文｜空间秘探 秦敏慧

近日，凯德集团计划以18亿元出售其在上海浦发大厦70%的股权的传闻甚嚣而上，种种猜测扑朔迷离。与此同时，海外资本买卖中国内地公寓、写字楼、酒店资产也是动作不断。海外资本为何热衷投资中国资产？他们又最偏爱哪类资产？

01 凯德传闻六五折抛售上海浦发大厦

近期，凯德集团正计划打折出售上海浦发大厦。据悉，凯德集团与AEW集团旗下基金近期就出售上海浦发大厦项目进行磋商。双方协议，凯德集团和AEW将以18亿元的价格出售上海浦发大厦约70%面积。

目前，凯德集团和AEW已与首创集团旗下公司初步谈拢价格，18亿元的价格相当于目前凯德集团与AEW此前收购所剩余的贷款，这一价格对比五年前的收购价低至六五折。不过，可能受到舆论的压力或者其他因素，凯德方面予以否认，称相关消息并不属实。

上海浦发大厦竣工于2002年，物业级别为甲级写字楼，占地面积约6900平方米，总建筑面积超70000平方米，楼层总数为36层，地上为写字楼、商业，地下为停车场，位于陆家嘴核心商圈，与上海环球金融中心、金茂大厦等地标性建筑相邻，都同属于陆家嘴板块最为核心的位置。

业内人士猜测，若凯德集团以低于市场价的价格出售资产，可能会引起一系列的连锁反应，可能将对陆家嘴商圈整体的消费信心和物业价值带来重大打击，影响商圈的投资热度和吸引力。

起初上海浦发大厦原属于上海国盛集团名下，国盛集团是上海市政府重大项目投融资平台。2008年，国盛集团开始剥离房地产业务，后海航置业以14.75亿买下浦发大厦项目公司100%的股权及7.21亿的债权。

海航置业在收购浦发大厦后，联合恒台证券发行恒泰浩睿-海航大厦类REITs，这是上海证券交易所第一单类REITs项目，也是国内首单以单一写字楼物业为标的资产的类REITs项目，在与凯德交易完成后该项目亦是全国首单市场化退出的资产支持专项计划。作为上海地标性建筑的浦发大厦，也是中国商业地产市场的一个重要案例，对整个房地产大宗交易市场以及国内房地产证券化的发展都具有重大意义。

2019年初，在戴德梁行的引荐下，凯德集团联合一家国外基金成立合资公司，斥资27.52亿元收购上海浦发大厦约70%的权益，涉及建筑面积约4.2万平方米，标志着凯德集团旗下商务办公项目首次进驻陆家嘴核心商圈。此次收购事件，被看作是凯德集团加速布局内地的信号，也是其对中国一线城市商业地产的重视。

彼时的2019年正值凯德集团入华25年，开年第一笔收购彰显出凯德集团对中国市场以及未来发展的信心。其集团高层也表示，收购这座地理位置优越的大厦，将会给集团带来直接可观的收益。

收购上海浦发大厦后，凯德集团发挥其作为开发商及房地产基金的双重身份优势，将这座地标性建筑进行为期两年的改造，期间涵盖从翻新硬件设施到提升内部空间布局等多个方面，成功将上海浦发大厦蜕变成一座符合国际甲级写字楼标准的现代化办公场所。

今时不同往日，上海浦发大厦虽未被明确表示低价抛售，但凯德集团这次未经官宣的交易，再一次触动到了资本敏感的神经。

02 凯德还卖了什么？

凯德集团低价抛售上海浦发大厦的事情引起一阵哗然，仔细想想也不是无迹可寻。

目前，上海写字楼市场“风雨不定”。根据最新数据，2024年三季度上海甲级写字楼的空置率为21.5%，较上一季度上升0.4个百分点。上海甲级写字楼的平均租金从2024年三季度的7.4元/平方米一天下降至6.63元一天，环比下滑幅度较大。空置率的上涨伴随租金的下滑。

其背后还受到最近几年，金融、地产、科技等行业日益“缩水”的影响，企业的扩张不再是加速度，繁荣正在放缓，甚至收缩，在“降本增效”的口号下，削减办公租赁费用也成了砍下节流第一刀的先行策略，于是企业退租、搬迁成了新常态。此外，甲级写字楼的主力租户——外资企业，也在重新评估其办公室需求并做出调整。大趋势下，即便是位于陆家嘴核心商圈的上海浦发大厦也受牵连，空置率达到25%左右。凯德集团六五折的大甩卖，或许也是为了及时“止损”。

2023年全年，凯德投资收入下降3.2%至27.84亿新元，现金净利下降6%至7.81亿新元，营业利润下降7%至5.68亿新元。由于投资物业重估的非现金公允价值下跌约6亿新元，凯德投资在报表上反映出的归属母公司股东的利润大幅下跌79%至1.81亿新元。中国市场的疲弱表现，也是导致凯德集团的财务状况受到拖累的原因之一。

关于此次交易，凯德集团并未有更多回应，不过，凯德集团在今年以来一系列出售中国资产的行为，持续引发市场的关注。

观察发现，凯德今年的四次交易基本上没亏，且属于优质资产。2006年双井购物中心被凯德中国信托购买，成为较早一批面市的购物中心，这一年的资产估值为4.1亿元。2022年10月凯德通过法院拍卖获得北京凯德·星贸项目，该项目位于CBD、燕莎与燕莎与三里屯三大商圈交汇的核心地带，坐落在东三环城市核心区，交易价为20.37亿元。

2010年，凯德收购东方海外资产包，间接完成衡山路雅诗阁所在版块的收购。此后，凯德集团雅诗阁有限公司成为该项目业主，由JAE操刀进行改造更新设计，项目于2015年竣工，将这片区域实现全面转型升级。公开资料显示，上海雅诗阁衡山服务公寓坐落于上海首批以立法形式认定和保护的12个历史文化风貌保护区之一，毗邻淮海路购物区、徐家汇商业中心和外国领事馆，餐饮、购物、娱乐等一应俱全，居住氛围浓厚。据原雅诗阁中国董事总经理陈志商此前透露，2020年，雅诗阁公寓的90间房源，长租率保持在95%以上，年入住率超过九成。

同属于公寓的另一宗交易——天津盛捷奥林匹克大厦服务公寓，位于天津市和平区，于1998年投入运营，拥有185个单元，是雅诗阁进入中国市场的首家物业，是天津最早的服务式公寓，也是全国最早的服务式公寓之一。值得一提的是，管理人强调，该售价“超出账面价值”，并承诺在交易尘埃落定后，再披露更多交易细节。

综合来看，凯德出售北京双井购物项目，预计净收益估计约为6.9亿元，净利润约为1.33亿元；2022年通过法拍以20.37亿元获得的星贸项目，改造运营一年多转手95%股权卖了24亿元；上海雅诗阁出售后仍保留运营权；天津公寓将以高于账面价值出售。凯德四次的交易，体现出其对高周转住宅房产和经营性不动产投资思考逻辑的不断进步。从考察资产的固有地理优势开始，在资产价值洼地时买入、从开发孵化到产生长期稳定的现金流、搭配自身融资能力、从而实现规模扩张，改造后所产生的差价，便是凯德自有的“时间价值”。选择合适的时间点以合适的价格完成退出，本就是其资本运作的重要一环。

因此，回到上海浦发大厦，该写字楼建于2002年，虽在2022年被凯德改造，但产权年限已到期，凯德此时低价出售，更多是希望尽快收回资产残值，优化资产结构，提高资金流动性。

03 海外资本“抄底”国内公寓酒店资产

虽然今年凯德“卖卖卖”，但并非要撤资中国市场。在投资日活动中指出，凯德仍将致力于发展中国业务，继续深耕中国市场。自2021年以来，凯德投资总共回收资本约240亿新元，其中约110亿新元来自中国。

巨大的占比，也与这几年中国房地产的市场行情有关。在房地产市场的深度调整下，诸多头部优秀开发商不断面临流动性问题，大量一线城市核心地段的优质资产被“摆上货架”，对于有准备的投资者来说，这无疑是一次好时机。具有市场敏锐性的企业往往在时代的周期中嗅出商机。

11月25日，在“中新双向投资洽谈会暨苏州工业园区中新合作项目签约活动”上，苏州工业园区管委会与凯德投资签署战略合作协议。此次合作是苏州工业园区迎来开发建设的30周年，也是中国与新加坡签约的首个政府合作项目。

合作协议中表示，苏州恒泰将与凯德投资携手在苏州工业园区核心位置推进江苏首座来福士（来福士是凯德中国旗下的一个品牌，专门负责开发和管理综合商用项目，以多功能性和综合性著称，通常包括住宅、商场、办公楼、服务式公寓和酒店等多种业态）的落地工作。苏州工业园区来福士项目又是凯德在中国的一个重要投资，将在既往成功合作的基础上，用自己的“妙手”创作出更多优质项目、业态，把先进的理念带进苏州。这样一卖一买的动作，符合凯德集团“地产+基金”的商业模式，即每一次收购背后往往会伴随着旗下资产的出让同时进行。

在观察今年凯德的买卖交易中，公寓成为其重点布局板块，旗下雅诗阁公寓动作频频，成为其布局中国市场的重要抓手。除上文所述的购入与抛售，雅诗阁还在持续铺开高强度的项目开业计划。

9月，雅诗阁成功引入雅诗阁臻选、雅诗阁优选两个集合品牌，品牌在华首店均已落子与海口和广州。10月，雅诗阁引入旗下中高端商旅型公寓酒店品牌——Quest。同月，雅诗阁与德盈集团联合打造的首个项目——南京馨乐庭江北虹悦城公寓酒店正式开业。雅诗阁还与江苏无锡再签双品牌项目——雅诗阁与雅院，无锡已成为雅诗阁在华东地区除上海外布局项目最多的城市。截至1998年进入中国旅宿市场至今，雅诗阁在全国40多个城市拥有和管理近220家物业。

然而，不止凯德旗下的雅诗阁力拓中国公寓市场，其他海外资本也在蠢蠢欲动。

今年年初，美国房地产巨头铁狮门集团收购上海五角场智选假日酒店75%股权，将原酒店改造成约300个单元的全新长租公寓。这不是铁狮门在国内的第一个长租公寓项目，在去年5月，铁狮门与辉盛国际联合收购深润大厦的长租公寓部分，双方预计总投资7.27亿元，打造中高端长租公寓项目。铁狮门是世界有名的房地产开发商、运营商和基金管理公司，而辉盛国际是服务式公寓和高端租赁公寓投资者与运营商，此次改造可谓“专业对口”。同在去年上半年，新加坡房地产投资管理公司silkRoad以15.4亿元的价格，买入万科旗下连锁长租公寓品牌——深南68万科里。

9月，黑石集团拟7.5亿元港元收购中国香港两座服务式公寓楼。同月，华南五大房企之一的中国奥园，同时也是一家在中国颇具影响力的公寓开发商，被中东投资集团收购，这是第一次有中东资本拿下一家中国顶尖房企的控制权。也许中东投资集团抄底中国奥园，是打算准备进军高端公寓、豪华酒店等领域，在他们看来，在中国卖房子已经不是一门好生意了，参照日本做公寓出租，可能会获得更稳定的长期回报。

中国公寓、酒店等优质资产正被越来越多的海外资本“青睐”，成为其增长稳健、未来发展可期的区域配置资产，并对其有一定的投资信心。

04 公寓资产为何“最受欢迎”？

如今我国正处于一个投资需要格外谨慎的时代，伴随一轮利率下调，银行的定期存款挂牌利率已从“2字头”跌入“1字头”。金融市场的反复震荡与炒房时代的落幕，让更多投资人从金融、住房的专注力中抽出身来，把目光转向了公寓产品。戴德梁行在10月17日发布的《中国REITs指数之不动产资本化率调研报告》指出，公寓因其稳定的市场需求和政策支持成为最受欢迎的资产。

/ “大浪淘沙”后的优质资产配置

曾经，投资者对公寓资产持谨慎态度，公寓的价值往往被房地产泡沫所覆盖，而当大浪褪去，其背后的价值才浮现出来。在高速发展的普涨时代，投资核心在于短线的地块增值、添加高杠杆获取暴利，如今投资逻辑发生变化，持有优质资产，获取长期的租金收益可能更加稳妥。可以说，公寓是当下市场上一种优秀的资产配置方式。有的公寓资产甚至进可“写字楼”，退可“酒店”，能够更加多元的适应市场需要。

除却资产估值拔高后，市场对于长租公寓的需求量正持续上升。随着Z世代进入劳动市场，年轻人成为长租公寓市场的主力住户群体，他们对社区环境的要求更高，也更倾向于选择知名品牌和具有运营规模的企业。根据数据统计，2024三季度平均出租率从91.53%提升至92.7%，环比增长了1.17%。供给端与需求端的相互增长，让长租公寓成为愈发“炽手可热”的投资对象。

/ 政策扶持下的“独特专栏”

在长租公寓市场的分支下，国家还在大力扶持其细分类目中独特的一种——保障性租房。早在2017年，国家明确提出“租购并举”住房制度，积极推进保障性租房建设。在今年年初，中国人民银行和国家金融监督管理总局出台《关于金融支持住房租赁市场发展的意见》，将我国租赁市场的金融闭环规则进一步建设与完善。

在此背景下，保租房进入实质深化的阶段，各类企业也纷纷走在“应纳尽纳”的路上。万科旗下公寓品牌泊寓已成功纳保房源数量高达10.82万间。龙湖冠寓的保障性租赁住房已落地北京、重庆、天津等20余个城市，已有超过4万间房间纳入了保障性租赁住房项目。纳入保租房的存量房屋，企业可享受税收减免政策，比如增值税减按1.5%计算，房产税减按4%计算，再比如财政补贴等等。保租房推动了产业出清，为公寓企业带来更好的竞争氛围，也为消费者打造更好的租赁环境。

/ 渠道多元化的“流动现金”

在租赁市场中，公募REITs是推动物业增值的重要融资工具。今年7月26日，《关于全面推动基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）项目常态化发行的通知》（简称《通知》）发布，这一顶层设计文件的公布，标志着公募REITs从试点正式进入到常态化发行新阶段。随后8月22日，招商基金招商蛇口租赁住房REIT正式获批。这是《通知》发布后第一个成功发行的租赁住房REITs。

与重资产的房地产不同，长租公寓较稳定的属性，搭配公募REITs流动性与长期性的特点，使其为租赁市场输入更多元化的渠道方式，一个持续的资本运作平台。平台将确保租赁住房投资资金的稳定，有利于实现“募、投、管、退”为一体的业务链条，通过扩募机制不断收购和扩充优质租赁住房资产。

目前，我国租赁住房REITs累计发行总规模已达95.5亿元，加上公开发布发行规模的待上市保租房REITs，年内租赁住房公募REITs累计发行规模有望破百亿。今年以来，包括领盛、华平在内的多家国际知名外资基金也纷纷加大对中国长租公寓市场的投资力度，深度布局一线城市及强二线城市的核心地段，锁定优质物业与资产。凯德也在8月13日，凯德投资宣布其第六支在岸人民币募资产品——凯德投资中国产业园人民币基金III期（China Business Park RMB Fund (CBPF) III）完成首轮募集，初始承诺股本为12亿元人民币（2.22亿新元），将投资于中国的产业园区领域，为公寓注入新的“流动现金”。

综上，中国房地产行业已进入“下半场”。凯德拟低价抛售上海浦发大厦，也可能是顺应时代下的一种资本运作，在凯德“买卖交易”的投资思维下，或许可以窥见海外资本正在朝着更稳健的资产流去。无论是写字楼、酒店还是公寓资产，首先是具有价值和未来的优质资产，才会成为海内外投资机构争夺的大宗资产标的，中国的商业资产也在政策支持和市场需求的双重驱动下，正逐步走向成熟和规范化，只有健康良性和长期主义，才会被看见、被需要。