文｜娄平

2025年春节，哈尔滨楼市延续了近年来的“冷热分化”格局。3月10日，哈尔滨市住建局发布2月份全市开发项目销售情况，新房市场表面风平浪静，全市均价稳定在10265元/㎡，但核心区与远郊的价差已拉大到近万元——南岗区、道里区新房单价坚挺在1.3万元以上，而呼兰、阿城等外围板块甚至不足核心区价格的零头。开发商虽未大幅降价，但通过赠送物业费、车位等隐性方式吸引购房者。

二手房市场则上演“冰火两重天”。挂牌均价微跌至8053元/㎡，但具体到小区，既有中北春城这类改善盘逆势上涨0.2%，也有芦家街住宅等老破小跌幅超2%。购房者心态明显分化：刚需群体紧盯降价房源“捡漏”，而改善型买家更倾向于持币观望。

趋势展望：核心区抗跌，外围风险仍存

数据分析表明，哈尔滨市‌‌新房呈现“稳字当头”‌：核心区土地稀缺，群力、哈西等板块价格或继续横盘；远郊项目可能加大促销力度，但降价空间有限。与此同时，‌二手房“局部回暖”‌：随着春季装修旺季到来，优质学区房、地铁房或迎来小波成交高峰，但老破小房源仍将承压。‌政策方面，当前首套房贷利率已处于低位，若政府进一步放宽公积金贷款条件，可能刺激部分需求释放。目前，哈尔滨人口外流压力未解，外围区域（如呼兰、阿城）存在库存积压风险。核心区虽抗跌，但房价涨幅受限于居民收入水平，未来大概率维持“慢行情”。

给购房者的实用建议

1. 刚需群体：量力而行，可关注次新二手房‌

若预算有限，可关注道外、香坊等单价万元内的次新二手房，但务必实地考察社区维护情况。

外围区域新房价格虽低，需警惕通勤成本高、配套兑现慢等问题，建议优先选择地铁沿线项目。

2. 改善型买家：多看少动，等待窗口期‌

当前市场仍处买方市场，可多对比群力、哈西板块房源，争取更大议价空间。关注政策动态，若下半年出现降息或契税补贴，可能迎来更好的置换时机。

3. 投资需求：捂紧钱包，谨慎入场‌

非核心区房产增值空间有限，出租收益率普遍低于3%，不建议盲目抄底。

若确有闲余资金，可考虑南岗、道里区小户型学区房，但需做好长期持有准备。

提醒：‌ 对于标注“0万元”的成交案例，务必通过中介核实真实价格，警惕虚假信息诱导冲动决策。

哈尔滨楼市的温度计上，不同区域正指向截然不同的刻度。对于普通购房者而言，与其焦虑“该不该买房”，不如回归自身需求：自住紧盯实用性，投资慎选接盘力。在这个理性回归的时代，买对房比买得早更重要。