文 | 张馨仪
随着央行发布重磅政策,正式宣布存量房贷利率(包括首套、二套及以上)降至新发房贷利率附近,预计平均降幅0.5%。截至9月30日,已有超过10家银行积极响应并着手准备调整存量房贷利率的相关事宜。
据悉,国有六大行预计在10月12日发布具体操作细则,并于将10月31日前完成批量调整,以保证贷款人尽早获益。11月1日后,借贷双方可调整加点幅度,也可协商调整重定价周期。
有专家指出,这次调整符合市场预期,覆盖存量首套和二套房贷利率,去年首轮存量房贷利率下调,只覆盖存量首套房贷利率,这次的范围拓展了。
存量房贷家庭将迎来“减负”新时代
需要区别的是,存量房贷利率并非直接降到LPR(贷款市场报价利率),而是“LPR-30个基点”,即存量房贷利率=LPR+BP(加点幅度,加点幅度可为负值)。具体来说,根据市场利率定价自律机制发布的倡议,对于LPR(贷款市场报价利率)基础上加点幅度高于 -30基点的存量房贷利率,将统一调整到不低于 -30个基点且不低于所在城市新发放房贷加点下限。也就是说,山东的存量放代利率也将跟随统一降至不低于“LPR-30个基点”,此举无疑给给存量房贷家庭吃下了定心丸。
经查,虽然近几年山东地区房贷利率现状呈现出波动下降的特点,但首套房存量房贷利率普遍维持在4%左右,而二套房则相对较高,达到了4.8%左右。然而,随着央行9月宣布的存量房贷利率调整政策逐步落地,这一局面即将发生显著变化。基于当前5年期以上LPR(贷款市场报价利率)为3.85%的基准,预计山东大部分存量房贷利率在调整后将降至约3.55%的水平,这一降幅无疑将为广大房贷家庭带来实质性的经济减负。
值得注意的是,考虑到2024年2月及7月,5年期以上LPR分别经历了0.25个百分点和0.1个百分点的下调,这部分已经享受了首次调整的存量贷款利率,在到达各自的重定价日时,还将迎来“二次减负”的利好,即贷款利率将随LPR的进一步降低而自动下调至更低水平。这一动态调整机制,确保了房贷家庭能够持续享受到市场利率下行带来的好处。
中国人民银行行长潘功胜此前在国新办发布会上表示,预计此次存量房贷利率的调整将惠及全国范围内约5000万户家庭,涉及人口高达1.5亿人左右。具体到经济效应上,这意味着每年可减少这部分家庭总计约1500亿元人民币的利息支出。这一庞大的资金释放,不仅将直接提升居民的消费能力,进而刺激消费需求的增长,还将在更宏观的层面上为经济增长提供有力支撑。
此次调整力度之大,无疑将对房地产市场乃至整体经济环境产生深远而积极的影响。当我们的目光回到九月底9月底,央行同步推出的六条新规,不难发现,这次的大动作是全方位、多层次地对房地产市场进行精准调控。其中,存量房贷利率的调整无疑是重头戏之一,它不仅直接减轻了广大房贷家庭的负担,更是释放出强烈的政策信号。
但央行的调控并未止步于此,新规还涵盖了降准、政策利率下调、降低二套房首付比例等多个方面,这些措施相互协同,形成了强大的政策合力。降准为市场提供了更多的流动性,有助于降低金融机构的资金成本,进而推动贷款利率的下行;政策利率的下调则直接影响了各类贷款的定价基准,为实体经济提供了更为宽松的资金环境;而降低二套房首付比例,则有助于释放潜在的购房需求,进一步激活房地产市场的活力。
存量房贷利率的博弈
综合来看,央行的这些货币政策层层加码,多项重磅政策共同发力,一系列组合拳,不仅彰显了其对房地产市场平稳健康发展的重视,也进一步推动了金融市场改革的深化。特别是在9月29日的公告中,央行进一步完善了商业性个人住房贷款利率定价有关事宜,允许存量房贷与全国新发放房贷利率在偏离达到一定幅度时,通过借贷双方协商变更合同等方式调整加点幅度。
与此同时,央行还规定自2024年11月1日起,符合条件的借款人在与商业银行进行市场化协商时,不仅可以调整房贷利率的加点幅度,还可以协商调整重定价周期。这无疑为贷款者提供了更加灵活和个性化的利率选择,进一步强化了市场竞争的态势。
事实上,存量房贷利率下调并非是央行单方面的决策结果,而是市场中银行和贷款者博弈的结果。
根据央行公布的数据,2024年第二季度末,个人住房贷款余额同比下降2.1%,一年内房贷规模大约减少了7700亿以上。
究其根本,较高的房贷利率成为了导致这一局面的罪魁祸首。在4%至5%以上的房贷利率压力下,越来越多的购房人选择了提前还贷,这对银行来说,意味着优质资产的流失。而房贷规模的减少,直接影响着银行的收益。
更重要的是,目前房贷利率处在下降通道,青岛首套房房贷是3.85%减70个基点即3.15%,存量房贷利率调整也涉及基点的调整。如果不建立存量房贷与新增房贷的跟随机制,会让购房者形成早买早吃亏、晚买晚受益的思维模式,不利于银行房贷业务的长期发展。银行需要通过合理调整存量房贷利率,打消购房者顾虑,增加房贷业务量。
因此,随着金融市场的不断发展和利率市场化的推进,银行在面对日益激烈的市场竞争时,必须更加注重客户需求和反馈,通过优化利率定价、提升服务质量等方式来增强客户黏性。而贷款者则可以根据自身情况和市场变化,选择更加合适的贷款产品和服务,从而在市场博弈中获得更多的主动权。
存量房贷利率下调引发购房热,山东楼市企稳需谨慎
此外,显而易见的事实是,对于众多背负房贷的购房者来说,存量房贷利率下调直接意味着每月还款金额的减少。以一套贷款金额为200万元、贷款期限30年、等额本息还款方式为例,如果利率下调0.5个百分点,每月还款额大约可减少600元左右。这对于普通家庭来说,是一笔不小的开支节省。
在多层因素的助力下,国庆期间,楼市接力股市,山东迎来了房地产市场的小高潮。以青岛为例,根据贝壳青岛站的数据,十一期间青岛新房成交超1000套,甚至超过了9月全月数据,仅贝壳9月30日至10月6日成交479套,环比上涨10%,看房人数达1.33万人,环比上涨48.5%,看房量达4.25万次,环比上涨62.8%。
尽管当前新政为山东楼市注入了活力,市场呈现回暖迹象,但政策效应的可持续性仍需审慎观察。历史经验提醒我们,市场热度或面临快速衰减的挑战。然而,基于山东多地住宅用地供应缩减的现状,未来市场供求关系的优化又为楼市企稳提供了潜在支撑。未来,山东楼市发展态势需以动态视角审慎评估,以期在挑战与机遇中寻求最佳平衡点。
评论