文 | 张馨仪

7月22日，中国人民银行宣布LPR（贷款市场报价利率）下调，特别是5年期以上LPR降至3.85%，随后，中国工商银行、中国农业银行、中国银行、中国建设银行四家大型商业银行同步从7月25日起下调了人民币存款挂牌利率。

与此同时，山东多地积极响应市场变化，纷纷上调了公积金缴存基数。包括济南、青岛、枣庄、菏泽在内的多个城市，不仅提高了缴存基数的上限，还根据区域实际情况灵活调整了下限，此举或带来楼市利好。

利率破冰，购房成本大降

由于前期市场调整的影响，部分城市的库存压力较大，去化周期较长。同时，购房者对于市场走势的预期不确定，部分购房者仍持观望态度，导致市场需求不足。

LPR的下降直接降低了购房者的贷款成本，特别是对于那些采用长期贷款购买房产的消费者来说，月供将有所减少，从而增强消费者的购房意愿和支付能力。

以房贷本金100万元、30年期、等额本息计算，按照3.25%的房贷利率计算，每月还款金额为4352.06元，利息总额为76.67万元，利息总额可节省超过7万元，虽然单笔数额看似不大，但考虑到庞大的购房群体在累积效应之下，这一决策足以改变无数家庭的财务规划。

政策铺路，向新向实发展

山东房地产市场在近年来呈现出平稳健康发展的态势。

山东省政府和各地市政府积极出台政策，旨在稳市场、防风险、促转型，推动房地产业向新发展模式平稳过渡。

据山东省住房和城乡建设厅官微消息，2023年，山东全省新房和二手房网签面积达到1.62亿平方米，同比增长3.2%。其中，新房网签面积占全国11.3%，居全国第一位。据中华网，在省会济南市，非本市购房家庭占比更是达到31.30%。

今年，山东针对房地产市场更是推出了一系列精准有力的“组合拳”：通过下调首套和二套住房首付比例、降低贷款利率，以及探索发放房票与住房消费券等创新手段，山东有效降低了购房门槛，激活了市场需求。

同时，通过优化二手房交易流程、推动卖旧买新及“带押过户”等措施，进一步规范了市场秩序，为房地产市场的平稳健康发展奠定了坚实基础。这一系列政策的精准性与有效性，不仅解决了当前市场的紧迫问题，更为行业的长远发展指明了方向。

这些政策调整不仅仅是对购房者的真切支持，更是向市场传递的明确的信息：政府将继续坚持“房住不炒”的定位，同时采取积极措施支持合理住房需求，将引导市场向更加理性、健康的方向发展。

山东房地产市场在精准政策的推动下，迎来新一轮活力。公积金缴存基数的上调，又是政府强化住房保障、促进市场健康发展的又一力举。

青岛市住房公积金管理中心发布，2024年度住房公积金缴存基数上限提高至32310.25元，七区缴存基数下限提高至2200元，三市提高至2010元。

提高的缴存基数上限和下限，意味着更多的职工将能够享受到住房公积金的福利，直接提升了职工公积金账户的积累速度，增强了购房支付能力。特别是对于依靠住房公积金贷款购房的群体来说，更高的缴存基数意味着更多的贷款额度，从而减轻购房负担，这无疑是重大利好。

应该看到的是，这一政策的出台，不仅是对职工住房权益的实质性保障，也是对市场需求的精准对接，有助于进一步促进供需平衡。

供需重构，市场新生态的孕育

在政策风暴的推动下，山东房地产市场的供需关系正在发生深刻变化。

在新的市场生态中，高品质、高性价比的改善性房源将成为市场的主流需求。从济南市房地产协会发布的报告来看，上半年商品住宅的套均面积达到131.49平方米，且面积100-144平方米的户型占总交易量的66.23%（其中120-144平方米户型占比43.56%），这显示出购房者对于大户型、高品质住宅的偏好。这一数据不仅反映了购房者居住品质提升的需求，也说明了市场正在向改善性住房市场转变。

上半年济南商品住宅的均价为14375.03元/平方米，尽管价格相对较高，但成交量依然稳定，同样显示出购房者对于高品质住宅的支付能力和购买意愿。

总体来看，需求端，购房者们在政策的激励下纷纷出手，市场活跃度显著提升；而供给端，开发企业则在努力调整策略，以适应新的市场环境。在这场博弈中，我们期待看到一个更加平衡、健康的市场格局。

LPR下调，通过降低融资成本，疏通经济脉络，激发市场内在的生机与活力；而公积金缴存基数的上调，通过强化住房保障，稳固市场根基，为民众提供坚实的后盾。两者共同作用于房地产市场的健康发展，实现了宏观调控的精准与高效。