文｜365龙江楼市 

据财联社消息，中共中央政治局常委国务院总理李强11月18日参观调研中国建筑科技展。他强调，要深入贯彻落实习近平总书记关于住房和城乡建设的重要指示精神，以科技创新赋能中国建造着力建设安全、舒适、绿色、智慧的好房子，推动构建房地产发展新模式，更好满足人民群众高品质居住需求。

随着政策的相继推出，未来哈尔滨的社区将朝四个方向发展。

一、袖珍化社区

最近几年，哈尔滨的大社区越来越少了。

2022年12月，哈尔滨市按预售面积，实行100%综合建安成本资金监管，资金监管按不同的工程进度节点，分批分次下发拨款，严格按照各阶段监管标准制定原则并实行。未售房源也要监管资金，增大了房企的资金压力。

2023年2月，哈尔滨“稳楼市20条”为房企“缓解”压力，科学调配供给，推动房地产平稳发展。通过规划合理调整，形成多个独立地块，分别出具规划条件，按多宗地同时出让。

近两年，哈市的住宅供地已趋向袖珍化，剔除回迁安置、棚改项目，2023年有8块小地块，今年更是集中小型供地。

这样既减少房企拿地的压力，又能以低总价出好地，避免土地流拍。同时，现在的买房趋势正回归主城区，而主城区发展成熟，无法再开发大块土地。袖珍化社区的最大弊端是园林缩小，但是下沉庭院+会所将弥补这一缺憾。

二、半成品社区

半成品，即小区按区域、分期、分栋、分产品，“碎片化”交付。

2020年8月，住建部和央行宣布了房企融资的“三道红线”。红线一：剔除预收款的资产负债率不得大于70%；红线二：净负债率不得大于100%；红线三：现金短债比不得小于1倍。

“封顶再放款”使房企压力更重。

封顶再放款：开发企业必须将楼体封顶之后银行才能放款。再加上资金监管，进一步加大房企压力。多重政策下，房企为了缓解资金压力，分栋拿预售。各楼栋拿证时间不同，资金监管也不同，便于周转资金。

对业主而言，半成品社区会影响一定的居住体验，但买房更具安全感，不必担心烂尾。

三、高低配社区

即“高层/小高+洋房”的配置。

今年3月初，楼市“二十一条”就提出，科学合理降低容积率和用地强度，适当下调居住公建比例。

2022-2024年10月，哈市出让的土地中，容积率2.0以下的占比从30%升至42%。

截至现在，剔除回迁安置项目，今年哈市出让住宅用地的平均容积率已达到1.89。

现在的新房市场积压着大量的改善需求，迫使房企做低密住宅。房企为避免损容，将高层、小高层搭配洋房出售，高低配社区也会为购房者提供更多产品选择。

四、高品质社区

当下，哈尔滨楼市处于两极分化——刚需归保障，改善归市场。改善最看重产品品质，未来社区的品质将更加宜居。

哈尔滨楼市“二十一条”中，对设备平台、开敞阳台的水平投影面积、地下空间建筑面积等进行调整，增加了赠送面积。

【339号文件】“十七条”提出，允许做架空层、景观亭廊等，且不计入计容面积。

哈尔滨的楼市政策为建造“好房子”铺路，哈尔滨楼市正在奔“四化”——

1、园林度假化，即度假式园林，配有下沉庭院、室外泳池等休闲场所。

2、立面公建化，即铝板+玻璃幕的公建外立面，具备高颜值+安全性。

3、归家酒店化，归家大堂打造高奢酒店风，充满仪式感。

4、会所高阶化，健身室、棋牌室、行政酒廊等等，满足各色社交需求。

未来的楼市，将充满小而精、安全、高品质的社区，市场越差，产品越好。想买现房的，可以看看二代产品，对产品有高要求的，可以看看三代产品，或期待未来的房子。越来越高的得房率、架空层的出现……哈尔滨住宅将持续产品迭代。