文 | 张馨仪

近年来，随着山东省城镇化进程的推进，住房市场也正在经历一场前所未有的变革。一方面，刚性需求和改善性需求依然旺盛；另一方面，年轻群体对生活品质日益增长的追求及其消费观念的积极转变，正悄然推动着住房租赁市场的蓬勃发展。

可以说，这种趋势精准捕捉了市场供需关系的细腻调整，那么是否就预示着房地产市场正从“炒房热”向“租住优”的理性回归？

根据诸葛找房的统计数据，2024年上半年重点50个城市的租金回报率攀升至历史高点，平均为2.03%，青岛尤为突出。在房价经历数年回调的背景下，租金却展现出较强的韧性。例如，青岛市北区CBD 附近的39克拉公寓，每月租金大约2000元，总价在30万左右，年租金回报率高达7%；宜阳路的一套43万的房子，每年租金收益大约1.68万，年租金回报率为3.9%，也高于存款利率。租金回报率大幅提升，不仅触动着投资者的心弦，也悄然改变了人们的居住观念与投资选择。

近日，央行网站发布的《2024年第二季度中国货币政策执行报告》（下称“报告”）对现状也给出了明确的答案：现阶段，租金回报率的上升并非源于租金的实质性增长，而是房价的下跌所致。

这一点，从全国40个大中城市平均租金价格同比下降1.82%的数据中可见一斑。也就是说，房价和租金双双下降的同时，租金回报率却上升了，那么原因显而易见，无非是房价动作幅度更大一些。

据诸葛找房，特别是在青岛的一些非核心区域，有一定的库存积压，房价下跌压力较大。一些老旧小户型因房价下跌和抵押贷款利率下降而备受青睐，租金与月供之间的差距缩小，则进一步提升了租金回报率。而在核心区域，虽然房价相对稳定，但购房者也更加理性，更加注重项目的性价比和未来发展潜力。

在房价下跌的背景下，租金与月供之间的差距缩小，于是一些购房者转而选择租房。

租金，正在成为衡量房产价值的新标尺。

报告中的数据同样令人深思：一线城市租售比已接近2%，二三线城市更是达到了3%。这是否意味着，在未来的日子里，租金将成为房产投资回报的主要来源，而非过去那种依靠房价快速上涨的模式。

报告中更是进一步指出“租金是影响房价的核心变量”，这一观点无疑颠覆了传统观念中对房价上涨的盲目崇拜，且与山东楼市的现状不谋而合，这不仅反映了市场供需关系的变化，更预示着房地产市场正从过去的狂热走向理性，市场开始更加注重房产的实际使用价值和长期投资回报。

青岛作为山东省的重要城市，其房地产市场一直备受关注。然而，近年来随着市场供应量的不断增加和购房需求的相对减少，楼市逐渐进入调整期。

青岛产权交易所的数据显示，2024年上半年，青岛成交租赁面积32.07万平方米，仅半年时间就已经实现了去年租赁成交面积数的76.2%，租赁业务取得进一步增长。 

在央行定调和市场供需关系深刻变化的背景下，青岛楼市将迎来新的发展机遇和挑战。一方面，随着租金回报率的提升和住房租赁行业的发展，楼市将更加注重房产的实际使用价值和长期投资价值；另一方面，随着市场竞争的加剧和政策环境的不断变化，楼市也将面临更多的不确定性和风险。

面对租金时代的到来，政府政策亦在积极调整以适应市场变化。坚持“房住不炒”的定位，加强房地产市场调控与监管，同时推动住房租赁市场的发展与完善，正成为政策制定的主基调。这一系列措施，不仅为投资者提供了更加稳定和可预期的市场环境，也为青岛楼市的健康、稳定和可持续发展奠定了坚实基础。

展望未来，青岛楼市将在租金回报率的驱动下，继续深化其理性回归的进程。租金将成为衡量房产价值的重要标尺，而长期投资价值则将取代短期暴利成为市场的主流追求。随着政策环境的持续优化与市场竞争的加剧，青岛楼市将迎来更加健康、稳定和可持续的发展前景。在这个过程中，我们期待着看到更多符合市场需求、具有长期投资价值的优质项目涌现，共同推动青岛楼市迈向新的发展阶段。