文 | 都市时报 杜晓霞

近年来，“第四代住宅”概念在全国兴起，今年昆明也加入了这一浪潮。都市时报记者梳理发现，目前昆明以“第四代住宅”为卖点的项目有近10个。

“第四代住宅”成卖点

尽管“第四代住宅”的概念在业界和媒体中广泛使用，但在官方层面并没有明确的定义。百度百科词条注释：“第四代住宅”又称庭院房、立体园林生态住房或城市森林花园建筑，是绿色建筑的衍生品，拥有垂直绿化，将传统的居住模式与现代科技相融合。

今年昆明有不少项目都以“第四代住宅”为宣传点，率先亮相的是位于一环内的义承·丹霞翠屿，宣传中提到该项目为昆明主城区首个四代建筑，把院子搬向天空，并且整个社区搭配了华为全域智能服务，园区智能机器人可提供外卖、快递配送上门、垃圾丢弃、公区卫生打扫等服务。

邦泰滇池路项目，备案名为观云朗月花园，该项目声称也将打造“第四代住宅”，基本每户带独立的270°转角环幕花园阳台。

此外，还有旭辉代建的金樾玖璋、义承西北片区新地块、中铁壹号峯景新地块、旭辉铂宸府二期等，都计划调整为四代住宅，这也意味着未来昆明市场将有更多“第四代住宅”产品供应。

数据显示，至2024年3月，全国已有超过24个省份开始试点“第四代住宅”，覆盖了全国70%以上的省份，许多城市出台了相应的支持政策。

去年7月，昆明市政府发布的《关于优化昆明市房地产市场平稳健康发展政策措施》中提到：支持发展低层高品质住宅、立体生态建筑（第四代建筑）等多样化住宅形式，立体生态建筑（第四代建筑）在方案设计方面给予政策支持，鼓励企业转型发展，建设绿色建筑、智能建筑等高品质多样化的住宅产品。

“第四代住宅”值不值得买

其实，早在2021年，安宁吾悦广场·吾悦院子就打造了昆明首个“第四代住宅”，据宣传资料，该项目所有户型均配备不计入容积率的超大露台，上面种满绿植。2024年6月，该项目住宅交付。

3月2日，记者在现场看到，该项目阳台上种植的植物长势良莠不齐。

业主表示：“有一部分绿植是物业在交房前栽种的，但是要想阳台好看，还需要业主用心打理。”有业主说：“当时在这里买房子的原因，主要是这个小区套内实得面积很大，基本是零公摊。”有业主表示：“住起来其实和普通的住宅没有什么太大区别，就是阳台大点，可以栽种些植物。当时买的时候也只是看中了周边配套。”

购房者李女士说：“现在昆明‘第四代住宅’的价格实际上和洋房差不多，以我个人来说我会买洋房。一是我认为阳台上如植物多了会牺牲一部分采光，在昆明冬天晒不到太阳是很冷的，此外植物养护也是一笔费用。二是封闭不了阳台，家里有孩子就很危险。”

购房者王先生说：“其实我对‘第四代住宅’这个产品的了解不多，目前我会买这种产品的原因更多是因为这个项目的地段、交通等，而不会是因为第四代产品买单，当然，前提是能接受‘第四代住宅’这种形式。”

对于“第四代住宅”，网友也存在不同观点。有网友认为“所谓的“第四代住宅”，早在2000年，就已经有这种空中大露台的设计了，这种住宅形态没有普及的原因不仅是造价昂贵，还有住起来不舒服，大露台居住体验并不是很好，采光差，隐私保护不好，景观视野受到影响。”

也有网友认为“‘第四代住宅’，值不值得买取决于自己的需求与项目是否适配。包括地段、配套，以及产品的品质。”

或影响高端住宅走向

当前受昆明市场欢迎的房子是什么样的？克而瑞2024年年报数据显示，2024年，昆明主城商品住宅单套价格120万元以下的市场占有率从23%上增至38%，主要集中在100万—120万元，单价120万—180万元的住房市占率下滑，改善市场中单价260万元以上的住房市占率在12%，基本稳定。

置业客户来源为州市的客户占比稳定45%—50%之间，为主导力量。外省客在三季度后降至26%—29%，由于主城改善项目降价，本地客户提升至16%—17%，郊县客户占比变化小。

总体来看，2024年昆明主城商品住宅供应收缩叠加客户心态转变，客户成交显著收缩至城市价值良好地带，项目教育配套、生活配套、景观、社区品质等条件中起码符合两项，叠加降价、渠道激励或实景呈现等手法，才能吸引客户流入。

昆明“第四代住宅”的探索，既是房企突破同质化竞争的“利器”，也是城市更新中生态与居住矛盾的缩影。其成败不仅关乎单个项目的口碑，更可能影响西南地区高端住宅的未来走向。如何在“空中庭院”的理想与现实的技术、管理难题间找到平衡，将是昆明乃至全国房地产行业长期面临的课题。