文 | 每经编辑 何小桃 陈梦妤    

今年4月，王静终于卖掉了河北燕郊的房子，94平方米的两居室卖了93万元，单价为9800元/平方米，这个价格不仅创下该小区2015年以来的最低纪录，也让该小区房价时隔十年重回万元以下。

从2015年到2024年的十年间，燕郊房价经历了过山车般的动荡，前三年快速上涨3倍以上，随后进入长达七年的下行通道。放松限购、地铁22号线动工等一系列利好因素，依然没有扭转楼市的颓势。

不过这段时间，伴随着北京地铁22号线的最新消息，燕郊楼市又有了一丝躁动。

有人出手就买一层

目前，北京地铁22号线工程已经进入全面建设阶段，届时廊坊北三县到北京通州区最快9分钟，地铁进入廊坊市首站即“燕郊站”。

8月26日，据华夏时报，陈悦（化名）是金燕SOHO的销售，她说，目前燕郊所有对外宣传地铁房的楼盘中，谁也不敢和金燕SOHO比“距离地铁更近”。出了地铁车厢，走地下通道，上楼就到家了。

这是目前这个项目最大的卖点，也是销售们最自豪的底气。

陈悦称，金燕SOHO去年9月开盘以来，房价逆势上涨，目前均价约12000元/平方米。从最初开盘的一万零几百元，直至近日有朝向好的房源已超13000元/平方米。从陈悦手中的一沓交易合同来看，确是越往后价格越高了。

这个“地铁零距离”项目销售如何？在陈悦看来堪称火爆。陈悦称，原本800多套房源，现在只剩下70多套，而且有人出手就买一层或者半层。

据陈悦介绍，一名来自内蒙古的客户曾买下一层，大约花费1000多万元，另有一名沧州的客户买过半层。“三分钟坐上地铁，半小时到北京朝阳东大桥！”陈悦说。

“以价换量”

叶斌（化名）是燕郊一家房地产中介公司的负责人，房地产高峰期，他的业务遍及京津冀区域。他认为，虽然燕郊楼市的主流成交价保持在万元以上，但从3月和4月开始，单价低于万元的成交大量出现。

受益于“降首付、降利率”等楼市重磅政策，横盘已久的环京楼市活跃度开始提升。

燕郊某房产中介公司经纪人周韦（化名）表示，目前环京楼市的购房门槛和购房成已经降低，廊坊地区最低首付比例调整到了15%、商贷利率降到3.35%。“从今年3月份以来能够感受到热度在回升，年初的时候一个月最多接待四五批客户，7月接待量明显多了起来，有时候都忙不过来。”

在周韦看来，近年环京地区始终存在一批刚需客户，即便相邻的北京不断打出提振楼市组合拳，也没有影响环京地区承接北京的外溢需求。“这里往返北京和环京地区的通勤客户比较多；另外，最近我们接触到很多在北京上班、想让孩子就近上学的非京籍客户，方便孩子获得河北学籍。”

经历了早年的投资客炒作之后，环京房价逐渐理性回归，与北京通州区一河之隔的燕郊，今年房价变得越发“亲民”。周韦表示，与2016年至2017年高峰时期“4万+”的触顶价相比，现在燕郊新房最高价格大概2.7万元/平方米，常规新房价格则位于1.2万~2.7万元/平方米之间。

相比价格还算稳定的新房价格，燕郊地区二手房让价幅度更大。周韦介绍：“在燕郊，品相好一些的二手房均价在1.3万元~1.4万元/平方米左右，品质次一些的二手房均价大概9000元/平方米上下。也正因为价格便宜，大部分客户更愿意选择二手房。”

据安居客，8月燕郊二手房挂牌均价13413元/平方米，环比上月下降2.54%，同比下降22.78%。

目前，环京楼市仍处于“以价换量”阶段。

燕郊本土房企一位管理人员说，过去楼市快速上行让一部分人的账面财富倍增，在一定程度上使这些群体淡化了风险意识，“想当然地觉得房价会一直涨，但愿经历这次洗礼，房地产市场能成熟起来，购房者也能成熟起来”。

中原地产首席分析师张大伟表示，“环京、环沪、环深等地区普遍依赖京沪深作为定价基础。就环京地区而言，过去主要依靠投资需求拉动，当地前期房地产投资比例较高，库存量超过市场需求多年，产生了大量的空置房，这种情况下，市场还需要时间消化。如果当地交通布局及配套设施有较大完善，环京楼市有望企稳。”