文|经济导报 孙罗南

近期，华夏华润商业资产封闭式基础设施证券投资基金（下称“华润商业REIT”）发布了2024年第四季度报告。经济导报记者注意到，上述报告详细披露了其底层资产——青岛万象城的最新运营情况。与此同时，我们也可以窥见华润商业在山东的发展动态。

截至2024年底出租率99%

华润商业REIT投资的基础设施项目是青岛万象城。自青岛万象城一期2015年开业以来，这一商业综合体已持续运营近10年。

出租率是衡量商场运营状况的重要指标之一。经济导报记者查阅华润商业REIT四季报发现，截至去年底，青岛万象城可供出租面积13.66万平方米，实际出租面积13.52万平方米，出租率99%，继续维持高位，较基金招募说明书同期预测出租率97.5%高出1.5个百分点。

据披露，截至去年底，青岛万象城入驻租户数量共计546家，租约加权平均剩余租期为2.17年，去年第四季度租金单价水平（月租金坪效）为328.29元/平方米/月。

从租户结构看，截至去年底，主力店所占的租赁面积约29.85%，专门店所占的租赁面积约70.15%。这其中，一般在1000平方米以上、租户中面积较大的店铺归类为主力店，其他店铺归类为专门店。

与此同时，青岛万象城的品牌组合在进一步优化，持续引入了多家山东及青岛首店。在2024年第四季度，其新开业店铺34家，总计出租面积5572平方米，重点引入品牌包括：零售类Vivienne Westwood山东省唯一旗舰店、VALENTINO BEAUTY青岛首店、SMFK山东首店、VICTORIA’S SECRET山东首家精品店、LOLA ROSE山东首店、BEERBRO山东首店、ablueberry青岛首店等；餐饮品牌Blueglass山东首店、野果山东首店、裕莲茶楼青岛首店、淡马茶坊青岛首店等。

在客流量方面，青岛万象城去年四季度客流同比增长11.9%，2024年度累计同比增长10.9%，该年度单月客流均创历史新高，其中去年12月31日当日客流突破20万人次。

此外，报告中特别强调，青岛万象城的会员规模持续上涨，去年底会员总人数达145万，同比增长22%，总量近青岛市常住人口的1/7。

改造预计投入8422万元

从华润商业REIT的报告中，还可以看到其对于购物中心行业的展望。

购物中心行业本身正在发生变化。经济导报记者注意到，2024年四季报提到了青岛万象城全年经营中体现出的一些趋势。

“回顾2024年度，在一线城市社会消费品零售总额不断趋向饱和的态势下，购物中心行业也在发生明显深刻变化。”华润商业REIT的报告称，“城市能级对购物中心项目的影响不再是决定性因素，精益运营能力和品牌影响力将是下阶段的经营关键要点。二、三线城市购物中心维持良好增长，有望继续保持积极经营态势。”

此外，其还提到，“在宏观消费的趋势性、结构性变化过程中，重奢、高奢项目表现一般，综合性强、体量较大的项目凭借对消费群体的广泛覆盖，取得较好效益。线上零售渗透率接近见顶，购物中心等线下消费渠道将保持合理的社会零售消费品总量占比。”

值得一提的是，青岛万象城还在进行空间和业态的优化与升级。

根据该REIT2024年第三季度报告，青岛万象城一期南区等局部区域拟进行相关改造，优化动线及功能设施，丰富经营业态，以实现客流与销售额的进一步提升。

青岛万象城已于去年第四季度着手实施相关改造及招商计划。报告披露，本次改造预计将优化空间体验和调整客流动线，提升店铺经营和客户体验，从而提升基础设施项目零售额、租金坪效及收入。改造涉及区域建筑面积约1.25万平方米，预计投入金额8422万元，计划于2025年内完成改造并开业。

华润商业山东布局多个项目

坐落于青岛市市南区山东路的青岛万象城，是华润置地（01109.HK）旗下项目。华润置地的购物中心板块包括“万象城”“万象汇”“万象天地”三大商业产品线。“万象城”位于一、二线城市的核心或潜力地段，“万象汇”位于一、二线城市区域中心或三线城市的核心地段，“万象天地”一般位于高能级城市核心地段。

经济导报记者注意到，华润商业REIT招募说明书此前披露，在山东区域，华润商业近年来已在济南、青岛、淄博、烟台、日照、临沂等多个城市布局。比如，于2015年4月30日开业的青岛万象城，总建筑面积达到301187平方米；济南万象城于2019年9月28日开业，总建筑面积212544平方米。

除了万象城项目，华润在山东落地了多个万象汇，淄博万象汇2015年5月27日开业，总建筑面积154805平方米；烟台万象汇2021年9月29日开业，总建筑面积122417平方米；临沂万象汇2019年9月19日开业，总建筑面积105132平方米；日照万象汇2016年9月26日开业，总建筑面积91571平方米。此外，去年11月2日，济宁万象汇开业。

截至2024年12月末，华润置地在青岛布局有“一城两汇”，即青岛万象城、崂山万象汇、城阳万象汇。青岛城阳万象汇开业于2018年12月20日，总建筑面积58552平方米；青岛崂山万象汇开业于2022年8月27日，总建筑面积68576平方米。

根据华润置地的公告，2024年上半年，华润置地旗下共有82座在营购物中心，实现零售额916亿元，同比增长21.9%；实现租金收入95亿元，同比增长9.7%；上半年共有6座购物中心开业，建筑面积114.5万平方米，综合开业出租率97.8%；华润置地购物中心资产管理规模达2857亿元，相比2023年末增加5.6%，其中69座购物中心零售额列当地市场前三位。