文 | 市象 文涌

编辑 | 明非

千年前，在成都，杜少陵曾以“万里桥西一草堂，百花潭水即沧浪”描绘他租住的草堂。那一句“安得广厦千万间，大庇天下寒士俱欢颜”更是穿越千年，温暖世间居者的心房。

租房，上至风流名士下至平头百姓，可能是大多数人都绕不开的话题。

根据2023年的报告，2000年至2021年间，我国的流动人口从1.21亿人增加至3.85亿人，占全国人口的比例从9.5%增长至27.3%。如果按照60%的流动人口选择租房来估算，租房人口可达2.31亿人。

假设人均租房面积为30平方米，总租房面积将达到69.3亿平方米。以全国平均租金30元/平方米/月来计算，中国住房租赁市场规模可达约2.5万亿元。

毫无疑问，这是一处深蓝的蓝海。其中绕不开的企业是谁？贝壳。这家总市值超165亿美元的公司。贝壳的前身链家，在租房、卖房领域深耕多年，当下正值毕业季，这一在租房市场拥有毫无争议巨无霸地位的平台，能给租房群体安全感吗？

01 租房对贝壳更重要了

5月23日，贝壳发布2024第一季度财报，Q1贝壳净收入为164亿人民币，经调整净利润为13.92亿元。Q1毛利率为25.2%，而2023年同期为31.3%。毛利率为什么下降？贝壳这样解释：“房屋租赁服务对净收入的贡献较高”。

这是贝壳首次单独公布租房板块服务收入，租房业务从去年同期9.07亿人民币，增长到26.25亿人民币，增幅达到189.3%，是2024年增长最快的一个板块。具体拆分去看，在贝壳一体三翼的业务中，租房业务承担起了贝壳Q1季度总收入的16%。

与此同时，该季度贝壳的租房服务利润为1.44亿元，利润率为5.51%，对整体利润的贡献率为2.7%。存量房业务的净收入为57亿元，同比减少37.6％；新房业务的净收入为49亿元，同比减少41.5%。家装家居的净收入为24亿元，同比增加71.1%。

虽然目前租房业务的利润贡献还比较低，但在存量房及新房经纪业务收入大幅减少的情况下，收入增速接近200%的租房业务显然对贝壳变得更加重要。

2016年，自如从链家拆分。彼时，房地产市场火热，全国各大城市房价飙涨，链家、贝壳的重点自然也就在房产交易上，剩余的租房业务只是交易经纪业务的补充，是维护、拓展交易业务客户的手段。

5年后，2021年底，贝壳宣布“一体两翼”战略，成立惠居事业群，正式推出租住服务平台贝壳租房。贝壳升级贝壳租房，这其中的逻辑在于：向着大居住服务链的上游再迈出一步。买房之前，消费者可以先享受租房服务。从拆分到重新整合拿起，并把租房业务作为两翼之一的高度提出，贝壳显然在2021年就意识到房地产交易业务存在下滑的风险。

从租房的业务类型上，贝壳租房主要有三类业务，一是传统的租房经纪业务。其次是自营的“贝壳省心租”托管服务，即把小业主的收拢再转租给租客。三是自营的长租公寓，现在有贝壳新青年公寓、海盐公寓等独立品牌。

对于2024年Q1季度租房业务收入暴涨的主要原因，贝壳归结于：“省心租模式下的租赁房源数目增加”。这里可以看出第二类省心租业务模式，对贝壳租房的重要性。那省心租对业主、租客有什么吸引力，又是否真的如宣传的那般省心？

02 争议省心租

贝壳省心租脱胎于曾在成都试运营的“轻托管”业务，2021年底随着贝壳租房的推出，省心租正式上线。到现在，贝壳已陆续在北京、上海、深圳、天津、成都、杭州等13个城市推出“省心租”。根据最新的一季度的财报，2024年一季度末，省心租业务在管房源量突破24万套，而去年同期仅为9万套，增长凶猛。

北京和成都是目前省心租模式运营最为成熟的城市，对业主而言，省心租可以解决出租慢、租后不省心的问题。对租客来说，省心租具有租期稳定、押金有保障、有维修服务的特点。

然而，在多个社交平台上，无论是业主端还是租客端，对省心租的吐槽不在少数。

“要求省心租占比百分之五十，不然不让签”，一位离职的北京链家经纪人在小红书发贴吐槽，她所在的门店目前要求业绩中省心租的比例不低于50%。

而在贝壳 App，凡是有省心租模式的城市，可以明显感受到省心租房源获得的推荐位、流量高于普通房源。不少业主就曾反馈，房子在链家挂牌出租时，就会被经纪人反复追着推荐省心租。

这不得不提到省心租模式背后的商业逻辑。贝壳省心租会和业主约定空置期、业主管理费，并向租客按月收取服务费。在这三项收入中，最为关键的是空置期。以北京为例，在和业主签约时候，贝壳省心租和业主会根据房源情况约定空置期。空置期一旦约定，就像是贝壳省心租和业主之间签了一个“对赌”协议，如果在空置期内甚至远低于空置期完成了房源出租，贝壳省心租就能在空置期上有一笔不小的收入。

因此，要实现省心租模式的利润最大化，充分榨取“空置期”的利润就最为关键。这也就可以解释，为什么有的门店会要求尽可能多完成省心租房源的签约，以及尽可能把更多的流量往省心租房源上倾斜。

除此之外，目前在新浪黑猫消费者投诉平台上，围绕贝壳省心租的投诉理由也各色各样，包括空调维修效率极慢，不给更换、遇到问题房源不退款、遇到甲醛房等。

今年6月广州《新快报》就曾报道，一位业主于2023年3月与贝壳省心租签约，托管房屋两年。在托管的两年里，签约租金为4300元/月，贝壳和她约定2.5个月的空置期，在空置期内，即使贝壳已招募到租客，业主也不获得租金，同时约定了960元/年的管理费，两者共计12600多元。

然而托管后业主却发现，管家并未按照合同约定，定期向租客催收水电气费和物业费。待近期清算才发现，业主已经垫付了6000多元的费用。

“对于想要稳定，不想搬家的租客来说，省心租很坑。和普租缴纳半个月租金的中介费相比，贝壳省心租租房一年需缴纳超过一个月房租的服务费，而且每次续租都需要继续缴纳服务费，我相当于在同一套房子上掏了三次中介费了。”一位在北京的省心租租客向「市象」吐槽。

03 约束不足的小中介

2001年，贝壳的前身链家在北京起步，毫无疑问，北京是贝壳深耕力度最大的城市，目前二手房市占率接近 50%，远超其余中介公司。2015 年，贝壳开启全国化布局，新进城市市占率仍有进一步提升空间。

租房市场虽然目前没有权威的行业数据统计，但公开的事实是，在非一线城市，各种中小中介盘根错节，雄踞当地。这些城市，贝壳在租房业务上主要是第一类的传统租赁业务，在贝壳平台上，除了前身链家门店的房源外，还上架了诸多中小中介的房源。

对这些中小中介的房源，租房者往往要多加一份小心，才能防止贝壳变“被坑”。

小赵（化名）是一位从北京回到郑州工作的北漂，在北京感觉压力太大的他，回到郑州是希望能够获得更多的“幸福感”，但在租房这第一件事上，就给了他记闷棍。

回来第一天，在看了公司附近几套合租房源后，带他看房的中介就催促他抓紧签合同，考虑到不租房住酒店还要花钱，他就租了一间看起来还比较干净的房间。但入住的第一天晚，他就感觉到房间味道很大，没曾想第二天起来感觉一阵恶心、头晕。追问房东后，才得知房间才装修完两个月。他的第一反应就是甲醛房，为了身体健康必须赶紧退租。

但在中介和房东沟通后，中介态度冷淡，表示没有义务帮忙解决，而房东只提供了手里另外两套房源供换租，其中一套仅装修完一个月。无奈之下，小赵只得向贝壳平台投诉，与贝壳平台沟通后，贝壳表示只能居间协调，无法强制要求中介如何处理。

“平台上的中介和贝壳是合作关系，我们能做的只能是出现问题后，给予一定的限流处罚，没有其他约束力，最严重的程度，无非就是解除合作关系。”贝壳平台这样对小赵表示。

甲醛房、串串房，在近几年的社交媒体与媒体报道中，关于贝壳租房乱象的报道并不少，而出现问题占比例更大的正是贝壳平台上的中小中介。

在这些贝壳自营模式尚未触及的城市，贝壳出于商业扩张的考量，一时间让不少中小中介入驻平台，达到占领市场的目的。但却对这些中介缺乏有效的约束，以至租客的利益受损时，无法给予保护。

「市象」按照小赵的提示，找到了这家在贝壳平台上名为卓越公寓的中介，发现其成立时间为2024年1月，而且企业处于经营异常状态，也有一起房屋租赁的法律纠纷。这背后贝壳平台对小中介的资质审核，令人生疑。

“平台型企业最终会遇到组织合法性的问题，就是你的组织除了创造GDP、创造就业之外，到底还有什么样的社会价值？”这是几年前，贝壳创始人左晖说过的话。左晖对中国房地产租赁、交易行业的改造，至今为人尊敬，也让公众对房地产经纪的印象有了改观。只是不知道如今的贝壳，在左晖故去后，有没有把“社会价值”的考量放在重要的位置上。特别是在行业下行，不论业主、租客，还是经纪人都在“困难”时期，让利润奔跑得慢一点。