文｜文轩财经 刘敏

关键时候，万科总能暗室逢灯。

11月12日晚，万科发布公告，公司将持有的中信万科消费基础设施基金30%认缴份额，转让给中邮人寿保险股份有限公司，后续由其进行实缴。

文轩财经获悉，万科本次将所持份额转让，按此前约定展开的。

此前，万科在8月13日披露，其与中信金石基金管理有限公司、 中信证券投资有限公司以及泰康人寿保险签署了《万信金石（南京）商业投资合伙企业（有限合伙）有限合伙合同》，共同投资设立万信金石（南京）商业投资合伙企业（有限合伙）。

该基金将主要用于收购万科两家下属子公司，其所投资的深圳龙岗万科广场和北京旧宫万科广场。

资料显示，上述资产运营稳定，2023年营业额分别超过20亿元和6亿元。

据万科8月披露数据，该Pre-REIT基金总规模为22.34亿元，其中泰康人寿认缴35%，中证投资及中信金石认缴8.95%，万科集团认缴56.05%，后续将把36.05%的认缴份额转让给其他机构。

而在11月12日的公告中信息，万科披露了本次转让完成后，该基金的合伙人具体结构。

其中，泰康人寿保险有限责任公司认缴出资金额约7.82亿元，所持份额比例为35%；中邮人寿认缴出资金额约6.7亿元，持有该基金30%份额；万科所持份额降至25.6%。

不难看出，万科一直在优化自身资产结构，在房企资产证券化的路上，万科一直表现出积极的一面。

自今年以来，万科持续在资产和股权上做合理的减法，以保证地产板块的良性运维，而每次万科总能获得不错的买家，这是很多同类地产企业在短时间内所不能达成的。

中邮人寿对价值稳定的权益类资产配置洞察力尤其敏锐，REITs资产也在此行列。

最近中邮人寿多次投资，如持有皖通高速H股股票2482.8万股，占H股股本比例为5.0360%、拟对华能新能源股份有限公司投资约40亿元，加之本次接盘中信万科消费基础设施基金份额，中邮人寿短时间内三次出手投资。

财报显示，今年上半年中邮人寿实现净利润56.8亿元，截至上半年末，中邮人寿投资资产为5796亿元，净增1030亿元；实现投资收益109亿元。

可见其今年在投资市场可以说是；又稳又准。

这次中邮人寿为什么会看中万科？或许好的资产从不缺买家。

此前，万科首席运营官刘肖分析称，在国内大宗交易市场，万科有两大优势：

一是大宗交易的主阵地或主战场基本初步形成，符合行业未来发展模式的退出渠道；

二是万科与境内外金融机构类投资者、本地国企、各地产业投资者、资产配置的个人投资者这4类投资者建立了链接与合作。

值得一提的是，REITs已成为地产行业重要的探索新发展模式之一。

今年4月，印力REIT上市，发行规模32.6亿元，同时万科保障性租赁住房REIT和物流仓储REIT也已进入申报进程。

此外，今年万科还成立了旗下首个商业Pre-REIT基金，此前设立的建万租赁Pre-REIT基金也实现了扩募。

万科表示，REITs对于万科有重要意义，也为经营性资产的投资标准提供了重要的参考依据。

东方证券研报中的数据显示，2023年至今，万科累计盘活项目36个；推进大宗资产交易方面，1-9月签约金额233亿元。

万科方面称，“通过全力行动，公司持续降解存量债务，今年前三季度偿还有息负债约700亿元，年内已无境内外公开债。”

对此，同策研究院联席院长、首席研究员宋红卫对文轩财经表示；“其实从整个房地产市场发展阶段讲，现在到了要加速房地产资产证券化的阶段，从21年之后，整个中国房地产市场，尤其核心城市，基本步入存量市场阶段，这也意味着中国其实进入了资产管理时代，资产管理的运营效率和能力显得至关重要。”

所以万科在资产证券化的路上持续探索。另外这样也为万科吸纳更多流动资金。

从业绩方面看，截止2024年10月，万科实现合同销售面积143.9万平方米，销售额213.6亿元；2024年1-10月，公司累计实现合同销售面积1474.7万平方米，销售额2025.5亿元。

成都万科销售方面，截止2024年11月14日，销售额超70亿。

在如今大环境下，这样的业绩也算合格。

从处于拐角的地产行业看，万科也在寻找新的风口，从郁亮喊话活下去，到现在怎么活下去，作为行业的先锋，万科所探之路或许值得借鉴。

去年，在万科业绩发布会上，就提出了“轻资产重运营”的经营模式，从今年万科各项动态看，显然已经在持续贯彻中了。

“房企实现资产证券化，无论是实体的项目还是股权，是房企本身纾困自救，现金流改善的重要渠道，客观上讲，有助于改善房企资产负债状况，更好促进企业的发展，具有积极的作用。”上海易居房地产研究院副院长严跃进对文轩财经表示。

宋红卫还表示，资产证券化的普及，其实也给中国居民资产配置打开了一个通道。

在2024年中期业绩会上，万科管理层称,“万科会尽可能稳定银行存量融资规模，积极转换融资模式，同时继续争取银团贷款、经营性物业贷等机会，提供增量流动性，以此保障债务的安全兑付。”

对于地产市场万科所持态度为，“供求关系的改善，为市场走出低谷、重拾向上动力提供了条件”。目前万科所聚焦的三大主业依然为：综合住区开发、物业服务、租赁住宅。

稳健高效，审时度势一直是万科的发展策略，至于未来发展，“活下去，就是胜利”。