英国Lloyds Bank最新公布的统计数据显示，2017年伦敦房屋均价达到￡578,381（按照今天8.46的汇率约合人民币489万），相比20年前涨了449%，是英格兰威尔士地区房价（￡278,750）的两倍，多了近30万英镑。但20年之前这个差距还没有这么大，1996年伦敦平均房价为￡105,266，仅比非伦敦地区多了3.4万英镑。

究其原因，英国这20年来持续的去工业化使得产业不断往伦敦集聚，去工业化后的英国服务业占总体GDP比重高达78.4%，而服务业（包括金融、科技、创意产业等）又集中于伦敦，目前大伦敦地区的GDP已经占英国总GDP的1/5左右。

1996年到2007年，英国经济保持稳定增长，年增长率一直维持在2%至4%之间，是欧洲GDP增长率最高的国家之一，而作为英国经济发动机的伦敦也在这个十年享受着经济增长的红利，房价也是跟着水涨船高。

英国土地登记局（Land Registry）统计的伦敦房价指数（1995年-2012年）

由上图可以看出2008年金融危机之前伦敦房价连续增长了十几年，金融危机也确实给高度依赖金融业的伦敦造成了重创，2008-2009年两年伦敦房价连续呈下跌趋势，同时也带来了一个难得的投资窗口期。

图为金融危机后的房价变化（2008年-2015年），蓝线代表伦敦房价指数，橙线代表英格兰整体房价指数，灰线代表英格兰东北部房价指数。

如上图所示，伦敦房价从2009年开始小幅回暖，加上欧债危机导致大量资金流入伦敦房产，伦敦房价从2012年开始再度大幅度上涨。与之形成对比的是英格兰地区整体房价上涨其实并不明显，英格兰东北部房价甚至一直呈下降趋势。

根据英国卫报的统计数据显示，从08年金融危机到现在，伦敦房价在恢复元气的基础上又翻了一倍。

而根据Lloyds Bank上个月最新发布的统计数据（下图），伦敦房价过去20年时间里上涨了449%，伦敦某些区域房价涨幅甚至高达702%，20年间房屋增值156万英镑。

如上图所示，从上涨金额来看，伦敦传统富人区Westminster（威斯特敏斯特区）和Kensington and Chelsea（肯辛顿和切尔西区）在过去20年里涨得最多，作为自古以来深受国际巨富追捧的黄金地段，房屋均价分别上涨了123万英镑和156万英镑。

图为王健林去年花了8000万英镑（约7.72亿元人民币）在伦敦肯辛顿买的豪宅，约合每平米41万人民币。

但伦敦传统富人区毕竟一开始进入门槛较高，从投资回报率来看还是一些经历大规模重建升级的区域表现更好。

过去20年里伦敦所有区域中房价涨幅最大的是位于东北部的Hackney，Hackney离伦敦科技城和金融城不远，且靠着2012年伦敦奥运会主会场，由于近几年大规模的区域升级改造，Hackney现在的IT产业就业人口已经达到了45,000人，比世界上任何一个区域的IT从业者都要多，房价也从1996年的7.5万英镑涨至60.6万英镑，投资回报率高达702%。

从上面的图片我们可以看到，房价涨幅排名前列的地区大部分位于东伦敦，包括排名第一的Hackney（涨幅702%），紧挨着Hackney的Waltham Forest（617%），东南部的Southwark（626%）和Lewisham（601%），正东边的Newham（612%）。

这些地区房价大幅度上涨的原因非常相似，区域本身的地理位置十分优越（距离伦敦金融城通勤时间都在20分钟之内），有着强劲的买房和租房刚需支撑，只是因为原本低收入人口集聚和区域配套设施不足，使得这些地区过去一直属于伦敦市中心的“价值洼地”。

随着伦敦市政府这几年重点开发东伦敦，这几个地区的区位优势马上就显现了出来，由于区域内可供开发的土地储备充足，伦敦政府把许多重点项目都放在了东伦敦，比如已经建成的金丝雀码头金融城和伦敦奥运主场馆，还在建设中的伦敦大学学院新校区、维多利亚和阿尔伯特博物馆新馆、伦敦交通局、英国金融监管局等。

东伦敦金丝雀金融城（Canary Wharf）

2012伦敦奥运会主场馆——伦敦碗

如上图所示，东伦敦这几个地区还是2016年GDP增长最快的区域，Hackney地区GDP增速甚至超过7.5%，伦敦政府预计到2030年东伦敦将为英国经济总量贡献近50亿英镑。

除此之外伦敦交通局还在东伦敦引入了大规模的交通配套来升级基础设施，包括已经建成的轻轨线（DLR），Jubliee地铁线延伸工程，和刚刚公布具体路线的Bakerloo地铁线延伸工程。

以过去20年间上涨601%的Lewisham为例，已经建成的轻轨线（DLR）把Lewisham和金丝雀码头金融城连了起来，上个月刚公布路线的Bakerloo地铁线延伸工程更是把Lewisham和Elephant &Castle站直接相连，受此影响，Lewisham地区房价在过去两年涨了近30%。香港首富李嘉诚也瞅准了Lewisham区域升级的机会，在2014年宣布旗下和记黄埔将投资10亿英镑在Lewisham建设Convoys Wharf综合体项目，整个项目占地16.7公顷，包括住宅、写字楼、商铺、餐厅及酒店，开发期长达15年。

由于从Lewisham到金丝雀码头金融城只需要12分钟，很多上班族把家搬到了Lewisham。

Bakerloo线建成后，从Lewisham到伦敦眼所在的Waterloo的时间也会被缩短为十几分钟，从伦敦东南到市中心也会更加方便。

随着新地产项目不断落成，越来越多的上班族开始定居在Hackney，Waltham Forest，Newham，Southwark和Lewisham。这些区域里的新公寓因为比较合理的价格和便捷的交通正在吸引大量首次购房者迁入东伦敦，形成了所谓的士绅化（Gentrification）：指一个旧社区从原本聚集低收入人士，到重建后地价及租金上升，引致较高收入人士迁入，并取代原有低收入者。

这样一来，由于前文中提到的居住人口和配套设施两大影响房价的关键问题都在逐步改善，这些占据良好地理位置的区域的房价自然而然就涨上来了。

虽然脱欧在一定程度上影响了英国本地购房者的积极性（英镑贬值使得赚英镑的上班族变“穷”了），但海外投资者凭着汇率优势正强势入场抢占伦敦房地产市场份额，短期内托住了伦敦房产市场的流动性。而且从长远来看，在下一个取代伦敦纽约的大城市出现之前，这两大城市的房价应该还是持续坚挺。如果说北上广深的购房需求来自于全中国，那伦敦纽约的购房需求便来自于全世界，目前伦敦面临的挑战可以归因于脱欧带来的短期不确定性，虽然豪宅市场受到一定冲击，但伦敦的刚需依旧十分旺盛，伦敦平均工资达到40,752英镑，高工资和高就业率依旧支撑着刚需市场。

本文作者：傅士鹏，英国皇家特许测量师，英国注册会计师，常驻伦敦供职于英国房地产公司。