作者：张银银

终于该写上周投票的胜出者福州了。

2017年3月注定是不平凡的一个月，1+1会过后，新一轮楼市调控席卷大江南北，福州也不例外。

3月28日晚，福州市政府发布了《关于进一步加强房地产市场调控的通知》，明确从29日起：

1、本市五城区户籍居民家庭在本市五城区已拥有一套住房，购买第二套住房，商业性住房贷款首付比例不低于50%；

2、非本市五城区户籍居民家庭不得通过补缴个人所得税或社会保险，取得本市五城区购房资格；

3、非本市五城区户籍居民家庭购买第一套住房，取得不动产权证未满2年的，不得上市交易。

1、福州城镇住房面积惊人，超郑州和武汉不相上下

福州现辖5区2县级市6县，该市2017年的政府工作报告披露，2016年全年地区生产总值约6050亿元亿元，比厦门的3737亿元亿元高出不少，但辖区更大、人更多，在全国的知名度不如厦门。

根据最新发布的2016福州统计年鉴，该市2015年常住人口750万人，比2014年增加7万，城镇化率67.7%，比2014年增加0.8%，这个比例也不算低了。

图1.历年福州常住人口和城镇化率 图表来源|福州统计年鉴

福州城镇住房有多少呢？杠杆游戏（ID：zhangyinyin0903）根据历年的统计年鉴数据整理出了图2可以算出，2002年-2015年福州商品住宅竣工面积为6361.09万平方米。京沪就不用说了，这一数据比同为省会城市的武汉、郑州都要低很多。基本只相当于重庆一个大一点的区的数据。

图2.福州2002年-2015年房地产开发企业住宅竣工房屋面积 数据来源|国家统计局，制图|张银银

上图2还有一点特别值得注意，福州历年的销售面积基本都远高于当年的竣工面积。这说明什么？说明期房都卖疯了，更别说现房。如果是个别年份这样可以理解，所有年份都这样说明，福州一直供不应求，炒房、囤房风气很甚。

2016福州统计年鉴显示，福州2015年城镇人均住房面积42.5平米，当年该市2015年常住人口750万人，城镇约为507.75万。可以得出2015年福州城镇住宅面积大概为：21579万平米。

这个数据怎么和上述官方披露的住宅年竣工面积差那么多？

不难理解，考虑到近几年来，政府兴建的保障房、各部门企事业单位自己盖的福利房也有不少。张银银从福州住房保障和房产管理局官网了解到，平均下来大概为2万多套每年。

另外，除了商品房住宅外，福州还有部分城中村和自建房屋。对的，“杠杆游戏”（ID：ZhangYinyin0903）这个系列写下来，查很多城市的数据发现，一些城市城镇居民历史自有、自建房屋比例很高，有的甚至高达20%以上。

且，2002年之前，福州也还有一些老的住房，虽然被拆了一些，但不会都拆了。

所以，我们发现，福州城镇的住宅面积高于城市建成区似乎差不多大的郑州，甚至和传统意义上的中国十大城市武汉不相上下。当然，福州除了市区，还有下辖、代管郊县（县级市），只是这个情况不独福州，中国除了深圳全域城市化，都有郊区、郊县及农村。

另外值得注意的是，福州城镇化率远不及武汉，城镇人口总量更是比武汉少约300多万。福州的城镇住房却如此多，实在是很有趣。

2、福州空置率应该不低，人口魅力一般

除了住宅总量，福州2015年城镇人均住房面积42.5平米，这个数据不低了，比武汉、青岛都高出很多。考虑到福州的人口总量，从另一侧面也说明，福州的实际空置住房可能不少。

2015年福州市国民经济和社会发展统计公报显示，该市2015年固定电话用户183.59万户，下降5.7%；互联网宽带接入用户（不含手机上网）206.7万户，下降0.6%。

我们就当福州人均住房面积大，一套房按100平米来算，城镇住宅大概318万套，这个算法当然有缺陷，不过对比上述的互联网接入用户，一部分空置是很明显的。毕竟现在互联网时代，入住却不装宽带的家庭，少之又少。何况，福州是沿海发达地区。

对了，这部分宽带用户，还有一些是农村的哦。

有福州的业内人士指出，该市的空置房屋大多出现在城市的开发区、新区。目前福州金山、北城、东区不同板块的住房空置率存在较大差异。数年前，金山板块还是一座“空城”，当时一些新开楼盘的空置率基本在50%以上，而现在金山大道、浦上大道楼盘的入住率明显提高，甚至有的楼盘空置率已在5%以下。是吗？

从图1可看出，2010-2015年间，福州常住人口增加了38.5万人，这个增加总量，也反映出作为沿海省份，福建整体发展水平较高，本地居民外出务工情况不突出。经商是另外一回事哈哈。

根据2015福州国民经济和社会发展统计公报，福州全年规模以上工业经济效益综合指数285.95%，比上年提高6.41个百分点，实现利润总额372.99亿元，增长1.8%，亏损企业223家，亏损面为9.9%。

这一数据比在同等级的城市里算是比较低的。福州2015全年规模以上工业十大行业增加值1365.79亿元，增长9.2%。

其中，化学纤维制造业增长46.1%、皮革、毛皮、羽毛及其制品和制鞋业增长14.4%、计算机、通信和其他电子设备制造业增长12.3%、农副食品加工业增长9.1%、纺织业增长8.3%、非金属矿物制品业增长6.7%、电气机械和器材制造业增长5.5%、电力、热力生产和供应业增长2.1%、黑色金属冶炼和压延加工业下降11.2%、汽车制造业下降0.3%。

除了化学纤维制造表现突出外，其他行业都一般般。于外来人口来说，福州吸引力有限。而港口、物流和高端服务业，有省内的计划单列市厦门在，福州也吃亏。

3、但是福建有钱人多，惹不起啊！

值得注意的是，从图2对比可以看出，福州历年的商品住宅房屋竣工面积，都要大于商品住宅销售面积，供不应求现象较为显著。这也是福州房价不停往上涨的一个因素。

福州近五年人均住房面积增加明显，这从侧面也能说明，福州居民潜在的改善性住房需求可能没有那么大了。

但以上分析，之于福州，包括厦门，都是苍白的。福建富人多啊，主要就是买厦门、福州。特别是厦门爱的人太多。所以，福州你说到底算贵吗，看怎么讲。

不过，归根结底，还是背后的大玩家厉害。房地产就是我国政府调控经济的重要杠杆。我国楼市一向是政策市，经济低迷就刺激楼市，房价高涨就意思意思。

3月28日的限购政策，福州政府放话严厉查处炒买炒卖等违法违规行为，能打击炒房者的气焰，有效吗，能持续多久？

天知道。