实际感知的价格跌幅远大于价格指数的显示，这直接导致二手房挂牌量暴增，间接导致新房难以卖出去，土地难以卖出去。

进入7月后，广州进一步放松住房“限外令”，港澳台及外籍人士在限购区内可以购买120平方米及以下的住宅一套，在非限购区或在限购区购买120平方米以上的住宅时不限制套数。

第一太平戴维斯广州董事总经理暨华南区副董事长刘蔚海认为，广州属于首个出台此类政策的城市，有可能带动湾区其他城市效仿。至于政策拉动需求的效果，尽管港澳人士有来大湾区创业、退休的需求，但也要看到，整体宏观经济还是比较逊色，包括香港也是，所以可能不会激起很大的水花。

针对新政效应是短期刺激还是中长期作用，刘蔚海表示不太容易预判，目前市场还没看到往上升的拐点。种种利好，叠加累积了一定的购买力，带来了6月份的反弹，但这个反弹主要是量，在价上还没有反映。

广州市房地产中介协会数据显示，6月广州二手住宅共网签10456套，环比增长超三成。而在此前数月，广州二手住宅月度成交量在4000套-8600套之间。

“广州存在很大的改善型需求。尽管价格出现下滑，但我觉得价格是其次，最重要的是整体交易量是否有持续性，能否慢慢涨起来，这个是关键。”刘蔚海说道。

住宅之外，广州的写字楼和零售市场也偏低迷。根据《报告》，第二季度以来，广州甲级写字楼物业市场无新项目交付，供应入市节奏暂缓。租金指数延续下行趋势，环比下降1.4%、同比下降5.1%，平均租金录得人民币每平方米每月140.2元。

上半年，全市无购物中心开业；第二季度以来，部分品牌因经营压力加剧撤店，净吸纳量由正转负，全市平均空置率亦随之环比微升0.1个百分点，至12.7%。全市租金指数环比微降0.1%，平均租金录得人民币每平方米每月624.1元。