文 | 张馨仪

近两年，“法拍房”总是一个五味杂陈的话题，在蕴含着复杂的法律问题的同时，也为购房者提供了一次较低成本获取房产资产的机会。

据克而瑞青岛官方微信公众号发布的数据，2023年，全国住宅类法拍房成交金额的攀升，以10%的同比增幅达到1500亿元，尽管相较于庞大的新房市场，其占比仅为1.3%，但这是一个不容忽视的增长点。

法拍房作为市场机制对资源配置效率的直接体现，其本质是资产在法律框架内的重新分配。这一过程不仅解决了原持有人因法律或债务问题导致的困境，更为市场带来新的机遇。

根据克而瑞监测，1-7月青岛法拍房共成交303套，法拍房市场的活跃程度超全国平均水平，成交率高达20.2%。

从总价层面看，150万元以内成交的法拍房占68%。这并非是市场购买力的限制，而是出于风险考量，付出的资金越少，承担的风险越低。当然，付出的资金越多，博得的收益也可能越大，如今年最贵的一套法拍房，买家省下近1800万元。而市内的市北区高达43%的成交率，更是印证了核心区域资产对购房者的强大吸引力。

值得注意的是，法拍房市场的成交结构亦与新房市场相呼应，刚需与改善型需求占据主流，而80㎡以下小户型的稀缺，则促使购房者转向二手房与法拍房市场寻求解决方案。

这些数据背后，是城市核心区不动产资产的高安全度与投资者偏好的直接反映。

然而，对于许多购房者来说，法拍房仍然是一个相对陌生的领域。那么，法拍房捡漏有多大的胜算呢？

法拍房市场的诱人之处无疑在于其潜在的折扣与超额收益。然而，这并非意味着每一套法拍房都是捡漏的良机。平均13.3%的折扣率虽然诱人，但需注意的是，根据克而瑞的统计，近七成房源在一拍阶段即以接近市场价的九折成交，折扣率仅7.8%，表明优质资产竞争激烈。购房者需具备深厚的市场研究能力，识别那些因信息不对称、市场偏见或短期困境而被低估的资产，方能获得真正的超额回报。

法拍房涉及复杂的法律程序和产权问题，稍有不慎便可能陷入法律纠纷。例如，有些法拍房可能存在未结清的物业费、水电费等欠费问题；部分房产可能存在长期租赁关系，导致购买后无法及时入住。因此，购房者在参与法拍房竞拍前，必须充分了解相关法律法规和拍卖流程，确保自身行为合法合规。同时，对于产权不清晰、存在法律瑕疵的房产，应持谨慎态度，避免盲目投资。

此外，房地产市场的波动性同样影响着法拍房市场。购房者需保持敏锐的市场感知力，密切关注市场动态与政策变化，以便及时调整投资策略。因为，资金运作的灵活性与稳健性也是成功的关键。购房者需根据自身财务状况制定合理的竞拍策略，避免因资金问题错失良机或陷入不必要的经济风险。更重要的是，保持理性投资的心态，避免被短期利益迷惑，坚持长期价值投资的理念。

可以说，法拍房市场既是机遇也是挑战。对于具备市场洞察力、资金运作能力和法律知识的购房者而言，这里是一片充满可能的淘金之地，反之，请三思而后行。