在北京房价疯涨的这两年，包括上一轮行情高潮的2013年，市场上都流传着这样的论调：“京沪房价永远涨”。论据是北京的人口在持续增加，而商品房供应却相对不足，简单来说，就是“人多房少”，房子“供不应求”，也是“供求关系决定价格”这种最基本的经济学原理支撑了北京房价的“涨无止境”。

所以在行情火爆的这两年，哪怕是调控升级的当下，房产中介都会告诉你，别犹豫了，要买赶紧出手，不然还要涨，买到就是赚到！至于前些年，媒体上、舆论场忧心忡忡（或者是幸灾乐祸）的有关楼市高库存去化难、高空置率、新区成“鬼城”的报道，早被现在享受高房价套利的人和着急上车的投资客以及恐慌入市的刚需、刚改同时选择性无视。

楼市泡沫严重，老大哥北京带头开启调控大法

房价的单边凶猛上涨以及在所有行业中一枝独秀，所集聚的巨大泡沫和系统性风险引起了政府的深切担忧。在统一部署下，去年国庆前后，由北京老大哥带头，先后有20余前期房价上涨过快过高、楼市虚火旺盛的热点城市祭出调控大法。随着时间的推移，不断有新的小伙伴加入调控大军，不少城市多次加码调控力度。

截至今年春节前，调控初步收到了预期效果，热点城市房价涨幅逐步收窄或止涨，甚至一些前期涨幅较大的城市房价环比还出现回落，成交量更是环比、同比皆大跌。如果延续这样的趋势，2017年中国楼市是有望实现房价企稳甚至缓慢回落，楼市在恢复市场理性、慢慢挤泡沫中实现软着陆的。然而，正当形势一片大好之时，元宵节一声炮响，给古老的东方送来了“房价涨幅抬头主义”。

节后，尤其是从2月下半月开始，多个热点城市房价涨幅重新抬头，环京楼市大热，各地再现“抢房”新闻，加上不负责任的自媒体、地产商、房产中介鼓噪、造谣，全国楼市再度躁动不安，连一些库存较高、去化艰难的三四线城市也出现了多年难现的蜂拥买房盛景，成交量价齐飞，房价大有失控再度过快上涨的苗头。

2017住宅供地减少叠加环京楼市大热联动效应，造成节后北京房价涨幅猛抬头

回到全国楼市风向标的北京。原本在强调控下，2016年10月以后，北京的房价涨幅是逐月收窄的。从中国最大的房产网站房天下网可以看出，北京二手房挂牌价10月环比涨幅6.14%，11月环比涨幅3.96%，12月环比涨幅2.55%，1月环比涨幅1.02%，但是2月环比涨幅却剧烈反弹至3%以上的高位达3.27%！这显示北京的有房者继续看好后市，而且看涨房价的预期比之前更加强烈了！

【数据来源于房天下（北京）查房价网）】

看涨后市预期的加剧，主要源于三方面：

一是连涨、猛涨后的惯性上涨。

二是2月中下旬北京市政府发布《北京市2017年国有建设用地供应计划》，宣布今年北京住宅用地规模同比缩减一半，使得原本就传闻“供求失衡”的市场再度神经敏感，加剧了市场恐慌及后市看涨预期。

三是北京调控后溢出需求流向环京楼市，尤其是公布今年住宅用地规模锐减后，大量投资客看好环京区域，蜂拥进入周边炒房，造成环京区域房价大涨，楼市过热。在联动效应传导下，北京房价将进一步上涨的预期被强化。

尤其是后两者的叠加，在预期强化效应下，2月份北京二手房挂牌均价涨幅猛抬头，使得北京市政府的调控努力差点前功尽弃。

当前楼市调控方向是扭转市场参与各方的非理性预期

其实，“这轮楼市行情发展到现在，调控也进入深水区，市场对于后市的预期，成为房价走势至关重要的因素，无论是限购、限贷、限价还是整顿中介行业、提高利率、增加土地供应、严管市场参与各方资金来源，都是为了改变市场预期而努力。然而只要市场对于后市的预期还是看涨，房价上涨的趋势就不可能停滞”。

这是本人日前发表的《节后北京房价涨幅猛抬头背后：上涨预期不改变，房价调控没希望》一文中的观点。所以现在调控的方向，就是扭转当下市场参与各方非理性的预期，尤其是非理性的看涨预期。

我们再来看看楼市调控篮子里有哪些工具：限购、限贷、限价、提高基准利率、从源头土拍到末端购房降杠杆、整顿房产中介及开发商，以及热点城市增加土地供应。这是一套调控“组合拳”。

其实，调控组合拳打好了，我觉得是可以给过热的楼市降温，让市场恢复理性，并在缓慢挤泡沫过程中实现房价、楼市软着陆的，因为当前的楼市集聚的泡沫和风险无以复加，调控是必须的。

那么，在改变预期成为调控表层目的的情况下，哪些调控工具会成为过热楼市的“大杀器”？其实调控篮子里的这些工具都是，因为调控要打组合拳。但对于热点城市尤其是据说库存周期短、“供不应求”的一线城市来说，增加住宅土地供应，从而增加商品房供应便成了打破“供不应求”预期，疏解“无房可买”恐慌心理，扭转房价继续上涨预期，从而有效摁住房价“疯牛”上扬牛头的利器。

北京住宅供地不增反减，原因在于北京并不缺房子

但奇怪的是，北京作为楼市过热的代表城市，且在中央经济工作会议明确表明要增加热点城市土地供应的情况下，今年住宅用地规模不增反减，怎么解释？

其实，这和当前的北京人口规模控制以及北京其实并不缺房子关系巨大。前一个好理解，在北京市政府的调控清单中，人口控制居于重要位置，且优先于房价调控。当前北京在想尽办法赶人，大招包括以产业控人（清退包括批发市场、菜市场、建材市场、污染企业在内的低端产业，疏解与非政治中心、文化中心、国际交往中心、科技创新中心等功能相关的行业、产业和人群）、以房价控人（高房价形成高进入壁垒）、以户籍控人等等。

后一个，北京居然不缺房子？不正是因为库存不足、供不应求、无房可卖才导致房价持续上涨吗？

是的，房子供不应求是会导致房价上涨，但真实的北京楼市并非房源不足，而是供求均衡甚至房子太多！

我们看看一组数据：

当前北京人口规模：《北京市2016年国民经济和社会发展统计公报》数据显示，2016年末全市常住人口2172.9万人

短期人口调控目标：2020年人口总量控制为2300万人

于是产生了一个问题：北京现在的这2172.9万人、2020年的2300万人，到底需要多少房子住？

这个很好计算，以3人/户计算，满足当前北京常住人口居住需要大约724万套房子。或者保守一点，根据北京市统计局、国家统计局北京调查总队近期发布的数据，现在北京平均每个家庭的人口数为2.71人，那么需要大约802万套。以3人/户计算，2020年满足2300万常住人口居住需要大约767万套房子；以2.71人/户计算，需要大约848万套。

于是接下来又诞生了一个至今扯不清楚的问题：现在北京市面上到底有多少房子（住宅）？

先不说库存，仅就存量房而言的数据，北京房地产业协会副会长陈志2015年在接受媒体采访时分析说，北京有6亿多平方米的住宅，按照单套100平方米计算，即存量房约600万套。而伟业我爱我家的最新数据显示，北京的存量房约在800万套以上。我更相信作为专业房产经纪企业我爱我家提供的数字更为接近北京真实住宅总量。

还有一个神秘数字：2012年，北京市公安局人口管理总队表示，目前已核对流动人口信息725.5万人，标注出租房屋139万户，核对空置房屋381.2万户。如果数据属实，空置的房屋便足够1000万人居住（相信几年时间库存去化也去化不了这近400万套）。

在上述数据里，由于统计口径问题，大量商住房、经适房、公房、小产权房可能未被统计在存量房之内。所以仅统计存量房的话，我相信数量比800万套只多不少，仅就存量住宅而言，满足当前北京常住人口居住就已经绰绰有余。

所以在供需均衡且笔者更倾向于供过于求（参照2012年北京公安局核对空置房屋数，当前北京住宅总量大概率是供过于求的）的情况下，新增住地供应会进一步加剧北京住房库存。

在人口总量控制这个优先于房价控制的目标下，控制库存是北京市政府必须考虑的长远目标。而这也很好解释了为何在去年北京楼市火热、调控效果有待观察的情况下，市政府仍然减少今年的住宅供地规模。

至于调控升级后北京乃至热点城市的房价涨幅控不控制得住，北京房价走势如何，楼市调控的效果如何，当前还应不应该出手买房，以及京沪房价会不会永远涨等问题，请期待笔者的下两篇文章：《北京调控升级后，环京楼市会迎来新一轮暴涨吗？》、《当前楼市泡沫之高史无前例，中产需避免成为史上最悲催接盘侠》。