界面新闻记者 | 纪瑶

10月11日晚间，中金联东科创REIT、华夏南京交通高速公路REIT、招商高速公路REIT相继发布结束募集公告。公告称，由于投资者认购踊跃，累计有效认购规模已超过初始募集规模上限，将进行比例配售。

三只公募REITs从询价到结募，节奏非常快，均于9月下旬完成询价，10月上旬发售，并在原定募集期之前超募，提前结束募集。

公开资料显示，中金联东科创REIT募集基金份额共计5亿份，认购价格为3.234元/份，预计募集资金总额为16.17亿元。基金首次发行拟投资的基础设施资产为位于北京市大兴区、顺义区和房山区合计3处新型标准工业厂房产业园区，合计建筑面积19.84万平方米。

华夏南京交通高速公路REIT发售基金份额总额为5亿份，认购价格为5.452元/份，预计募集金额为27.26亿元。首发底层资产是南京公路集团旗下的南京绕越高速公路东南段，主线长达41.215公里，是国家高速G25的组成部分。绕越东南段运营已满13年，剔除2010年开通初年影响，2011-2023年总车流量流量复合增长率为9.45%。

招商高速公路REIT发售基金份额总额为5亿份，认购价格6.992元/份，预计募资总额约为34.96亿元。项目底层资产为亳阜高速公路，亳阜高速已运营超17年，项目2007年通车至2023年收入复合增长率为12.58%，近5年（2018-2023）年收入复合增长率保持5.45%的增长，同期交通量复合增长率为7.97%。

Wind数据显示，中证REITs指数年内涨幅为3.91%，有数据显示的29只公募REITs年内近乎全数取得正收益，17只涨幅超过10%，5只涨幅超20%。

近期，REITs二级市场价格有所波动。在9月24日至10月11日股票市场巨震期间，中证REITs指数累计上涨0.97%，有数据显示的45只公募REITs中，25只收益上涨，20只收益下跌。

权益市场波动是否会对REITs市场造成冲击？业内认为，REITs持有人以低风险长线资金为主，持有人结构差异化，权益市场波动对REITs市场的资金影响效应有限，REITs长期配置价值不变。

中国人寿保险（集团）公司原董事长、原保监会副主席杨明生认为，保险资金等耐心资本通常重视长期投资价值回报、对市场短期波动承受能力较强。

中金公司研报认为，9月最后一周权益市场较快升温，债市则出现较为明显调整。从资金面来看，部分REITs市场活跃资金或受权益市场吸引，对REITs市场形成扰动，但长线资金仍是市场压舱石。

平安证券表示，REITs近期弹性或较弱，但中长期配置价值不改。风险资产急剧修复的时期，REITs可能不占优，一是REITs现金流较为稳定，风险偏好提升对其价格带动相对较小；二是REITs估值不在绝对低位，缺乏超跌反弹动能；三是供给加速。

杨明生还分析了REITs市场存在的三点问题：一是市场规模有限，产品流动性不足；二是长期稳定的优质资产不足；三是市场研究能力需要加强。据此他提出三点建议：一是简化扩募流程、降低杠杆率限制，促进存量REITs做大做强，同时加速更多传统与新型资产业态上市；二是提升耐心资本参与REITs市场积极性；三是加强市场普及教育等，为相关支持政策出台奠定良好基础。

今年以来，REITs市场发展进一步提速，已有17只公募REITs成立，发行总规模达到382.82亿元，创下了历年来发行的新高。沪深交易所官网显示，目前还有近20只产品等待获批。