文 | 张馨仪

近期，青海省西宁市中级人民法院一则拍卖公告，将青岛世茂52+商业项目推至聚光灯下。

而当“青岛世茂52+ ”作为司法拍卖的“抵押品”现身，牵出的是五矿国际信托有限公司与青岛世茂新城房地产开发有限公司、上海世茂建设有限公司间复杂的借款合同纠纷。

看似孤立的法拍事件，背后却蕴含着多重深层次缘由，映射出房地产行业在变局浪潮下的众生相。

从债务“滚雪球”说起

早年世茂秉持扩张战略，大规模举债铺摊子。项目开发、土地购置处处需金，资金多依赖金融机构借贷与信托融资。根据世茂集团发布的公告，截至2024年6月30日，世茂集团旗下拥有逾270个项目，土地储备约4783万平方米（权益前）。

青岛世茂52+项目落地，亦是这扩张棋局一子。

不过，世茂集团在运营方面的投入却并未跟上扩张的步伐。2024年上半年，世茂集团的物业销售收入为231.74亿元，占收入总额的79.4%，较2023年同期下降5.0%。据世茂集团2024年中期报告，青岛世茂52+等项目的租金收入可能受到周边竞品开业的影响而出现下滑。

报告提到，商业项目累计销售额较去年同期下跌5%，客流同比增长8%，整体出租率接近90%但与上年末持平。此外，据上游媒体报道，2024年上半年，青岛世茂52+租金收入为600万元，较2023年同期的700万元有所下降。

当项目的租金收益达不到预期，资金流入随之变为“涓涓细流”。

更重要的是，世茂集团近年来一直面临着较大的债务压力。

2021年4月29日，青岛世茂新城房地产开发有限公司与五矿国际信托签下《信托贷款合同》及补充协议，约定贷款上限3.1亿元，这本是企业融资推动项目建设的常规操作。可未曾料到，后续抵押登记手续逾期未办等违约行径，使其被判支付本金6000万元及利息、罚息，上海世茂建设连带担责。看似局部的违约事件，实则是债务管理不善的预警信号，为后续危机埋下伏笔，暴露出早期运营中对契约细节把控、资金周转安排的短板。

时间来到2023年12月，集团祭出境外债务重组计划，目标削减60亿至70亿美元负债，此时已直面债务大山，试图在国际债务层面“拆弹”，调整资本结构，盘活资金流，这也折射出其整体债务规模已到承压极限，扩张步伐下的高负债隐患全面爆发，不得不大刀阔斧进行自救。

然而，截至2024年4月30日，逾期未付债务规模急剧膨胀，公开与非公开市场债务累计120.55亿元逾期，同年5月6日，2021年度第二期中期票据本息6.08亿元也违约未兑付，境内债务违约呈燎原之势。

进入2024年，更是雪上加霜，年内到期债务超千亿，短期偿债压力如山倒。加之，换帅不久又被调出港股通，资本市场认可度骤降，融资与市值维护遇冷。更严峻的是，中国建设银行（亚洲）股份有限公司就约15.795亿港元财务纠纷提请香港高等法院清盘呈请，司法追债施压；存续美元债约57亿美金（合380亿元人民币），价格暴跌至1美元面值十几二十美分区间，海外市场信心低迷。

至此，世茂集团的债务困局已从点及面、从境内延至境外，深陷恶性循环。资金流入难抵挡债务到期“洪流”，逾期违约渐成定局，抵押资产被摆上法拍案板成为无奈“后手”。

调控“组合拳”之下的如履薄冰

近年来，房地产市场的调控政策频出，限购、限售、限贷的组合拳从需求端精准发力，有效削减了购房的狂热氛围。在这场调控风暴中，商业地产领域首当其冲，遭受了不小的冲击。消费者们的购房热情逐渐转向，更多地聚焦于住宅的刚需与改善型需求，而对于商铺等商业地产的投资则显得愈发谨慎，热情降温。

以青岛世茂52+这类商业项目为例，其招商难度加大，运营成本居高不下，空铺率不断攀升，租金议价能力也大幅下滑。原本期望的盈利目标变得遥不可及，偿债基础也因此动摇。这一系列的问题，无疑给项目的持续运营带来了巨大的压力。

与此同时，自2020年8月起，住房城乡建设部与人民银行联合推出的“三道红线”融资新规，更是对房地产企业的负债规模进行了严格的限制。这对于像世茂集团这样的大型房企来说，降杠杆的压力陡增。银行贷款审批变得愈发审慎，涉房贷款额度被严格控制。据同花顺iFinD数据显示，截至2021年上半年，世茂集团的负债总额已高达4636.33亿元，而现金及现金等价物却仅有747.69亿元。流动负债高企，短期偿债压力巨大。传统信贷渠道受阻，资金紧张状况日益加剧，“非标”融资也面临着清查的风险。

在这样的背景下，资金方如五矿国际信托等，在合规与风控的双重驱动下，对于逾期债务只能采取司法手段进行追讨，以求尽快止损。而抵押物的处置，也成为了顺理成章的选择。债券市场对于高负债房企的避险情绪日益浓厚，世茂集团的发债融资门槛大幅抬升，融资成本也随之飙升。

到了2022年7月3日，世茂集团更是遭遇了10亿美元4.750%优先票据到期未能如期偿还的尴尬境地。其境内的“20沪世茂PPN002”、“19世茂G3”等债券也不得不进行展期。而据金融界10月2日的消息显示，截至2024年中报，世茂集团的营业总收入虽然达到了291.95亿元，但净利润却为-226.68亿元，亏损严重。

从青岛世茂52+看经营“短板”带来的启示

回顾青岛世茂52+这几年，项目定位、业态规划在区域商业竞争中未能独树一帜，周边竞品如金茂览秀城的开业，分流了客源、商户 。在同质化内卷下，其运营团队营销乏力、服务难出彩，无法塑造商业“磁石”效应聚人气、引商机，项目价值折损。

从拍卖情况来看，尽管青岛世茂52+法拍起拍价4.45亿元较低，但截至目前拍卖平台还没有买家报名，潜在买家多持观望态度，权衡收益风险后却步，市场接盘意愿自然低迷。

信用是房企融资、合作根基，一旦坍塌，金融机构抽贷、断贷加剧流动性危机。债务违约触发的信用类债券交叉违约、提前清偿条款，恰似“多米诺骨牌”。供应商担忧款项结算，合作趋紧、材料供应受阻影响项目进度；市场端购房者对期房交付忐忑，销售愈发艰难，品牌声誉蒙尘，修复成本高昂，于内于外都被推向更险峻的经营处境。

更深层次看，这一法拍是地产旧有高杠杆、快周转模式“撞墙”体现。往昔“借钱拿地、卖房还钱”粗放循环，在市场上行可行，一旦步入调整周期，销售迟滞、融资遇阻，债务违约频发，抵押资产处置频发且艰难。

世茂困局亟待破题，青岛世茂52+也为行业敲响警钟，精细运营、稳健财务、多元营收才是穿越周期“密码”，从依赖资本“输血”到修炼自身“造血”机能，重塑经营逻辑，方能在市场沉浮中稳立潮头，摆脱抵押资产频遭法拍困局，寻得持续发展生机。