文 | 张馨仪

在年末激烈的土拍槌声中，2024年的大幕悄然落下。过去一年，房地产市场在宏观调控的浪潮中持续调整，各地因城施策探索发展新路径。作为齐鲁大地的双子星，济南与青岛扛起了山东房地产市场进阶的大旗，在岁末之时，各自捧出了一份精彩的答卷。

成交数据表现：济南减量提质，青岛吸睛

2024年，济南与青岛土地市场各领风骚，背后是山东“双核”布局的差异化魅力。

从成交数据的对比中看，济南土地市场虽然更加活跃，但商品住宅用地供应量仍减少了不小比例。全年供应81块含城镇住宅性质用地，其中商业、住宅及2个地块重复供应，最终成交76块，总成交金额约233.3亿。

这一成绩得益于济南的政策引导。《济南市建筑工程容积率计算细则》落地，重新界定容积率计算规则，像部分小区配套设施不计入容积率，让开发商在规划上提升产品品质且控制成本上有了更多灵活空间。《进一步优化土地市场的若干措施》同步实施，一方面合理把控土地供应增量，依据城市不同区域发展速度与需求精准供地；另一方面，开放“商改住”“商改公”政策，如市区某些老旧商业楼改造为住宅项目，盘活存量土地，拓宽住宅用地供给渠道。

在此推动下，2024年济南的土地市场价格区间较为广泛，主力区间为5000-7000元/㎡，占比55%。从最低1952元/㎡到最高15000元/㎡，反映出不同区域的发展差异和市场预期的多样性。并且，2024年济南成交居住用地综合容积率低至1.83，已降至近几年的谷底，这意味着土地开发强度更合理，未来住宅产品将走向低密、舒适化，市场供应结构也随之优化。

青岛土地市场则是另一番景象。全年供应土地37宗，成交20宗，成交总建面约124.6万㎡，总成交额约94.7亿元，对比2023年，成交总建面下滑约59%，成交地块数减少约59%，成交金额降低约66%。

即便如此，实践证明，质优价高的地块仍具吸引力。尽管全年土地供应减少，但成交的地块中不乏集中在市北、崂山等核心区域的高溢价地块。

这正是青岛“少量多次”“小而精”模式的智慧，规避土地积压风险，每次推出地块都经精心挑选，配套相对成熟、位置优势明显。尤其是沿海区域地块，周边海景、商业资源一应俱全。同时，青岛在土地拍卖中取消了最高限价，宅地供应提高，土地出让条件更加宽松。其中，个别优质地块爆发力惊人，崂山王家村地块成交单价飙升至39516元/㎡，溢价率高达37.23%，创下青岛乃至山东土拍新标高。2024年上半年，受连续几块地王的拉动，平均溢价率同比增长10.82%。这显示出企业对优质资源的青睐，也预示着未来的房地产市场可能会朝着更加细分和高端化的方向发展。

拿地图鉴：济南央企擎大旗，青岛本土铸堡垒

2024年济南土地市场中，国央企表现活跃。6月21日，中海地产竞得振兴街街道办事处经十路以南、建宁路以北的住宅用地，开发中海天空之镜，10月入市销售，取证545套，网签253套；11月28日，中建城发拿下王舍人片区12个住宅地块；12月9日，历城城发底价成交港沟片区两宗住宅用地；保利置业作为央企，在济南布局了保利天禧、保利臻誉等多个核心地段项目，并计划2025年继续加大优质地段布局。但同时，平台公司底价拿地占比69.7%，一定程度上也拉低了整体的溢价水平。

青岛则以本土房企、平台公司为主，外来房企除中国能建拿下李沧东南渠地块外，参与度不高。全年土拍成交建面124.6万㎡、成交额94.7亿元，本土力量贡献不菲。瑞源在西海岸斥资25.19亿元竞地，崂山王家村地块本土房企激战364轮、溢价37.23%拍出天价，皆为本土实力“代言”。

展望未来，济南与青岛的土地市场走向既受当下格局牵绊，更被城市发展的长卷徐徐牵引。

济南以政策为笔，饱蘸城市更新的墨，正勾勒一幅恢宏的人居新图。开发商在政策暖风中，跑步进场，加速开发，产品迭代如春笋拔节，这不仅是楼盘的新生，更是城市活力的再注，济南的土地故事，注定是一场蓬勃生长的奋进剧。

反观青岛，“少量多次”“小而精”的供地谋略，是其应对市场潮汐的稳健舵盘。过往一年，房企谨慎投资，但年末地块出让的“翘尾”又似曙光初透。这背后，是青岛对城市品质的坚守，不盲目扩张，用稀缺地块的精雕细琢捍卫城市的高端底色。崂山高价地块是勋章，更是标杆，指引后续开发向精细化、品质化深耕。

其实，无论是济南的大开大合，还是青岛的精研深耕，都是对城市发展密码的精准破译。它们在土地利用上的探索，为同类城市提供样本，或激进、或沉稳，目标皆是让土地承载梦想，让城市奔赴未来。两地土地市场后续的每一次落槌，都将敲响城市进阶的鼓点，值得期待。