文 | 张馨仪

据青岛锐理数据统计，2025年2月青岛新建商品房签约3434套、42.52万㎡，销售总金额55.48亿元，签约套数、面积、金额环比分别下滑37.1%、31%和30.4%，同比缩水10%-18%。表面颓势下，两项关键指标却显露韧性：签约均价环比微涨1.0%至13048元/㎡，二手房价格结束21个月连跌，与上月持平。

更具风向标意义的是单周行情，据贝壳研究院青岛站监测，二月第三周新房成交762套，环比增长23%；二手房单日网签屡破百套，贝壳平台节后单周带看量同比激增45%。这一“V型反弹”揭示出传统淡季中蛰伏的需求正加速释放。

区域分化：资源禀赋决定价值锚点

从成交量来看，西海岸新区以413套成交量（占比19.1%）领跑新房市场，城阳区（332套，16.2%）、即墨区（228套，10.4%）紧随其后（据青岛市不动产登记中心备案数据）。其背后逻辑清晰：产业导入与政策红利形成双轮驱动——西海岸依托海洋经济、影视产业聚集人口，城阳借力胶东国际机场打造临空经济带，即墨则受益于蓝谷科创走廊建设。在全市商品住宅去化周期延长至20个月的背景下，西海岸、城阳等新兴板块因产业导入和人才政策刺激，去化周期压缩至12个月。

市南优质学区房、浮山后等成熟板块也使得二手房价格趋稳，这些区域由于具备优质的教育资源、成熟的生活配套，需求相对稳定，业主对房价的预期也较为坚挺。在带看量和成交提振的情形下，多个二手房东提价上演“霸道”既视感，尤其是具备优势学区的浮山后片区。 业内预测，随着“金三银四”临近，二手房议价空间或进一步压缩至2%以内。

反观远郊市场，胶州、夏庄等区域二手房成交周期长达6个月，据青岛链家地产调研，房东需被迫降价5%-8%以求去化，市场冷热不均的分化进一步加剧。

产品分化：从“价格战”到“价值战”

房企策略分化同样显著，据克而瑞青岛房企销售排行榜，君一控股、海信地产通过精准布局改善型产品稳居销售额前三，而依赖刚需跑量的中小房企市场份额萎缩至12%，房企阵营加速洗牌。

“用脚投票”的购房者再次印证了当下的趋势——120㎡以上户型成交占比提升至42%，90㎡以下刚需产品萎缩至35%。这种分化不仅是区域发展差异的体现，更折射出购房逻辑的深刻转变：购房者从“唯地段论”转向“性价比优先”，“地段价值”让位于“资源价值”，从“价格敏感”转向“品质敏感”。

破局之道：精准施策，产品革新

值得注意的是，1月1日起，青岛执行公积金新政：首套房利率降至2.85%，异地缴存者可本地申贷，现房贷款额度上浮。政策刺激下，改善型买家加速入场，120㎡以上户型成交占比提升至35%，部分置换需求释放带动二手房流转。然而，政策边际效应逐渐减弱——城阳区虽有购房补贴，但2月新房成交仍环比下滑36.6%，实际上，单纯政策刺激难以根治市场信心不足的痼疾。

面对当下复杂的楼市格局，破局迫在眉睫。

其一，政策需告别“一刀切”，构建梯度化政策体系。刚需市场应强化保障性住房供给与信贷支持，如提高公积金贷款额度并简化审批流程；改善市场可探索“卖旧换新”税费减免，激活存量房流通。对于西海岸、即墨等新兴板块，要加快教育、医疗资源导入，避免陷入“睡城化”困境。

其二，房企需推动产品革命，跳出同质化竞争，转向绿色建筑、智慧社区等附加值赛道。以融创中心、世园金茂府等项目为例，其热销不仅源于地段优势，更得益于“全龄友好社区”“低碳科技系统”等差异化卖点。未来，只有将“居住价值”升维为“生活价值”，才能在激烈竞争中抢占制高点。

青岛二月楼市如同一部微观纪录片，记录着中国城市化2.0阶段的典型阵痛：当人口红利消退、土地财政转型，唯有深度绑定城市发展战略的板块，打破“涨跌焦虑”，方能穿越周期，迎来可持续的韧性增长。正如海信地产在当下凭借产品力的逆势突围诠释的一个道理——“穿越周期者，必是价值创造者”，这也是青岛楼市未来发展应秉持的核心理念。