文｜时代周报

纵横江湖20年的“豪宅税”成为过去式。

11月22日，广州市住房和城乡建设局等三部门发布《关于取消普通住宅和非普通住宅标准的通知》。至此，普通住宅和非普通住宅标准正式在一线城市宣告终结。

这一标准可以追溯到20年前。

2005年4月30日，建设部、发改委、财政部等七部门联合发布《关于做好稳定住房价格工作的意见》（以下简称“《意见》”）。

《意见》提出，自2005年6月1日起，对个人购买非普通住房超过2年（含2年）转手交易的，销售时按其售房收入减去购买房屋的价款后的差额征收营业税。由于这一征税对象仅限于非普通住宅，因此又被称为“豪宅税”。

同时满足以下条件的则可免征“豪宅税”：住宅小区建筑容积率在1.0以上、单套建筑面积在120平方米以下、实际成交价格低于同级别土地上住房平均交易价格1.2倍以下——这是普通住宅的初始定义。

20年时间里，各地普通住宅认定标准经过多次调整。深圳的最新标准是：住宅小区建筑容积率在1.0（含）以上；单套住房套内建筑面积120（含本数）平方米以下或者单套住房建筑面积144（含本数）平方米以下。

取消普通住宅和非普通住宅标准，意味着“豪宅税”也将随之退出江湖。这将节省一大笔交易税费。

根据美联物业全国研究中心测算，假定一套建筑面积约148平方米的二手住宅，原登记价格为800万元，业主持有三年后卖出，买家以2000万元买入作为家庭第二套住宅，“豪宅税”取消前买卖双方需缴纳契税、增值税及其附加、个人所得税合计151万元，取消后交易税费降至60万元，立省91万元。

“一线城市先后取消普通住宅和非普通住宅的标准，大户型、中高端产品的销售情况变得活跃起来，很多胶着的买卖磋商正在加速签约。”美联物业深圳董事总经理江贤亮认为，本次交易税费优化后，改善型产品、高端产品的交易量将会明显增加。

事实上，“豪宅税”取消前，受益于政策持续优化，改善性需求有效释放，北上广深豪宅市场已经走出独立行情。业内判断，此次“豪宅税”取消，将有力夯实豪宅市场行情，成交继续企稳。

富豪出手扫货，顶豪频现“日光盘”

四个一线城市中，上海豪宅市场今年以来持续高热，一枝独秀。

11月15日，上海徐汇中海领邸·玖章选房，均价约13.25万元/平方米的552套房源开盘售罄，收金85亿元——这是项目第四次实现开盘售罄。中海领邸·玖章是年内上海第四个“千人摇”项目，累计吸引1556组购房者认购，刷新今年上海新盘认购纪录，触发积分制。

玖章售罄后，中海徐汇滨江项目累计销售额达233亿元，创下全国单盘高层住宅销售金额新高，因此也被称为“最牛豪宅”。

紧随其后的融创外滩壹号院，在10月27日迎来第三次开盘，158套房源实现58.82亿元销售金额。根据融创中国披露数据，融创外滩壹号院年内三次开盘三次售罄，总销售套数472套，全年总成交金额约215亿元。

克而瑞上海机构统计数据显示，今年前三个季度，上海共计产生30个“日光”盘。其中，单价10万元/平方米的豪宅盘17个，单价15万元/平方米以上的豪宅盘有8个；总价3000万元以上的高端住宅成交1817套，较2023年全年增长93%。

上海豪宅走出独立行情，地段的稀缺性是其“流量密码”。

根据上海中原地产市场分析师卢文曦的观察，上海豪宅持续热销的原因在于，地段的不可复制性。“上海开埠一百多年，底蕴深厚，梧桐区的地段、人文、产品都是顶尖的，没有办法复制，很受‘老钱’青睐。上海也有很多金融新贵，喜欢住在黄浦江边上，好的地段也就浦东一段、浦西一段，现在也建设得七七八八了。”

“由于优质土地稀缺、开发节奏放缓，市场提供的产品远不能满足需求，再加上今后的市场不再是普涨行情，钱只会流向好地段、好产品。所以，至少在最近一两年里，在自住需求释放叠加资产配置需要的驱动下，豪宅盘会开一个火一个。”卢文曦表示。 

有别于上海豪宅市场的普遍升温，北京、广州、深圳呈现点状高温状态。

在“9·30新政”的助攻下，北京东四环豪宅北京宸园于10月13日开盘，现场约800个座位座无虚席。开发商中建智地宣布北京宸园首开收金61.5亿元，随后紧急加推。二环内西城区豪宅中海京华玖序，以91.53亿元的成交金额排名今年1-10月北京项目销售金额榜第一，成交均价约17.45万元/平方米。

广州顶豪市场出现多宗过亿成交。

星河湾·半岛在今年“黄金周”假期首日成交2套总价超2亿元、面积超1000平方米的复式单位。鹏瑞1号成交2套望江“楼王”单位，一套总价2.08亿元，一套总价2.02亿元。二手顶豪侨鑫·汇悦台成交一套总价高达4.61亿元的大平层，单价约37万元/平方米，一举刷新全国单套住宅售价纪录。

深圳的豪宅市场信心亦有所修复。

于11月22日结束选房的招商蛇口四海臻邸二期，参观样板间需验资100万元。至开盘结束，均价约11.23万元/平方米的206套预售房源去化96%，收金23.3亿元。深铁懿府近期推出最后4套“楼王”单位，2套大平层总价约3400万元，2套顶层复式总价约5800万元，开盘半小时售罄。

沉寂已久的法拍房市场也有异动，11月出现多套溢价成交豪宅。

深圳湾悦府一期一套建筑面积约364平方米单位以8119万元成交，溢价率14.21%；深圳湾三湘海尚一套建筑面积约287平方米单位以8452万元成交，溢价率18.17%；香蜜湖瑧山府一套建筑面积约240平方米单位以4599万元成交，溢价率36.12%。

市场极度分化，普豪仍在降价

豪宅市场虽然高热，但内部也出现分化趋势。当顶豪频传捷报时，“普豪”正在打折降价。

10月底，李嘉诚家族旗下企业长江实业在北京朝阳东四环的豪宅项目御翠园开盘，推出50套特价房，产品包括建筑面积约140平方米、约180平方米的大平层和建筑面积约345平方米的联排别墅，售价低至7.6万元/平方米。

可供对比的是，御翠园备案价在9.07万-9.97万元/平方米之间，特价房售价较备案价打了76折，同样地处东四环沿线的豪宅项目融创壹号院、缦和北京，销售单价均超过10万元/平方米。

深圳市场的境况相似，一手豪宅让利开盘，二手房价“明升暗降”。

招商蛇口四海臻邸二期推出206套房，吸引370批客户认筹，房客比约为1:1.8。开盘期间，招商蛇口依然给到诚意满满的折扣，按揭付款折扣为93折、一次性付款折扣为92折。

二手市场标杆盘华润城润府一期是一个典型样本。

深圳“9·26新政”发布后，润府一期成交度显著提升。来自贝壳找房的成交记录显示，9月30日-10月23日期间，该平台累计成交润府一期10套二手房，整个8月的成交量只有2套。

建筑面积约89平方米3室2厅是成交主力，最新成交价在1200万元左右。“9·26新政”出台前，同户型的成交价在1150万元上下，低楼层单位跌破1000万元。

“成交价看似上涨了，但其实只是回到当初正常的市场价，甚至还不能说‘回到’。”长期关注华润城的资深经纪人陈晏航（化名）表示，今年4月，润府一期有同户型房源以1250万元成交，在市场高峰期，成交价曾去到1300万元。 

次新盘招商臻府也出现类似情况。一套建筑面积约120平方米的4室2厅房源以1168万元挂牌出售。在放盘的一个多月时间里，业主曾调价三次，最近一次是在11月13日，上调报价169万元至1168万元，这一价格与初始挂牌价1200万元相比，仍然便宜了32万元。

熟悉招商臻府的经纪人张馨（化名）透露，限售解禁后，该小区短时间内大量房源挂牌出售，价格内卷严重，“120平方米的3室2厅，最便宜的一套业主只卖936万元，比当初的开盘价便宜了一百多万，真心想买价格还有谈判空间。还有业主为了方便买家看房，提前结束租约，报价1020万元，也比开盘价低。”

广州市场虽然顶豪成交活跃，但整体成交量有所回落。广州中原研究发展部统计数据显示，今年1-10月，广州千万豪宅成交不及2023年同期，预计全年成交量在4500套左右，将是广州最近5年豪宅成交首次出现同比下跌的一年。

止跌企稳可期，机构释放看好信号

财政部等三部委发布房地产税收政策后，上海是首个落地取消普宅标准的一线城市，随后北京跟进取消普宅标准，深圳和广州也加速跟进，一线城市进入政策宽松期。

在9月底的一揽子楼市政策边际效应减弱之际，“减税”大招的出台将继续巩固政策效果。业内认为，“豪宅税”取消后，豪宅市场将获得一波新的有力托举，促进成交，并传导至刚需市场，最终带动市场整体继续企稳。

“在宽松的政策带动下，楼市信心正在逐渐恢复，推动房地产市场止跌回稳的动能将增强，以上海为代表的核心城市房地产市场将逐步复苏，整体楼市也将趋于稳定。”克而瑞表示。

穆迪认为，全国合约销售额再度急剧大幅下滑的可能性不大。“新房的长期基本需求依然显著，尤其是在高能级城市。虽然购房者的担忧仍是阻碍因素，但由于政策环境的持续支持，市场信心不太可能大幅趋弱。”

穆迪同时指出，高能级城市的表现将继续优于低能级城市，因为其经济实力更强，人口流入更多并且从政策刺激措施中受益更大。随着居民更加富裕和对更大居住空间的追求，改善型购房者的需求也会较为旺盛，尤其是在高能级城市。

“高能级城市的合约销售额占全国合约销售额的比例已从2020年的45%升至2023年的51%，我们预计到2025年将进一步攀升至55%-60%。”穆迪表示。

中信建投发布研报认为，参考止跌回稳的国际经验，海外5国房价下行周期在5-10年左右，跌幅在20%-40%左右，参照此，中国房价有望在2026年前后止跌回稳。

广东省城乡规划院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉认为，减税政策发布以后，后续政策空间有限。但既有的政策还在落地的路上，包括100万套的城中村改造货币化安置，用专项债、专项借款来收储存量土地和房屋等。

“这些政策落地取决于对底部价格的判断、对交易价格的认可。反过来，这些政策若能落地，也有助于夯实底部价格，使得各方对交易对价形成共识，缩短止跌回稳的周期。” 李宇嘉表示。