文 | 张馨仪

在房地产市场持续调整的当下，9月14日，青岛市住房和城乡建设局的发布了一项重要决策：将收购已建成的存量商品房，用作保障性住房。

其实，这一决策并非孤立之举，而是顺应了全国范围内的政策趋势。据了解，截至目前，已有超过80个城市宣布支持国有平台企业等收购商品住房，用于保障性住房、安置房、人才房、周转房等。其中，至少 36 个城市已经发布征集房源的公告。

如此一来，这支强心剂的背后，究竟隐藏着哪些市场逻辑与未来预期？它又将如何改变未来楼市的供需结构，影响未来房价走势及居民住房条件？

众所周知，近年来，房地产市场经历了从狂热到理性的深刻转变。在政策调控和市场自身调整的双重作用下，部分城市出现了商品房库存积压、销售放缓的现象。从2024年1-8月的成交数据来看，青岛市作为山东省的经济龙头，同样面临着楼市库存高企的压力。

这些未售出的商品房不仅占用了大量土地资源，还使得开发商面临巨大的资金压力。与此同时，随着城市化进程继续推进和人口的流入，住房需求其实一直存在。但高昂的房价却成为中低收入家庭难以逾越的门槛。保障性住房的短缺尤为凸显。

可以看到，房地产市场进入调整期后，传统的以“高杠杆、高周转”为特征的房地产开发模式已经难以为继。当下，地方城市必须探寻新的出路，以缓解市场压力，促进房地产市场的平稳健康发展。

在这样的背景下，青岛市推出的收购存量商品房转作保障房政策，可以视为解决上述难题的途径之一。

首先，从市场逻辑来看，解决之前市场的供需错位、化解库存的压力迫在眉睫。在房地产市场过热时期，大量商品房被投资性需求所吞噬，导致市场供需失衡。如今，随着市场调整期的到来，这些库存商品房亟需找到新的出路。

从全国层面来看，当前许多城市面临的商品房库存去化压力较大，国家一直在积极推动消化存量房产的相关工作。据中国青年网报道，6月21日住房和城乡建设部明确提出要推动县级以上城市开展收购已建成存量商品房用作保障性住房工作，青岛市此次推出的政策，也正是对国家政策的积极响应。

该政策巧妙地将市场供需两端的痛点相结合，通过政府的力量，将闲置的商品房转化为保障性住房，既解决了库存问题，又满足了中低收入家庭的住房需求，实现资源的优化配置，可谓是一举多得。

至于对未来房价走势有何影响，虽然这一新政不会直接决定房价的涨跌，但其将通过影响市场供需关系、引导市场预期等方式，对房价产生间接影响。

随着保障性住房供给的增加和市场供需关系的逐步改善，青岛的房价有望保持稳定或温和上涨的态势。同时，对于居民而言，这一新政将为他们提供更多元化、更可负担的住房选择，有助于改善住房条件和生活品质。

从宏观视角来看，青岛的这一新政，也是对国家“房住不炒”政策精神的深入贯彻和具体实践——有助于构建多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度，推动房地产市场向更加健康、稳定的方向发展。通过增加保障性住房供给，可以有效缓解住房供需矛盾，促进住房公平，让更多人享受到城市发展的红利。

可以说，收购存量商品房用作保障性住房，是市场调整期的一次明智之举，解决“双重难题”的同时，也预示着房地产市场正朝着一个更为健康、稳定且可持续的未来迈进。