2024年上半年结果已出,昆明房地产市场后市压力依旧不小。作为刚需主导型城市,昆明楼会或因供需错配、或因二手房低价分流影响,去化率或将延续同环比齐跌。
据昆明房协发布的数据显示,今年上半年昆明全域共51个住宅项目供应,供应面积118万㎡,向市场供应将近1万套房源,供应量较去年下半年下降20%。
去年房企拿地信心不足,土地成交处于低位,是造成2024年上半年供应量持续下滑的主要原因。
上半年昆明全域共有375住宅项目销售,销售面积188万㎡,较去年下半年下降25%,虽然有众多政策刺激,但效果不及预期。
尤其是上半年多个配售型保障房项目迎来新进展,价格远低于周边在售新建商品房项目,对原本就持观望态度的购房者带来一定影响,不敢轻易出手。也因此,虽然多个热销的刚需楼盘项目以价换量,降价促销,但收效胜微。
从房价来看,上半年昆明全域成交均价11268元/㎡,较去年下半年上涨6%。其中,主城成交占比全域的72%,较去年下半年上涨9个百分点,均价呈现结构性上涨。
从榜单来看,仅有万科、龙湖和省房3家房企上半年销售额超10亿;云南康旅、招商、大华、新希望、中海、俊发和筑友榜上有名,房企进前十的门槛为5.68亿。
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从企业端排名来看,变动剧烈,邦泰、安居集团新上榜,大华、中海、保利发展等11家房企排名上升。头部房企凭借交付口碑、项目品质、项目配套等要素,仍具备较高集中度。
从项目来看,万科城、建投·春城華府和万科·公园城市三个楼盘包揽项目销售金额排名前三,成交金额分别为6.41亿元、5.89亿元、5.34亿元,头部房企业绩断层越来越明显。
这三个项目均有区位+品牌学校的优势配套资源,建投·春城華府则以企事业单位定向团购,即使高价也实现热销上榜。
楼盘项目进入榜单前十的门槛为3.74亿,筑友双河湾、华润悦府、邦泰臻境、华发书香云海、山海湾8号、美的北京路9號、保利天珺也榜上有名。其中,品质豪宅项目有5个,位于二环周边的项目有4个。
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除呈贡新城的邦泰臻境成交单价低于万元外,2024年上半年昆明(商品房)项目成交金额TOP10中,高端改善型楼盘占据了半壁江山,带有教育、地段等配套资源的刚需楼盘是市场成交主力。
土地方面,2024年上半年,昆明主城累计成交土地约307亩,同比小幅下降3%;成交计容建面约70万㎡,同比下降14%;成交楼面均价约1660元/㎡,同比下降57%;成交总金额约12亿元,同比下降63%。
总的来说,上半年土地市场数据和成交计容面积都有不同程度下降,成交金额及成交楼面地价相对降幅较大。
造成上述数据差异的主要原因为两点,一是上半年度成交的8宗土地中,有6宗土地分别为官渡、西山的城市更新项目所关联的回迁安置用地。这类土地成交亩均单价及总价低,会拉低上半年数据楼面地价及成交总金额数据,导致出现同比大幅下降的态势。
二是,上半年度仅1宗商品房住宅用地成交,即邦泰璟和项目用地。虽然土地品质总体较高,容积率一般不超过3,溢价也很高达到了9.36%,但再无其他商品房用地成交。
这类优质、低密土地的推出,从数据上看成交面积基本相当,但计容面积降幅相比较大,对计容面积影响甚微。
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