作者：尹力达

最近朋友圈和各大媒体新闻在热炒房产税这个话题，很多消息显示2017年政策可能会落地。虽然国家至今也没有具体的时间表，但伴随着房地产市场的调控升级，未来几年内出台中国特色的相关规定应该也是大概率事件。本文综合整理了世界各国房产税政策简介，虽然肯定跟中国版房产税不一样，但立法者制定法律时肯定也会参考各个国家政策法规，希望本文能对读者有些帮助。

1、美国

美国共有50个州，每个州都征收房产税，这一税目是地方政府的主要收入来源。据统计，目前税率大致介于1%-3%之间，税收主要用于民众所在区域的教育及公共服务支出。

房产税的税率由地方政府根据各级预算每年的需要确定，而预算应征收的房产税与房屋计税价值总额每年都有变化，因此房产税税率每年都相应变化。美国房产税的纳税人为拥有房地产的自然人和法人。包括住宅所有者、住宅出租者，但不包括住宅承租者。

美国地方政府规定了一些减免税项目，主要是对自住房屋给予减免税，这是通过减少税基或低估财产价值来实现的。另外还有一种减免房产税的方法，即当房产税超过某一最大值时，纳税人可从州政府得到相应的州个人所得税抵免或现金补偿。对未按期限纳税者采取罚息和罚金措施，拖欠时间越长罚金越高。当所欠税款和罚息罚金达到一定程度后，地方政府可以对拖欠房产税房产采取留置、拍卖等措施。

 

2、日本

日本房地产税，从房屋、土地保有类课税来看，与土地、房屋有关的税金，包括固定资产税、城市规划税等税种。

固定资产税属于地税，由地方税务机关征收管理。固定资产税主要对土地、房屋等征税，纳税人是法律意义上的土地、房屋产权所有者。每年1月1日在房屋登记簿上登记的产权所有者，有义务向所在的市町村缴税，标准税率为1.4%。

除了固定资产税外，还有城市规划税，这是用于市町村的城市规划或土地区划调整的税种。其纳税人、课税依据等与国家资产税相同，课税对象为城市规划区域里的土地、房屋。税率由市町村自定，但不能超过0.3%的上限。日本的固定资产税和都市规划税也有相应的减免制度。根据土地和房屋的具体情况而采取差别税率，兼顾社会公平。 

3、加拿大

据加拿大税收基金会统计，在全加范围内，超过80%的财产税收属于房地产税收入。自上世纪70年代以来，房地产税在地方政府财政收入中所占比重一直在35%至40%之间。近年来，虽然这个比例有所下降，但房地产税仍然在地方财政收入中起到举足轻重的作用。房地产税的征税对象几乎涵盖了所有类型的房产和地产，甚至是设备和设施。

在加拿大政府统一制定的财税政策下，各省及地方政府可以自主开征房地产税。但在全国范围内并没有统一的房地产税税率，这是因为房地产税是地方税种，税率由省或地方政府根据本地区财政情况制定。每年初，地方政府财政治理部门都要对本年度财政总支出作出预算，再以此减去房地产税以外的其他收入，其差额部分就是本年度房地产税纳税总额。然后再依据应纳税总额和本辖区内应税房地产评估价值总额之比例，来测算出当年房地产税率。

4、新加坡

从2011年开始，新加坡政府对房产税进行了改革，新的制度更加倾向于弱势群体，对于年值低于6000新元的房屋免收房产税；年值在6000至24000新元的，只对高出的部分征收4%的税；而对于年值超过24000新元的房子，超过的部分要缴纳6%的房产税。

简而言之，新加坡房产税更倾向于弱势群体，普通人少缴纳，有钱人则多征收。此外，对于超过100平米的“富人住房”，新加坡政府将一律征收高倍的土地出让金和物业费。而对10%的最困难群体，则由政府提供补贴或者廉租房。

5、香港

在香港，与内地所指的房产税相对应的，香港称为“差饷”。

差饷是对土地及建筑物的出租市值征收的，属于就物业使用而征收的税项。近些年税率为5%，占香港收入比重约为3%。??

征税主体——香港特区政府物业估价署??

纳税主体——租赁、持有或占用物业者。香港法律并未具体规定差饷承担者是出租人还是承租人，一般由租客与业主自行约定。如果没有其他协议，即须由使用人缴纳。

课税对象——土地、建筑物及构筑物。

税基——应课税租值。指物业于某一特定日期(近年指10月1日)的估计市值租金。香港政府要求每年进行重新评估。评估方法有租金比较法(当类似物业的租金可得时)、收支法(一般适用于公共事业、酒店、电影院等)以及建筑成本法(一般用于油库、高尔夫球场和康乐会所等)。

减免条款——香港对一些土地和建筑物的差饷进行豁免，包括农地及相关建筑物、宗教用途的建筑物、坟场及火葬场、政府拥有的一些物业、军事用地等。此外，政府还有权利向差饷缴纳人退还或宽减差饷。比如，经济状况较差时，政府可制定一些减免措施，降低居民税赋。金融危机之后几年，由于一些宽减差饷措施，差饷在总收入中所占比重下降到3%左右。??

6、韩国

韩国的房产税主要分为两类，由地方政府征收的土地和住宅物业税，以及归属于中央政府的综合房地产税。物业税实行累进税率，税率较低。综合房产税针对价值较高的土地和住宅物业等。?

物业税是一种地方税种，是对土地、建筑物等所有者按物业的评估价值征收的税种。物业税的税基是标准价值的一定比例。对住宅而言，是标准价值的60%；对土地和建筑物而言，是标准价值的70%。标准价值是地方政府每年6月1日评定并公示的房地产价格，但这一公示价格往往比市场价格要低很多。税率采用累进税率，除高尔夫球场和别墅4%以外，其他从0.07%-0.5%。韩国的物业税实行累进制，且针对不同类型的土地、物业等设置了不同的税率。对农田实行特别优惠，税率只有0.07%；而对高尔夫球场、别墅等奢侈场所实行较高税率，税率为4%。对其他类型的土地、住宅和建筑物等，税率从0.2%-0.5%不等，相对较低。并且有相应的减免或调整条款，由于自然灾害或紧急财政需要等原因，市长或当地行政长官可将上述税率进行调整，调整幅度不超过50%。然而，这种调整应被看做是一次性的调整，只适用于当年。??

综合房地产税是一种中央税收。对于价值过高的土地或住宅，除了要交物业税，还要额外交综合房地产税。虽然综合不动产税是中央税收，但该税收收入会被分配到各个地方政府，以缩小地域之间的差距。税基是物业总评估价值扣减一定额度的净值的80%。对于住宅而言，是一个纳税主体的住宅的总评估价值，扣减6亿韩元，再乘以0.8。对一般土地而言，是一个纳税主体的一般土地的总评估价值，扣减5亿韩元，再乘以0.8；对特殊土地而言，是一个纳税主体拥有的特殊土地的总评估价值，扣减80亿韩元，再乘以0.8。税率依据土地和住宅的用途、价值不同而不同，从0.5%-2%。住宅依税基不同而实行不同的税率，从0.5%-2%不等。土地一般土地(空置土地、住宅用地等)和特殊用地(附属于商店、办公楼等建筑物的土地)，税率从0.5%-2%不等，随税基增大而上升。

7、马来西亚

自2013年1月1日起，个人在持有马来西亚房地产不超过2年的情况下，将它脱售并获利，将会被课征15%的产业盈利税。然而，在房地产持有期超过2年但不超过5年内脱售获利，则会被课征10%的产业盈利税。

至于脱售持有期超过5年的房地产，则无需被课征产业盈利税。由此可见，个人房地产持有期对于计算产业盈利税，有着重要影响。

8、英国

在英国，所有房屋在购买时必须按照政策缴纳印花税。在英国的房产类型有两种：永久产权和租赁产权。购买了房产以后，永久产权每年不需要缴纳地租和物业费。买了租赁产权的物业就需要每年缴纳这两笔费用。其税率存在以下几个区间：

区间1：房产最终成交价格在12.5万英镑（折合人民币约125万），不用交任何房产印花税。

区间2：房产价格在12.5万到25万英镑之间，从12.5万起，多出部分按照2%税率计算。

区间3：房产价格在25万到92.5万英镑之间，从25万起，多出部分按照5%税率计算。

区间4：房产价格在92.5万到150万英镑之间，从92.5万起，多出部分按照10%税率计算。

区间5：房产价格在超过150万的部分，统一按照12%税率计算。

英国房地产市场在1990年前后呈现衰退之势，新开工、销售量和房价都出现较大幅度的下降。虽然这一时间与房产税改革相吻合，但衰退的主要原因却并不能归结为房产税。利率上升、经济衰退和需求下降才是房地产市场的疲弱的主要原因。房产税虽然对房地产市场有重要影响，但其主要作用还是作为地方政府收入的来源，而非房地产调控的手段。

 

9、德国

在德国要购置一栋房屋，首先要缴纳评估价值1%至1.5%的不动产税，房屋买卖还要缴3.5%的交易税，买卖盈利缴纳15%的差价盈利税，十年内出售即参照公司税标准征收资本收益的25%。在德国迟缴房产税不管是有意，还是处于争议期，都是要缴纳罚金。就算是子承父产也不可免税。

10、西班牙

西班牙主要有两种不同的购房税，取决于所购房产是新房还是二手房。

购买新房时，需要缴纳10%的增值税。购买二手房，要缴纳的是财产转让税。税率视各自治区而有所不同，一般为房屋总价的5%-10%。但是，如果税务所认为房产实际价值要高于购买价，也可以征收更高的税。

无论是买卖新房还是二手房，都要依法缴纳印花税，税款为房产总价的1%加抵押贷款的1%。

土地增值税，又名市政资本利得税。和西班牙公民一样，任何一个外国人出售自己的房产时，都必须缴纳土地增值税。此税也适用于由于土地增值而出售的房产。这就是为什么有必要评估房屋购买和出售时的土地价值差异。针对土地价差收取的税率，具体取决于房产所在城镇，纳税事宜必须在房产交易完成后的30天内完成。

11、塞浦路斯

 塞浦路斯是世界著名的避税天堂，而它的房产税收水平在全欧洲是很低的。移民专家称，塞浦路斯购房移民对于移民人士十分利好，不仅房产税率较低，房产永久产权，而且塞浦路斯不征收遗产税，也没有资本利得税，企业所得税是全欧洲最低，仅为12.5%。

房产在2004年5月之后取得规划许可证，需要缴纳19%增值税费，首套房仅增收5%的增值税费。

房价在170,860欧元以下，缴纳0.15%印花税；房价超过170,860欧元的则缴纳0.20%。以上税费是塞浦路斯进行购房交易时所产生的费用，一次性收取。在获得房产之后，每年还需要缴纳一定的房产维护费用。主要有以下几种：

1.不动产税。每一个不动产所有权人每年需根据其不动产价值缴纳一定税费，以 30万欧元的房产为例，每年缴纳的不动产税费大约为1200欧元。

2.市政税。房产所有权人需要每年向地方政府缴纳一些税费，该税费根据房产大小，因房产所在区域管辖的区政府政策不同而数额不同。该税费基本用于政府垃圾处理、街灯等成本。

3.物业费。一般塞浦路斯物业管理费用中包含：用于清洁和维护花园、游泳池及其他公共区域设施所产生的费用，此项费用主要适用于公寓住宅，所收取费用取决于小区中所提供的服务、设施及物业大小。

4.物业保险费。根据业主购买保险的种类而不同。

综上所述，很多国家的房产税征收目的，大多就是为地方征收提供最主要的财政收入，特别是各国的地方政府，在征收房产税时，制度设计上尽可能的不引发房价的剧烈波动。

时下，影响房价的因素非常多，供求关系、货币供应、土地制度、投机因素等等，都可能成为影响房价的因素。房产税本身可能会影响房价，但不会成为影响房价走势的决定性因素。