文｜迈点

上周，5单保租房REITs发布了2024年第2季度报告。总体来看，收入、净利润以及出租率保持相对稳定，对比其他类型的REITs资产，保租房受经济周期等因素的影响相对较小，在REITs市场中属于优质资产。不过，迈点也注意到，部分保租房REITs的底层资产也出现了一些不好的迹象，例如出租率的显著下滑。

住房租赁市场竞争加剧

根据《安居客房产研究院》报告显示，受经济复苏放缓以及居民消费意愿下降影响，2024年上半年全国40城租赁市场挂牌租金整体呈现小幅下降趋势，导致对租金的支付意愿和承受能力有所弱化。

与此同时，保租房供给也大幅提升。公开数据显示，2024年上半年已有13省及81城发布今年保障性租赁住房的筹集目标，预计累计新增筹集规模约101万套(间)，其中一二线城市规划筹集量占比约75%。

种种因素叠加，也导致住房租赁市场的竞争强度愈发提升。多位从业者向迈点透露，2024年上半年很多项目的出租率和租金均在下滑，除了宏观经济因素影响以外，同地段项目供给的大幅提升尤其是拥有租金优势的保租房的大量入市也是重要原因。

保租房REITs整体保持稳定

不过，仅就保租房REITs在2024年第二季度的整体运行情况来看，保租房项目的运营情况整体依旧保持稳定。

从收入端来看，2024年第二季度，4单保租房REITs(不含国泰君安城投宽庭保租房REIT，2023Q2无数据，下同)合计实现收入7096.62万元，同比增长0.40%，环比下降0.04%。其中，华夏基金华润有巢REIT、中金厦门安居REIT无论同比还是环比均有小幅增长。值得注意的是，今年年初刚刚上市的城投宽庭保租房REIT实现收入4343.20万元，环比下滑5.05%。

从盈利端来看，2024年第二季度，4单保租房REITs合计实现净利润2415.57万元，同比增长11.31%，环比增长7.34%。其中，华夏基金华润有巢REIT因去年同期基数较低，增长最为显著，同比增幅和环比增幅分别达到235.69%和72.76%;华夏北京保障房REIT同比增幅和环比增幅分别达到7.42%和6.22%。

从现金流端来看，2024年第二季度，4单保租房REITs合计实现经营性现金流净额4190.98万元，同比下降6.27%，环比下降23.55%。结合EBITDA以及成本结构来看，并未出现太大变动，因此经营性现金流净额的显著下滑或许受到产品及服务采购结算或者预支的影响。

以华夏基金华润有巢REIT为例，其2024年第二季度接受劳务及其他与经营活动相关支出达到1243.75万元，同比增长78.38%，环比增长84.63%，而EBITDA率为71.39%，较去年同期提升0.83个百分点。

部分项目出租率显著下滑

在收入和盈利整体保持稳定的背后，则源自于保租房REITs底层资产稳定的出租率。仅就除国泰君安城投宽庭保租房REIT之外的4单保租房REITs来看，合计10个保租房项目出租率的中位数高达97.53%，最低为华夏基金华润有巢REIT的上海有巢泗泾项目，为94.07%;最高为中金厦门安居REIT的厦门珩琦公寓，为99.65%。

不过，迈点也注意到，红土创新深圳安居REIT的深圳保利香槟苑项目出租率环比下降3.08个百分点，创上市以来新低。对于原因，红土创新深圳安居REIT并未披露。但结合租户结构来看，或受企业客户的影响。

根据公告，深圳保利香槟苑项目企业客户占比长期以来超过七成，但2024年第二季度环比下滑1.15个百分点。在出租率显著下降的情况下，说明部分企业客户出现了退租的情况。资料显示，深圳保利香槟苑项目位于深圳市大鹏新区，地理位置较为偏远，因此对于周边企业的依赖性较强。

此外，城投宽庭保租房REIT的上海江湾社区项目和上海光华社区项目的出租率也出现了一定程度的下滑，前者环比下降1.53个百分点，后者环比下降1.20个百分点。需要指出的是，两者的出租率在2024年第一季度分别为91.02%和93.04%，显著低于其他4单保租房REITs。

受此影响，国泰君安城投宽庭保租房REIT在2024年第二季度的整体业绩也表现一般，实现收入4343.20万元，环比下降5.05%;实现净利润1869.67万元，环比下降8.78%。

根据城投宽庭保租房REIT招募说明书中披露的信息，上海江湾社区项目和上海光华社区项目所在区域产业氛围浓厚，教育资源充足，租赁需求旺盛，同时优质住宅项目供给少。不过，考虑到上海在“十四五”期间对于保租房的大规模投放，出租率下滑或许受到同地段市场竞争加剧的影响。

迈点在《爆火的第五单保租房REITs，有喜有忧》一文中曾指出，目前保租房出租率相对稳定的核心原因在于“以价换量”，这其实与消费市场的商业逻辑并无本质区别。一旦市场出现了更具性价比的产品，那么租客极易转向竞争对手。