文 | 张馨仪

土地拍卖市场一直被称为城市发展的晴雨表，其波动与变迁深刻映射出城市经济的脉动与房地产行业的转型轨迹，特别是近两年来，随着宏观经济环境的调整和房地产行业的深度转型，青岛土拍市场经历了一系列变化。

而今，随着今年第四批次土拍的如期举行，这一市场动向再次吸引了广泛的社会关注，成为各界观察青岛乃至全国房地产市场新趋势的重要窗口。

据悉，今年青岛市第四批次土拍共推出4宗地块，其中，黄岛区灵海路北、水城路东地块已于9月21日挂牌，10月11日由青岛万珠置业有限公司（万科＆黑卓）以楼面价3047元/㎡、总价3792万成功竞得，占地面积5185㎡，建面12444㎡。

目前，城阳区城阳街道前桃林地块和市北区大港地块均已在10月25日挂牌，分别定于11月15日和11月26日拍卖，前者占地面积36807㎡，起拍总价约3.33亿元；后者占地面积22646.5㎡，起拍总价4.48亿。崂山区张村河地块于10月30日挂牌，11月29日拍卖， 占地面积30005.4㎡，起拍总价约7.4亿元，为本次土拍中起拍价最高的地块。

与前三批次相比，此次土拍的地块数量虽不算多，但含金量却不容小觑。4 宗地块共计占地 9.46 万㎡，建面约 18 万㎡，其中不乏像崂山张村河这样的优质地块。在当前的市场环境下，这些地块的拍卖将为青岛的土地市场带来怎样的新变化？

纯居新变，前桃林地块宜居新篇即将开启

在余下的三宗地块当中，城阳区城阳街道民城路以东、文阳路以南的地块（即“前桃林地块”），其地理位置堪称优越，紧密相邻于万科桃花源居住区，与北曲商圈、青春足球场以及桃林小学的距离均在 2 公里的范围之内。如此布局，使得该地块周边的商业配套趋于成熟，教育资源和医疗资源一应俱全，城市界面优良，能够为居民切实提供便捷的生活服务以及良好的居住环境，进而成为吸引购房者的关键要素。

据了解，该地块早在今年二批次土拍预告中就已崭露头角。随后，青岛市自然资源规划局于2024年9月18日正式发布了地块控规调整的批前公示，将其由原本的商住混合用地（商住比2:8）调整为纯二类居住用地。这意味着，地块将更专注于住宅开发，减少商业设施的占比，少开发商的开发和运营难度的同时也更加贴合市场需求。

尽管占地面积和建筑面积在调整后保持不变，分别为约3.7万平方米和约6.65万平方米（地上），但住宅套数的增加无疑将满足更多居民的居住需求。同时，地块内建筑的限高也根据日照、城市空间形态及周边小区的空间关系进行了合理确定，确保了城市景观的丰富性和多样性，避免了“千楼一面”的单调感。

老城新梦，老城更新与商住融合的挑战何在？

市北区大港街道辽宁路以东、华阳路以北的地块（即“大港地块”），身为市北老城区的核心构成部分，其地理位置与周边配套设施无疑为其赋予了独特的市场价值。该地块周边以老小区居多，已然形成了较为成熟的生活社区，人口密度较大，这在一定程度上确保了稳定的居住需求以及潜在的购房群体。

然而值得注意的是，尽管大港地块地理位置优越，交通便利，距离地铁2号线泰山路站仅约500米，去年却遭遇了流拍的尴尬境地。这一现象背后，存在诸多原因。其一，老城区的购房需求相对较为固定，难以掀起大规模的购房热潮，市场需求的扩张空间相对有限。其二，房地产市场调控政策持续处于收紧态势，房企在拿地时变得更为谨慎，对于地块的市场前景以及盈利能力有着更为严苛的评估标准。

当前，大港地块周边并无新项目在售，这一现状使得该地块在市场上的稀缺性愈发凸显。并且，作为此次供地中唯一的商住混合用地，其在功能规划和开发潜力上具有独特性。

从市场供需关系来看，虽然老城区的居住需求稳定，但新的购房动力不足可能影响住宅部分的销售速度和价格提升空间。而商业部分，虽有周边人口支撑基础消费，但要形成有影响力的商业氛围，还需考虑周边商业竞争格局以及消费升级趋势等因素。对于开发商而言，在开发过程中需要精准定位，充分挖掘地块的潜在价值，平衡商住比例，以适应市场的实际需求，同时应对可能面临的市场风险和挑战。

从城市发展的宏观角度，大港地块的开发对于老城区的更新改造和功能提升具有重要意义，如何在尊重老城区原有肌理的基础上，实现现代化的开发建设，将是一个值得深入研究和探讨的课题。

张村河片区新焦点，崂山地块如何以低密优势突围市场？

张村河地块作为近期土地市场的焦点，其内在的投资价值与市场潜力值得深入探讨。

该地块以20565元/㎡的起拍价，不仅刷新了张村河区域的地价记录，更凸显了市场对这一地块地理位置及未来开发前景的高度认可。同时，地块容积率从预告阶段的1.5调整至正式挂牌的1.2，使其成为区域内罕见的低密住宅用地，这一变化无疑为未来的项目开发提供了更多的可能性。

从地理位置来看，张村河地块位于崂山区核心区域，享有便捷的交通、完善的生活配套、丰富的教育资源以及浓厚的商业氛围，这些综合优势共同构成了其独特的吸引力。然而，在激烈的市场竞争中，该地块也面临着不小的挑战。周边已有多个知名项目入市，如海信君玺、华润崂山悦府等，这些项目凭借其品牌影响力与产品品质，已在市场中占据了一席之地。此外，张村河片区前期入市的项目，如海信璞悦、鲁信有邻花园等，也积累了一定的客户基础与市场知名度，对崂山地块形成了不小的竞争。

但张村河地块仍有其独特的竞争力。与周边以小高层和高层产品为主导的市场格局不同，该地块容积率较低，为打造差异化产品提供了空间，如洋房、叠拼或联排别墅等。然而，这也需要开发者在市场调研的基础上，精准把握市场需求，合理定价，以确保项目的市场竞争力。

观察青岛今年第四批次土拍的进程，我们不难发现，城阳区前桃林地块正稳步向纯居方向转变，市北大港地块则承载着城市更新的使命与商住融合的探索重任，而崂山区张村河地块凭借其低密优势，在差异化竞争中独树一帜。从宏观行业视角审视，可以说当下房地产行业正逐步跨越粗放式扩张的阶段，迈向精细化运营的新纪元。

政策调控的深远影响与市场需求的日益多元化，正合力推动房地产行业进入一个全新的发展阶段。其中，可持续发展与资源合理配置成为了行业共识。未来，房地产行业将更紧密地与城市发展脉搏同频共振，不仅致力于提供优质的居住空间，更将积极融入城市功能完善与经济活力提升的大潮中，成为推动城市高质量发展的新引擎。