文 | 经济观察报 郭蓉

10月，在迪拜的上海五福贵聚置业创始人杨洋向经济观察报展示了迪拜一处别墅的价格变动：2023年11月，该物业售价约为2857万迪拉姆（阿联酋货币，与人民币的汇率约为1:1.95，总房价约合人民币5562万元），今年10月，售价同比上涨了1267万迪拉姆（折合人民币2473万元）以上，涨幅为44%。

这处别墅位于迪拜杰贝阿里棕榈岛的一个别墅群中。棕榈岛也是迪拜的高端住宅区之一。杨洋告诉经济观察报，迪拜的豪宅社区大多有十几年的历史，主要在沿海区域和靠近沙漠的区域。

经历了持续两年的地产热，迪拜的房地产市场仍保持温度。

房地产市场调查公司Engel &Volkers Middle East的最新数据显示，2024年上半年，迪拜住宅物业的交易量同比激增33.5%，达到77233笔，销售总额也上涨31%，达到2270亿迪拉姆。

杨洋说，过去两年，中国不少中产人士来迪拜置业，但今年，这一群体的购买力不如从前。

杨洋说，“好在高净值客户的数量和比重都在增加，许多人是私人企业主或企业高管，考虑购买的房产通常价值在1000万元人民币以上。”

01 在迪拜“抢房子”

杨洋说，迪拜的好房子要靠“抢”的，而“越难抢的项目一定是越能升值”。

今年5月，阿布扎比开发商ALdar在迪拜的公寓项目首次推出后，就有不少买家前来抢购。这是ALdar在迪拜的首个公寓项目，股东包括阿布扎比主权基金和阿布扎比商业银行，均为国有资本。迪拜和阿布扎比同为阿联酋的组成国。

杨洋说，这家开发商希望以较低的价格试水市场反应，所以吸引了大量买家抢购。

为了能帮客户“抢”到房子，杨洋和同事们需要提前在开发商系统中“抢号”。

开发商要求每个护照对应一个号码，有号才能买房。如果录入了护照，获得了购房码，但没有及时买入，号码也会立刻作废，这个决策的窗口期只有1—2天。

窗口期后进入选房环节。购买者要准备好所有的材料：文件、购房资金、4%的土地注册费及杂费，并开具支票，避免出纰漏。选房时，购房者或者代购者需要当机立断对电脑屏幕上约20套房子进行选择。

杨洋说：“前期最多能给到购房者一周的时间，因为时间紧凑，楼盘开售之前，每个销售就会拿着一沓支票去抢房。”

目前，这个在5月开盘的项目已经售罄，项目起价只有189万迪拉姆（折合人民币约367万余元）。杨洋说，中国的许多中产人士都买得起。

这些年，杨洋卖出了几百套迪拜的房子，其中有别墅豪宅，也有不少面向工薪族的小型公寓。

2017年至2019年，中国的中产人群，尤其是上海、北京、深圳等一线城市的购房者，能够轻松购买价值200万—400万元人民币的房产。这些人往往不实地看房，远程就能完成购房、交房和出租的全过程。

但这两年，其中一些人为了维持现金流，不得不卖掉自己在迪拜的房产。

02 来自全球的购房者

杨洋每天的工作很多，其中一项费时费力的工作是客户接待。迪拜的房地产客户来自全球各地，她要给客户配备地接团队、司机和销售人员，安排好衣食住行、文化娱乐，如果客户要求，她还要陪同客户参观景点，再看房子。

杨洋说，今年英国客户明显增多。2023年9月5日，伯明翰市议会发出通知宣告财政破产。2023—2024财年，伯明翰市议会预计该财年的财政赤字为8700万英镑。此后，大量英国中产来到迪拜购房。

随着巴以冲突的持续，从去年第三季度至今，许多巴勒斯坦、以色列的富豪及中产选择在迪拜进行投资。杨洋说，她就接待了几组以色列客户。

以迪拜为代表的阿联酋核心城市的房地产市场，连续四年，增长势头不减。

杨洋说，超过一半的购房者在迪拜置业后，都会将房子租出去，所以她提供出租、维护和二手房转卖服务。

她看了看系统中的数据，告诉经济观察报，今年迪拜市中心的租金同比增长了11.11%。即使是最普通的一居室住宅，年租金也在23万—25万元人民币；酒店式公寓的年租金可达到60万—80万元人民币。

杨洋说，早期投资者能够享受到9%—10%的年租金回报率。近年由于房价上涨，迪拜房产的租金回报率有所下降，但核心地区仍然能保持7%的租金回报率，非核心地区能达到8%或更高——非核心地区的房价增长没有核心地区那么快，但租金却在持续上涨。

03 20年房价沉浮

每晚，伴随着Dubai Mall（迪拜购物中心）喷泉的音乐，迪拜的地标性建筑哈利法塔上都会亮起用各国语言书写的“Emaar（伊玛尔）”字样，这也成为迪拜旅游的经典景观。

伊玛尔是迪拜最大的地产公司之一，成立于1997年，以其标志性项目哈利法塔、迪拜购物中心和迪拜码头闻名。

除了伊玛尔地产之外，迪拜还有其他几大地产物业公司。以豪华物业和高端项目闻名的达马克物业（Damac Properties），年收入超过20亿美元；迪拜地产（Dubai Properties）是迪拜政府的房地产开发公司，该公司建造了朱美拉海滩住宅、商业湾。这家公司是迪拜控股集团的子公司。

迪拜的新豪宅区毗邻沙漠，价格通常达到上亿元人民币。新别墅的设计往往以现代风格为主，许多还未交付的豪宅社区还融入了现代高科技元素。

杨洋认为，迪拜房产的吸引力主要得益于其政治的中立性、资金的低门槛和政策的开放性。迪拜对房产投资者调整了签证制度，使迪拜成为那些已在其他地区地产市场完成投资，正在寻求新市场的投资者的理想选择。此外，迪拜的房地产市场交易还有相对完善的法律体系保障。

过去20年间，迪拜的房价也曾经历几起几落。2002年左右，迪拜允许外国人在当地置业，房价迎来第一轮上涨，但在2008年全球金融危机中，房价几近腰斩。2013年，随着迪拜获得2020年世博会的举办权，房价又进入了一轮上涨周期，至2015年石油价格不断走低，迪拜房价进入持续五年的下行期。

2020年，新冠疫情对全球经济造成了巨大冲击，迪拜的房地产市场在这一时期却悄然开启了新一轮的发展期。从2021年至今，迪拜也是全球楼市中表现较出色的国际城市之一。

杨洋认为，迪拜的房价与其常住人口数量密切相关，只要常住人口持续增长，房价就不太可能下降。2023年，迪拜官方统计数据显示，迪拜常住人口增至367万。杨洋说：“疫情三年中，迪拜的常住人口增加了近三分之一，这也是租金持续上涨的主要原因。”