2024年是房地产市场首次明确“止跌回稳”的一年，行业再被注入强心剂。这一年，从中央到地方重磅政策频出，包括取消限购、限售等限制，降低贷款利率和首付比例等，全方位助力房地产市场“止跌回稳”。

全国市场深度回调，核心一、二线城市韧性十足，房企信心逐步回归。在多维积极因素的共同作用下，擅长穿越行业周期的港资房企优势开始显现。

业绩便是最好的证明。2月28日，港资老牌房企新世界发展（00017.HK）公布了2025财政年度中期业绩。报告显示，截至2024年12月31日止6个月，新世界发展实现现金流改善与业务韧性提升，成本支持持续压降，去杠杆初显成效，公司整体总负债持续减少，现金流及资本结构得到改善。

具体而言，报告期内，集团收入为167.89亿港元，毛利为66.75亿港元，核心经营溢利为44.16亿港元。期间，集团严格控制成本，资本支出和行政及其他营运费用分别按年减少约35%及9%，展现积极财务管控成效。

值得一提的是，公司在内地实现合约销售额约为75亿元人民币，已经完成全财年原销售目标超70%，显示出其产品力优势。

因市场“止跌回稳”，新世界管理层在业绩会上宣布，将全财年销售内地合约销售目标由原本的110亿元人民币调高至140亿元人民币，展现出对中国房地产行业前景的长期信心和战略深耕的决心。

商业物业表现优异，引领行业新周期

2024年虽然利好政策频出，但行业调整延续，香港和内地房地产市场依然面临挑战。经济复苏放缓、香港旅游业、市场供应等影响，向来以稳健著称的港资房企也面临租金收入下降，不少港资房企出现业绩下滑。

这期间，以恒隆地产、太古地产与新世界发展为代表的港资房企，积极创新商业模式与业态，发挥其核心地段优质资产的优势与竞争力，抵御市场周期。

以恒隆地产为例，聚焦高端与次高端双轨并行，深耕“首店经济”。恒隆在内地以高端商场（如上海恒隆广场、武汉恒隆广场）为主力，尽管2024年奢侈品消费疲软导致高端商场收入下滑4%，但次高端商场如济南恒隆广场、天津恒隆广场收入分别增长1%和12%，出租率提升至95%，展现出抗周期韧性。

其策略在于优化租户组合，引入独家品牌（如武汉恒隆广场开业时30%为首店），并通过会员计划“恒隆会”增强客户黏性。

太古地产擅长场景化设计与超级IP运营。比如太古里项目（北京、成都）以开放式街区和在地文化融合为特色，如成都太古里结合大慈寺历史元素，通过艺术展览、潮流活动（如三里屯摩登派对）吸引年轻客群，出租率长期保持在99%以上。

新世界发展则是以“双轨+生态”重塑商业地产逻辑。

新世界发展的商业模式以“物业投资+物业发展”双轨并进为核心，通过大型综合体的开发与运营，构建多元业态联动的生态圈，实现短期收益与长期价值的平衡。这一模式不仅强化了抗周期能力，更通过资源整合与创新业态形成差异化竞争力。

首先，物业投资与物业发展协同互补，聚焦住宅及可售商业项目开发，通过高周转策略快速回笼资金，支撑集团流动性。而且，新世界发展则擅长大型综合体打造，融合住宅、商业、办公、文化及公共空间，形成自循环生态圈。

如香港Victoria Dockside是集K11 MUSEA、甲级写字楼、奢华酒店、艺术空间于一体，年访客量超2000万人次，成为全球文旅地标。

这期间，通过持有核心地段商业资产（如K11系列、甲级写字楼），获取稳定租金收益与资产增值红利。数据显示，报告期内，新世界发展经营性收入保持稳健，投资物业（剔除处置项目）分部业绩同比增长7%，K11分部业绩增长5%，业绩表现在行业内拥有竞争优势。

以香港为例，香港K11 MUSEA凭借独特的文化商业模式，持续优化租户组合，吸引包括PRADA、ROLXE、BV等国际大品牌进驻，巴黎世家、YSL等现有品牌亦将会进一步扩充。随着香港机场二号客运大楼的启用，香港11SKIES预计将随着迎来更大的客流量。

在内地K11商场的运营中，新世界发展通过品牌升级和业态调整，进一步提升客户的消费体验和品牌吸引力。其中，上海K11出租率约96%，武汉光谷K11 SELECT出租率95%，展示出作为艺术商业标杆的强大竞争力和市场认可度。

由此可见，新世界发展的双轨模式更具灵活性，具有更强的抗风险能力，综合体业态联动产生的协同效应远超单一业态项目的价值总和。

实际上，与其他港资房企相比，新世界发展在销售目标达成、资产去化效率及战略布局前瞻性方面均占据优势。

新世界发展2025财年上半年核心经营溢利为44.16亿港元，虽同比减少15%至19%，但优于市场预期。整体看，港资地产商因物业重估亏损及市场需求疲软，盈利表现承压更为明显。如恒隆地产2024财年因行业下行周期影响，计提减值损失增加，致股东应占净利润同比减少21%。

2025年，新世界发展将会有两个大型K11项目正式开业。

内地首个旗舰项目深圳K11 ECOAST将于2025年4月28日正式开业，位于广州长隆万博CBD即广州第二座K11项目、大湾区首座K11 Select也将于2025年第三季度开业，有望进一步增加新世界的经营性收入，持续扩大租金收入基盘。

政策红利释放，香港与内地市场协同发力

自2024年9月中央与地方政府推出一系列楼市支持政策以来，一线城市率先“止跌回稳”，市场购买力逐步释放。

新世界发展凭借前瞻性布局，聚焦一、二线核心城市，以灵活的市场策略和精准的行销方案，充分把握政策红利和市场复苏机遇，旗下多个住宅项目均取得优异的销售成绩。

财报数据显示，报告期内中国内地物业发展收入为66.44亿港元及分部业绩为26.99亿港元，主要贡献来自杭州新世界城市艺术中心的江明月朗园、沈阳新世界花园、广州耀胜尊府等住宅项目。

在华南市场，广州豪宅标杆凯旋新世界推出全新一期住宅项目广粤观邸，首开即取得量价双赢，一经入市就创下20亿元人民币的销售佳绩；位于广州白鹅潭CBD的新世界·天馥，连续多月蝉联板块来访量及成交量冠军；广州番禺长隆核心区域的耀胜尊府，自2024年1月至11月持续位居番禺区成交均价榜首。

在北方市场，沈阳悦景新世界项目持续领跑市场，2024年以来累计完成销售金额11亿元，位列沈阳市TOP2；鞍山新世界·铂铸组团夺得销售套数与销售金额双料冠军，廊坊新世界家园项目和廊坊新世界中心亦成为片区现象级红盘。

新世界发展执行董事兼行政总裁黄少媚指出，政策松绑直接提升了市场信心，尤其是改善型及高端需求显著增长，而新世界凭借高品质产品和品牌号召力，成为政策红利的受益者之一。  

香港市场同样表现不俗。报告期内，新世界发展在香港市场完成销售52亿港元，实现全年目标的47%，如果计算近期热销的香港北角皇都项目近32亿港元的销售额，目前已完成全年110亿港元目标的72%。

2025年，全国楼市利好持续，行业基本面将迎来更大改善。接下来，新世界发展将在香港和内地市场同步发力。

其中，香港将重点推售包括“皇都”及启德“柏蔚森”在内的4大项目；同时，在2025年3月份，新世界发展将有四个香港物业项目动工，预计2026、2027年入市开售，为后市货值提供有力支撑。

在内地市场，新世界发展将继续加推前期表现优异的广州凯旋新世界、广州新世界·天馥、广州新世界耀胜尊府、沈阳悦景新世界等项目。

降负债、控成本，多措并举优化财务结构

与部分内地房企高杠杆、高负债运行模式不同，港资房企经过多轮市场起伏，其经营策略相对稳健，注重长期主义发展，因此财务指标更加健康。

新世界发展也不例外，2024年下半年，新世界发展持续推进“降杠杆、保流动性”战略，财务结构持续优化。报告期内，新世界发展核心业务保持韧性，成本支持持续压降，去杠杆初显成效，公司整体总负债持续减少，现金流及资本结构得到改善。

财报数据显示，截至2024年12月31日，集团可动用资金达340亿港元（含现金220亿港元及可用贷款120亿港元），短期负债较半年前大幅减少94亿港元，净负债率稳定在57.5%，债务偿付压力显著缓解。

同时，公司多元化融资渠道通畅，再融资计划进展顺利。自2024年7月至2024年12月，新世界成功完成约177.61亿元港元的现有银行贷款再融资，进一步拓宽融资渠道，为后续业务拓展提供充足弹药。  

此外，公司持续优化组织架构，提升管理效率，大刀阔斧减少资本支出及营运支出，降低内部营运成本，成效显著。

报告期内，新世界行政及其他营运支出比上年同期下降9%至18亿港元，资本支出比上年同期下降35%至49亿港元，全年资本支出目标更从150亿港元下调至130亿港元，凸显管理层“精细化运营”策略的落地成效。  

新世界发展管理层表示，集团将持续以“稳财务、强核心、提效率”为主线，未来将继续通过不同方式优化财务状况，包括开源节流、严格控制资本支出、运营支出以及出售非核心资产等一系列措施，加快去杠杆的速度，稳定负债率。

整体而言，新世界发展凭借核心地段资产的强劲表现、创新商业模式的持续深化以及财务管理的显著成效，在港资房企中逆势突围，展现出强劲的抗风险能力和增长潜力。

随着美国降息周期开启，融资成本降低及市场信心回升，叠加内地核心城市政策利好，新世界发展有望在新的财年迎来盈利拐点。