界面新闻记者 | 丁晶晶

“中国酒店经过几十年的高速发展，自2020年后受多因素影响，酒店投资更理性，开启存量时代。这也使酒店升级改造成为新的行业趋势”，仲量联行酒店及旅游地产事业部大中华区董事总经理周涛在近期仲量联行《中国酒店存量资产改造白皮书》（以下简称“白皮书”）发布会上提到。

上述白皮书是仲量联行结合对125家酒店业主及运营方的问卷调查结果，深入剖析当前酒店业存量资产改造的现状与趋势发布的。

白皮书显示，酒店存量时代，定位过时、管理效率低等“隐性问题”和配套功能不符、设施老化等“显性问题”愈加凸显，持续制约存量酒店的竞争力。酒店行业的存量资产改造势在必行。

酒店与城市发展不匹配普遍存在

“现在酒店与城市发展不匹配的现象非常普遍。”周涛表示。

仲量联行调查发现，从酒店业主及运营方的反馈来看，常见的改造诉求主要集中在开业时间长、设施老化、财务结果不理想、预算达成困难、运营坪效低、空间利用低以及市场需求变化导致的配套适应性问题等。

其中，在面临改造的问题中，有50%的受访者表示，是由于硬件设施老旧导致运营业绩不达标；有35%的受访者表示，主要是由于部分空间使用率低；31%的表示设计概念和风格过时，影响项目在竞品中的竞争力。

白皮书提到， 今年出境游逐步开放，增加了不少免签目的地国家，国内旅游市场尤其是高端市场需求出现一定程度的分流，存量酒店可有计划性地、阶段性地实施改造，以迎接市场需求。

不过，存量酒店的改造升级是一个复杂而细致的过程，需围绕“重新定位”开展整体评估、方案制定和落地实施的完整流程，涉及到市场定位、设计创新、品牌重塑、服务提升等多个方面。

仲量联行智动办公中国区主席、中国区项目与开发管理董事总经理李晶指出，存量酒店降本增效、绿色转型的需求日益迫切。其中涉及到技术尽职调查、改造策略分析、项目改造计划等关键环节，不仅需要酒店运营者视角，更需要专业的工程师思维。

酒店物业改造成其他业态

上述白皮书指出，酒店物业改造成其他业态成为新趋势。据仲量联行统计，自2014年至今，作为国内主要的酒店投资交易市场，北京和上海超过40%的酒店资产在出售后改造为其他资产业态，例如办公、长租公寓，或集合各类业态的商业综合体。

“相较于其它主流商业地产，国内酒店资产年平均投资交易量仅占总量的8%左右。将酒店物业改造为其他业态，基于商业地产最高用途和最佳用途的原则，可以为投资人提供多样化的投资机会，改造后的物业也将适应更广泛的市场需求，具有更显著的竞争力和升值空间”，周涛表示。

此外，升级改造后继续作为酒店运营，也能够发挥优质资产的效能。根据仲量联行的数据显示，2023年中国内地酒店投资交易市场创近年新高，北京和上海酒店市场录得投资交易额近130亿元人民币，其中92.5%交易标的是位于核心区的地标性酒店。此类资产通过保护或升级改造保证了价值，对酒店资产交易起到重要作用。

不过酒店物业改造为其他业态也面临若干挑战，一方面物业硬件条件不匹配，例如面临物业层高较低，无法满足办公需求；改造为长租公寓时，酒店裙房和公区无法有效转化为公寓房间，导致得房率过低，从而影响运营收益。另一方面，物业改造或潜藏着合规风险。在进行酒店物业改造时，业主需要了解当地的相关法规和许可要求，例如建筑许可、消防安全许可、环境影响评估等方面，以避免因不合规而引发损失。

另外，在全球碳中和大背景下，酒店行业正迎来一股零碳革新的浪潮。

仲量联行酒店及旅游地产事业部亚太区高级副总裁陈玲玮解释到，一方面在融资方面，现在越来越多银行推出的绿色贷款方面有设置了一些ESG指标，而很多业主如果希望签银行绿色贷款，就要求酒店在装修等方面达到相关指标。

另外，降低酒店能源成本也是原因之一。酒店一直是高能耗的建筑类型，其能耗水平普遍达到普通住宅的5至10倍，酒店的能耗很大程度上直接关系到酒店经营情况。

在此次调查问卷中，除了希望针对客房、餐厅和会议空间进行改造之外,有55%的酒店希望对工程系统进行改造，17%的酒店希望进行ESG低碳改造。

而对近五年已经完成装修改造的酒店中，有超过一半的酒店正在进行工程系统的改造，而超过20%的酒店已经完成了ESG低碳改造。这与被调查酒店中将近三分之一的项目都或多或少面临能源成本不理想的状况相吻合。

“虽然在中国市场目前还没有出现，但在ESG发展成熟的欧美区域内，很多酒店业主考虑出售资产时，买家对一些不满足ESG相关指标的酒店评估时会做打折。”陈玲玮表示。