文｜ 娄平

国家统计局19日公布了最新的全国70城房价数据，哈尔滨新房价格同比、环比降幅有所收窄，而二手房价格同比、环比降幅则进一步扩大。结合哈尔滨近年来的市场动态和供需关系，这对普通买房人意味着什么？

新房市场：降幅收窄释放企稳信号

哈尔滨新房价格同比、环比降幅收窄。住建部门2024年8月数据显示，道里区、南岗区等核心区域房价仅小幅下调，表明市场在经历长期调整后，可能逐步接近底部区域。开发商通过低价策略加速去库存，如松北区低价项目占比增高，这些市场动作进一步吸引刚需购房者入场。

根据安居客综合计算给出的数据，2025年2月哈尔滨新房均价为10265元/㎡，叠加政策支持（如“人才振兴60条”等），对于首套房或改善型需求者，性价比优势明显。但需注意，主城区优质改善盘供应稀缺，未来高价地块项目入市可能拉大区域价差，热门地段房价或率先回升。

二手房市场：降幅扩大凸显买方优势

哈尔滨市二手房价格同比、环比降幅扩大（环比下跌0.6%，扩大0.2个百分点。同比下跌8.1%，扩大0.2个百分点），反映市场供过于求的现状。目前哈尔滨待售二手房超9.5万套，房东降价压力持续，买方在谈判中占据主导地位，尤其对非学区、非核心地段的房源，可争取更大折扣。

与此同时，二手房市场也呈现出“分化加剧，抗跌属性成关键”的特征，教育资源（如南岗区名校周边）、地铁配套、物业品质等要素成为二手房抗跌的核心因素。例如，南岗区因学区优势，2022年上半年房价逆势上涨14%，而平房区等配套薄弱区域降幅达15%。购房者需优先选择具备长期保值能力的房源。

普通购房者：刚需群体入市的较好时机

新房价格趋稳、二手房议价空间大，叠加政策支持（如降息、公积金优化），当前是刚需群体入市的较好时机。但需避免盲目追求低价，应重点关注地段成熟、配套完善的房源。

哈尔滨楼市仍以本地刚需为主导，缺乏外来投资客支撑，房价短期内难有大幅反弹。购房者需以自住逻辑为主，避免高杠杆操作。尽管跌幅收窄，但人口外流、库存高企等问题仍存。2025年春节期间二手房找房热度同比下跌，但节后可能迎来“小阳春”反弹，需结合个人资金情况灵活把握时机。

后市展望：供需矛盾和结构性分化仍是长期特征

哈尔滨楼市已进入深度调整期，房价短期内或维持低位震荡。随着城市吸引力提升（如旅游热度带动旅居需求）、政策持续优化（如“稳经济50条”），市场有望逐步企稳。但供需矛盾（如2022年上半年供求同比双降48%-62%）和结构性分化（如学区与非学区房价差距拉大）仍将是长期特征。

对于普通买房人而言，当前哈尔滨房价的变动既是机遇也是挑战：自住者可利用价格低位和议价优势锁定优质资产，投资者则需谨慎评估长期回报。需密切关注政策动向、区域分化及库存去化速度，理性决策。