文 | 张馨仪

2025年2月8日，黄岛区唐岛湾畔珠江路南、百花山路西地块以3.09亿元底价成功出让，由城发投资集团有限公司与城发集团（青岛）启盛投资开发有限公司联合体竞得，楼面地价6245元/㎡，这对于城发集团而言这无疑是一次重大战略布局。

在房地产市场竞争激烈、格局深度调整的当下，这一拿地举动，不仅是城发集团的战略布局，更可能为青岛楼市带来连锁反应。

核心地段，价值高地

唐岛湾畔一直是青岛房地产市场的黄金地段，其稀缺性与价值不言而喻。从地理位置来看，该地块处于黄岛中心城区核心位置，周边配套成熟度极高。在交通方面，地块北侧紧邻城市主干道珠江路，出行便利，距地铁1号线丁家河站仅约500米，公交站点密集，构建起了高效的交通网络，无论是居民日常通勤，还是前往青岛其他区域，都能轻松实现。

教育资源上，已建成的珠江路小学东校区，教育质量优良；规划中的36班小学和九年一贯制学校，进一步完善了区域的教育体系，为孩子提供了全龄段的优质教育资源。医疗配套也在持续升级，正在建设和规划的医疗卫生用地及智慧医疗中心，距离地块较近，为居民的健康生活提供有力保障。

商业与休闲配套同样出色。城市传媒广场、惠城广场等满足居民日常购物需求，让生活更加便捷；区图书馆、市民文化广场、市民体育公园等文体设施一应俱全，丰富了居民的精神文化生活；唐岛湾滨海公园、丁家河公园环绕四周，为居民提供了亲近自然、休闲娱乐的好去处。

过往几年，青岛的城市发展不断向外拓展，但主城区核心地段的价值始终稳固。像崂山、市南等核心区域的房价，即便在市场波动期也保持着较强的抗跌性。唐岛湾畔地块所处的黄岛中心城区，近年来随着城市建设的推进，已成为高端改善居住的热门区域。此次地块出让，无疑是为这片区域的发展注入了新的活力，也为城发集团在核心地段打造优质项目提供了契机。

装配率提升，成本与品质的博弈

此次出让公告中要求装配式建筑面积比例须达到50%，单体装配率不低于50%。装配式建筑在环保、工期等方面具有一定优势，但其建设成本普遍高于传统建筑方式。

从成本角度来看，装配式建筑在原材料采购、运输以及生产环节都有较高的要求，这使得开发企业的前期投入大幅增加。相关数据显示，在目前市场环境下，装配式建筑的成本可能比传统建筑高出约10%-20%，这无疑会压缩企业的利润空间。对于城发集团而言，如何在控制成本的同时满足装配率要求，成为了项目开发的一大挑战。

不过，装配率要求也为项目品质提升带来了机遇。装配式建筑在建筑质量上更有保障，其构件在工厂生产，精度更高，能有效减少建筑裂缝、渗漏等常见问题。同时，装配式建筑在隔音、保温性能上也更为出色，能为居民提供更舒适的居住体验。从长远来看，随着装配式建筑技术的不断成熟和规模化生产，成本有望逐步降低，而其带来的品质优势将愈发凸显。

容积率与产品规划，差异化竞争的关键

3.1的容积率决定了该地块住宅产品将以高层为主。在周边已形成高端改善居住氛围的情况下，打造差异化、高品质的居住体验，成为城发集团的核心任务。

目前周边在售的高层住宅项目如唐岛湾君汇、海信君悦，价格集中在20000 -22000元/㎡。新地块项目未来入市后，在产品定位和价格策略上需要与这些竞品形成差异化竞争。在产品规划上，需要在户型设计、景观打造、物业服务等方面下足功夫。

此外，地块商住比为5:5，商业部分的规划与运营对项目整体价值影响重大。是打造大型商业综合体，还是以社区商业配套为主，如何实现商业与住宅的有机融合，提升项目的综合竞争力，都需要精心谋划。

土地市场与行业趋势，健康发展的新契机

2024年青岛市辖区住宅用地供应“少量多频”，全年完成八个批次出让，成交建面约131万㎡，为近十年最低。2025年在“严控增量”基调下，预计出让规模仍不会太高，但优质地块供应会增加。

此次唐岛湾畔地块的出让，正是优质地块供应增加的体现。这表明青岛在土地供应策略上，更加注重土地的质量和价值。通过出让优质地块，吸引有实力的开发企业打造高品质的房地产项目，有助于推动房地产市场的健康发展。

此次，城发集团作为国有企业，拿下该地块彰显了其在房地产市场中的担当和对市场前景的信心。在当前房地产市场调整期，民营企业拿地较为谨慎，而国有企业凭借资金实力和资源优势，在土地市场中发挥着重要作用。可以看到，房地产行业集中度正在进一步提高，未来市场竞争将更多地在实力雄厚的企业之间展开。

唐岛湾畔地块的出让，不仅为青岛房地产市场带来新的变数，也体现了青岛对房地产市场健康发展的重视和推动。城发集团作为国有企业，需应对成本与品质的博弈、容积率与产品规划的权衡等挑战，通过创新产品规划和提升项目品质，满足市场需求，推动区域房地产市场进一步发展。