文 | 张馨仪

12月16日，国家统计局数据显示，11月70个大中城市商品住宅销售价格环比降幅进一步收窄，同比下降城市数量有所减少，市场活跃度略有提升。环比方面，多个城市房价保持稳定或微涨，下跌城市的降幅也有所缓和。同比来看，部分城市房价同比降幅有所收窄，勾勒出市场在逐步筑底企稳的轮廓，为楼市添上一抹暖意，成为观察山东楼市表现的重要窗口。

山东在11月的表现与之呼应，其房价数据环比降幅较 10 月普遍收窄，成为一大亮点。新建住宅方面，降幅多在 0.1 - 0.3 个百分点之间，如济南环比 99.8、青岛 99.8、烟台 99.7、济宁 99.9，显示出市场下行速度显著缓和。二手住宅亦步亦趋，降幅减缓宣告市场寒意渐散，预示着市场正在逐步摆脱下行泥沼，企稳态势初现。

深入同比数据，尽管四城仍处于下降区间，但降幅变化却蕴含深意。济南同比 93.5（新建）、89.9（二手）；青岛 93.1（新建）、91.2（二手）；烟台 93.9（新建）、90.9（二手）；济宁 93.9（新建）、93.2（二手）。降幅的边际调整，侧面印证市场在供需与政策的新环境中开始自我调适，信心逐渐凝聚，为后续楼市的稳定发展奠定基础，也预示着市场在适应新环境过程中，朝着良性方向悄然迈进。

以济南为例，作为省会城市，拥有丰富的政治、经济、文化资源，众多企业总部和行政机构驻扎于此，创造了大量的就业机会，人口持续流入，为住房需求提供了稳定的支撑。然而，受整体市场环境以及前期房价基数等因素影响，同比数据仍有所下降，但降幅的收窄显示出市场正在向好的方向发展。

然而，聚焦各面积段住宅价格变动趋势，还有一个信号不容忽视，即小户型住宅价格相对较为稳定，大户型住宅价格波动幅度略大，而整体各面积段价格虽有涨跌，但改善趋势并不显著且趋近平稳态势。

具体来看，济南 90 平方米及以下新建住宅环比持平，青岛、烟台虽有微降但幅度在 0.7%及以下，济宁环比亦持平，二手住宅降幅多在 0.6%以内。小户型住宅凭借总价亲民优势，刚需族成为其坚实拥趸，在市场波动浪潮中价格稳定性凸显，成为市场稳定的重要基石。

反观大户型住宅，济南 144 平方米以上新建与二手住宅环比均有下降且降幅大于小户型；青岛、烟台、济宁的大户型住宅无论是新建还是二手，价格波动幅度相较小户型均更为明显。这背后，改善需求的弹性变化与投资性需求的波动如同两只无形大手，在市场浪潮中频繁搅动，使得大户型住宅价格起伏明显，对市场变化的敏感度显著高于小户型住宅。

从整体价格改善情况看，各城市不同面积段住宅价格虽有各自的变动轨迹，但“改善”并非普遍且显著的现象。

90 平方米及以下仅有部分城市如济南、济宁环比持平表现出一定韧性；90 - 144 平方米多为新建住宅微降或持平，二手住宅有降有平；144 平方米以上除个别如青岛新建商品住宅同比有一定降幅收窄外，整体无论是新建还是二手多为下降或持平状态。

这意味着，尽管市场已透露出企稳的积极信号，各面积段的住宅价格仍处在动态的调整与优化阶段，尚未迎来全面且显著的价格反弹或持续上涨的改善局面，整体处于一种微妙的平衡和缓慢的自我修复过程之中。然而，正是这一过程中蕴藏的新机遇，为购房者提供了更多的选择和可能性。