文 | 价值星球Planet 竹铭

编辑 | 计然

最近，一轮新的买房热，正在全国上演。

在深圳，2047批客户抢192套房，1.5个小时售罄；在上海，仅二手房一天就成交近600套；64套均价在600万元至900万元之间的楼房，吸引了1300组访客、超5000人来到售楼处现场询价，开盘即售罄……

这是自近年来国家对楼市进行调控后，难得的场面。

10月17日，住建部联合自然资源部、央行、国家金融监管总局等部门针对楼市推出一系列“组合拳”政策，概括来说就是四个取消、四个降低、两个增加。

比如，给地方政府更多自主权，取消各类限制措施；降低首付比和存量房贷利率，减缓购房者负担；通过货币化安置等方式，新增实施100万套城中村和危旧房改造等等。

这是近期楼市持续释放利好信号后，再次增加的重磅消息。全国各地房产中介的朋友圈，又一次沸腾了。

跟以往不同的是，以往中介沸腾，很多购房者嗤之以鼻，认为他们在搞营销。但这一次不同，因为购房者们也沸腾了。全国各地出现了久违的买房热，房子又成为茶余饭后的热门话题，甚至能看到购房者打“飞的”抢着买房的疯狂景象，楼市的信心似乎重新在积聚。

实际上，从房企企业新增数量来看，这两年房企的数量也仍在保持增长。天眼查数据显示，2022年新增注册企业44.2万余家，新增注册企业增速16.1%；2021年增速更是达到37.7%。

笔者在跟部分购房者、房产中介的交流中，发现楼市的确热了起来。但是，这场突如其来的楼市热潮，究竟是真实回暖还是短暂繁荣?

疯狂购房人，挤满售楼处

“深漂”多年的木木（化名），正是最近火热购房者中的一员。

过去几年，木木一直在深圳做程序员，同时也一直在看房。跟大部分国人一样，木木对不动产有近乎痴迷的信仰。漂泊多年，在出租屋里无数个睡不着的夜里，他渴望在这个城市拥有一套真正属于自己的房子，希望在四十岁前找到自己的归属感。

木木今年三十五，有些积蓄，月收入比较可观，也拿到了深圳户口，再加上家人的支持，在深圳买套小房子不成问题，这已经超过了很多年轻人。

虽然有满足归属感的需求，但是前几年木木对楼市的热情其实一直在消退。因为被房价腰斩、房企暴雷等大量负面信息所环绕，他害怕碰到烂尾楼，陷入泥沼之中，所以一直在观望。

不过，最近身边很多朋友告诉他楼市的春天到了，尤其是深圳的楼市，可以考虑入手了，他开始蠢蠢欲动。

首先，木木查了查数据，的确看到市场热了起来。国庆假期期间，深圳新房成交量同比大涨10倍。深圳中原研究中心监测数据显示，截止10月13日，深圳10月新房认购量达到4418套，相当于以往两个月的网签量。

另外，微博上#深圳395套房源8小时售罄#、#外地人打飞的赴深圳买房#等话题频频登上热搜榜，刺激着他的买房欲望。

比如，10月19日位于深圳光明区的中建观玥开盘，2047批客户抢192套房。据乐有家研究中心的消息，项目开盘1.5个小时即售罄，预计销售金额约6亿元，可以说十分火爆。

暴涨的销量、火热的场面，买房人似乎都在疯狂地跟时间赛跑，木木的心态也从此前的淡定变得焦灼，生怕在这场抢房大战中掉队，于是决定去看了很久的某深圳楼盘一探究竟。

这个楼盘均价在六万左右，有八十平的小户型，能满足木木这样财力有限的刚需客。让木木意想不到的是，进入到售楼处看房要先在门口排队半小时以上。开发商笑称，售楼处比旅游景点的人口密度都大。

透过玻璃窗往里看，木木惊讶地发现，往日冷清的售楼处里面，竟然坐满了咨询房子的人。他也不知道里面的购房者是真实的还是请来的托，只看到销售员忙前忙后，唾沫横飞地介绍着楼盘信息，眼睛里流露出亢奋和欲望。

从线上到线下的火爆场面，彻底坚定了木木买房的决心。排队进入售楼处后，从看房到下定木木只花了不到两个小时，首付付了一百多万。被问到为何如此干净利落时，他的回复是：“先上车再说，不然被别人抢了。”

从楼市的观望者到入场者，木木前后经历不过一个星期的时间，下定后他坦言“感觉像做梦一样”“是我人生中做过最疯狂的事”。

除了深圳，其他几个一线城市的楼市都出现了很多“木木”这样的购房者，推动着楼市进入火热场面：国庆假期，北京新房下定量比去年翻一番；广州80%的新房项目到访和成交量明显增长，有区域前三天日均成交环比涨超500%；上海国庆前6天的新房成交面积，较上年同期翻倍。

住房和城乡建设部部长倪虹表示，自9月底以来，重点城市一手房的看房量、到访量、签约量明显增加，二手房的交易量持续上升，市场出现了积极变化。

那么，为什么出现这波楼市热？跟以前的热潮有何不同？

疯狂背后的“三大推力”

楼市能火，必须要满足三个条件：门槛低、预期好、资金足。

门槛低了，涌入楼市的潜在购房者才会更多。此前，国家一直在降低首付比和房贷利率，放开限购，降低大家的买房门槛和资金压力。今天，房贷利率又降到了历史最低。

10月21日，贷款市场报价利率（LPR）为：1年期LPR为3.10%（前值是3.35%），5年期以上LPR为3.60%（前值是3.85%）。这是今年以来LPR第三次下降，也是降幅最大的一次。杭州、武汉等城市的首套商贷利率已经降到2.9%，刷新历史记录，跟公积金的2.85%基本没差别，吸引了更多购房者入场。

降低门槛只是基础，购房者的入手意愿还要依托良好的预期，毕竟国人向来都是追涨杀跌的。而近期以来有太多的利好政策，把老百姓的预期拉满。

由于利好政策太多，我挑一个大家重点关注的，也就是“通过货币化安置等方式，新增实施100万套城中村改造和危旧房改造”。回望过去，2015年货币化棚改580万套，2016年超过600万套，这一次是100万套，实际上又一次发钱给老百姓，进行涨价去库存。

有专家指出，这项政策有助于消化存量商品房、主动调节市场供求关系。以户均建筑面积100平方米计算，100万套城中村和危旧房改造，有望释放约1亿平方米的刚性购房需求。而且，100万套只是开始。住建部的发布会释放出明确信号，可以在100万套基础上继续加大支持力度。

未来市场需求的增加，意味着楼市企稳的可能性增大，购房者的预期也更足。跟购房者预期一样足的还有房产中介，某杭州房产中介告诉笔者，今年上半年业绩惨淡到快要离职，现在每天接待十几组客户，忙到吃饭的时间都没有，微信运动日均超万步，庆幸自己没有提前离职。

在利好政策拉满预期的同时，购房者还得手上有钱才行，不然楼市的火热也只是停留在纸面上。而这一轮楼市的上涨，跟股市上涨许多人财富增加也有着密不可分的关系。

一方面，股市上涨通过财富效应传导到楼市，推动市场回暖，说白了大家觉得股票上涨了手上有钱了，可以更大胆地去消费或者买房了。另一方面，一旦股市持续上涨，现在的楼市相对就成为了价格洼地，热钱就会往楼市涌入。

总之，从门槛、预期和资金等方面来看，楼市的确热了起来。不过，这究竟是全面回暖还是短暂繁荣，仍然具备不确定性。

全面回暖还是短暂繁荣？

每当市场开始有热起来的苗头时候，总有一波人宣扬牛市要来了。这种人不是蠢，就是坏。因为任何一个市场要真正繁荣起来，都要看价格和时间。

比如，广州这次全面放开限购后迎来一波楼市热潮，背后本质上是积压多年的需求集中释放。但究竟能持续多久、价格能否持续上涨，依然具有不确定性。

实际上，眼下广州楼市还不具备持续涨价的条件，新房市场需要继续通过低价销售加快去库存，降低库存压力，18个月以后才可能谈论房价上涨。同样在二手房市场，消化完低价房源后，买家才可能倾向于高价房源。尽管有卖家会提高报价，但并不意味着最终能成交，很多时候是一厢情愿。

其次必须看到，目前楼市热潮主要在一二线城市，三四线城市依然处在低迷状态，所以说现在就全面回暖还为时尚早。全国楼市的库存压力依然巨大，甚至像武汉这样的新一线城市，尽管成交量有所回升但相比巨大的库存依然是杯水车薪。

另外，就全国范围内来看，在经历几年的楼市调控和市场下行后，购房者的观望情绪依然比较浓厚，对于市场走势持谨慎态度。要想短期内扭转他们的观望情绪，依然较为困难。

再者，政策调控的持续性也是一个不确定因素。从国家的考虑来看，如果楼市、股市持续繁荣，经济将会触底复苏，进而改善就业和消费。但是，由于政策出台过于频繁，市场难以形成稳定的预期。因此政策层面这次要保持战略定力，让老百姓看到决心和信心。

总体上，目前楼市只是看到了回暖苗头，能不能长期热下去仍是个问号。想要买房的朋友，还是要理性再理性，别被热闹的市场氛围冲昏了头脑。