文 | 张馨仪

春节假期刚过，山东楼市迅速“找回状态”。济南多个售楼处人气爆棚，甚至出现排队看房的景象，青岛市新房市场也热度不减。然而，淄博、临沂等三四线城市的热度却略逊一筹。

此景不禁让人感慨，同样是山东省出台的楼市政策，为何在不同城市间产生了如此反差？山东楼市的分化走势，又将走向何方？这不仅关乎房地产市场的格局，更映射出城市发展的深层逻辑。

作为省会，济南房地产市场在2025年彰显出强劲的改善型需求。据房天下消息，东部新区成为市场增长的关键引擎，科技城片区、新东站片区房源供应充足，140平方米以上的大户型产品成为市场主导。

科技城片区的中信泰富玖著、尊御府等楼盘，储备了大量改善型房源，蓄势待发。银丰玖玺城在长岭山片区持续深耕，作为山东省第二批高品质住宅试点，其空中花园、优化园区设计等特色，精准切中改善型购房者对居住品质的追求，春节后客户来访量大幅增长。

海信长岭山地块打造的“君”系高端改善产品，规划面积130 - 230平米，预计二季度推向市场。该地块历经242轮竞拍才被海信收入囊中，楼面价10077元/平方米，溢价率高达45.64%，足以证明其受关注程度。

这些改善型房源热销，不仅反映出济南居民生活水平提升、对居住品质要求提高，更与城市发展、人口结构变化密切相关。随着济南城市吸引力不断增强，大量高素质人才涌入，进一步激发了改善型住房需求。

青岛楼市的回暖迹象同样明显。2025年1月，新建商品住宅成交3219套，李沧区去化周期缩短至9个月，直观呈现出市场热度。春节期间，楼市更是迎来“高光时刻”，新房签约量同比增长35%，二手房市场也备受关注。贝壳找房青岛站数据显示，2025年春节期间，线上咨询量较2024年同期增长35%，带看量提升34%，新房签约量提升35%。

从区域来看，即墨区1月新房成交1043套，环比增长40.6%，主要得益于鲁商学府、龙山华府等项目的大批房源集中网签；李沧区因东李世博园板块存量房源减少，去化周期大幅缩短。

政策层面，自去年9月底起的一系列楼市利好政策持续发力，推动新建商品住宅在11月和12月连续上涨，2025年市场热度得以延续。同时，土拍市场也释放积极信号，2025年1月底，央企保利、金茂以及本土的青铁置业联合竞得市南西部地块，显示出房企对青岛市场信心回升。

反观淄博、临沂等三四线城市，楼市复苏之路依然挑战重重。据上游媒体报道，淄博在2024年四季度因房票政策和公积金利率下调短暂回暖后，2025年市场热度迅速消退，需求疲软问题再度凸显。

核心城市与三四线城市，仿佛站在了不同的赛道上。同样是山东省出台的“新20条”政策，为何在济南、青岛等核心城市与淄博、临沂等三四线城市，政策的效果如此悬殊？背后的核心逻辑依然是城市发展的底层要素。

在济南和青岛，政策与城市自身的人口流入、资源集聚等优势相互配合，有效推动了市场回暖。而在三四线城市，由于产业和人口等方面存在劣势，仍以刚需盘为主，改善型需求持续低迷，政策效果大打折扣，市场整体热度不高。加之过去房地产市场过度开发，库存积压，即便出台政策刺激，短期内热度也难以提升。

2025年，山东楼市的分化走势，不仅是房地产市场的缩影，更是城市发展差距的集中体现。

展望未来，济南和青岛有望在政策支持和人口流入的双重利好下，持续保持市场回暖态势，改善型需求仍将主导市场。而三四线城市若想摆脱房地产市场困境、实现市场复苏，当务之急是在产业升级、吸引人口等方面精准发力。

当下，城市发展的棋局已经摆开，如何落子，决定着楼市乃至城市的未来走向。