2024年，房地产行业在“新发展模式”转型中持续深度调整。一方面，市场整体需求疲软，销售规模收缩，前百强房企权益销售额同比下滑近30%，房企普遍面临毛利率下滑与资产减值压力。另一方面，政策引导下的结构性分化加剧，核心城市与高能级区域展现出较强抗跌性，成为房企争夺的主战场。

在此背景下，企业战略重心从“规模扩张”转向“质量提升”，现金流安全与资产运营能力成为关键生存法则。

3月17日，招商蛇口发布了2024年年度报告，在行业下行周期下，依旧交出了一份“稳中有进”的全年业绩答卷。

财报显示，2024年招商蛇口实现营业收入1789.48亿元，同比增长2.25%；归母净利润40.39亿元，同比下降36.09%；签约销售金额2193.02亿元，销售面积935.9万平方米，稳居行业前五。期末，公司经营性现金流净额达319.64亿元，连续5年增长；货币资金储备突破千亿，至1003.51亿元。

尽管净利润受行业拖累有所下滑，但这背后是招商蛇口主动计提59.44亿元资产减值主动出清低效资产，以短期阵痛换取长期健康的财务策略。轻装上阵后，招商蛇口凭借优质的土储以及多元业务协同发展的战略路径，未来周期的复苏也值得期待。

一．高能级战略锚定核心价值

2024年，招商蛇口践行“全面聚焦、质效并驱、轻重共赢”新战略，做稳开发业务，继续强化“高能级粮仓”优势。

全年新增26宗地块，总地价486亿元，其中核心10城投资占比达到90%，一线城市投资额占比59%，二线城市中则聚焦在南京、成都等强经济支撑区域。在行业分化不断加剧的背景下，招商蛇口精准把握结构性红利，聚焦高能级城市的拿地策略。

销售数据也印证了这一战略布局的有效性。2024年招商蛇口实现签约销售面积935.90万平方米，签约销售金额2193.02亿元。其中在西安、长沙、合肥、南通、徐州等5城销售金额排名位居第一，在上海、深圳、南京、苏州、成都、重庆、佛山、厦门、温州等9城进入当地销售排名前五。

区域聚焦战略不仅提升项目去化效率，更通过高能级城市的高净值客群支撑产品溢价。

例如，广州“招商林屿境”作为第四代住宅标杆，开盘当日去化率近100%，验证了产品创新对去化率的强力拉动；招商蛇口旗下“玺”系豪宅在北京、上海等地热销，带动产品力跃居行业第四位。

此外，招商蛇口还通过招拍挂、旧改、轻资产等多元方式降低成本，2024年新增土储平均楼面价较2023年下降约8%，为未来利润率修复提供空间。

高能级城市的深耕不仅提升了短期销售表现，更通过优质土储的积累为长期毛利率修复埋下伏笔。这种“精准投资-高效去化-利润沉淀”的闭环，成为其穿越周期的关键。

二．财务稳健筑牢“安全垫”

在行业估值逻辑从“利润导向”转向“现金流至上”的背景下，招商蛇口凭借千亿级现金储备和绿档身份，构建了抵御风险的安全垫。

截至2024年末，招商蛇口货币资金余额达1003.51亿元，创5年新高；经营活动现金流净额319.64亿元，同比增长1.69%，为其应对行业波动提供了充足弹药。剔除预收账款的资产负债率62.37%、净负债率55.85%、现金短债比为1.59，“三道红线”继续稳居绿档水平。

值得注意的是，招商蛇口已连续5年经营性现金流净额为正，累计超过1400亿元，远超同期净利润总额，凸显“真金白银”的造血能力。

财务稳健性不仅体现在现金储备，更反映在“以销定投、以收定支”的管控机制上。低融资成本与债务期限优化，为其在行业下行期提供了充足的流动性缓冲。

报告期内，招商蛇口新增公开市场融资154.6亿元，票面利率为同期行业最低水平；年末综合资金成本仅为2.99%，较年初降低48BP，保持行业最优水平。

同时，招商蛇口通过经营性物业贷款新政落地92亿元融资，进一步拉长债务期限，短期债务占比从2023年末的32%降至26%，短债压力显著缓解。

在业绩会上，据董事长蒋铁峰介绍，“公司于近期做了一些动态评估，预测2024年的新增地块内部收益率预期或从2023年的18%提升至20%-22%”，这也意味着这些地块未来将成为招商蛇口销售业绩和结转利润的一个重要来源。

此外，在市值管理方面，招商蛇口通过“回购+分红”，持续强化股东回报。

2024年公司修订了《未来三年(2023-2025 年)股东回报规划》，明确 2023-2025 年现金分红占当年归母净利润的比例不少于40%。2024年度，招商蛇口拟现金分红17.50亿元，占归母净利润43.33%，考虑2024年度已实施的现金回购，分红比例达45%。最近10年来（2015-2024年），累计现金分红金额已超过389亿元。

三．多点开花全力打造增长极

在行业新旧模式转换的关键期，招商蛇口通过“开发-运营-服务”的生态协同，培育出多元增长极，将“增量”优做，加快将转型业务打造成为第二增长曲线。

在资产运营领域，招商蛇口的表现尤为突出，2024年通过构建“投、融、建、管、退”的全生命周期发展模式，打通了持有物业的资本化通道。

财报数据显示，2024年招商蛇口资产运营板块全年实现全口径收入74.64亿元，同比增长12%，其中集中商业收入17.7亿元（开业三年以上项目出租率91%）、产业园收入13.49亿元、公寓与酒店收入22.52亿元。

报告期内，公司新入市项目23个，新增经营面积101万平方米，含11个公寓、6个集中商业3个产业园和3个酒店。

在招商蛇口管理的集中商业项目中，开业三年以上成熟商业项目出租率91%，EBITDA回报率6.24%，同比上年提升0.2个百分点。

在REITs领域，继产业园区后，2024年招商蛇口又以深圳蛇口人才公寓项目为底层资产发行保障性租赁住房REITs，募集资金13.64亿元。

截至目前，招商蛇口旗下已有3单REITs上市，管理规模达到137亿元。

通过“开发-运营-REITs退出-再投资”闭环，招商蛇口持有物业的净资产收益率（ROE）从传统模式的6%-8%提升至12%-15%。以深圳人才公寓REITs为例，发行后净资本回报率达5.8%，较持有运营模式提升3.2个百分点。

这种从“开发销售”到“资产管理”的转型，本质上是对房地产金融化属性的重构。当传统开发业务增速放缓，通过REITs等工具实现存量资产证券化，既能盘活沉淀资本，又能形成可持续的收益模式。

物业服务板块方面，招商积余的表现同样十分亮眼，营收及业绩稳步提升。

2024年招商积余实现营收171.72亿元，同比增长9.89%；归母净利润8.4 亿元，同比增长14.2%，首次达成利润增长超过收入增长的突破，迈向了高质量发展的新阶段。

截至2024年末，招商积余在管项目达2296个，管理面积3.65亿平方米。公司在非住领域持续巩固头部服务商地位，通过“标杆项目+战略客户”双擎驱动，打造了差异化市场竞争能力。

在代建领域，招商蛇口新成立的专业公司招商建管年内新增77个代建项目，新增代建管理面积约898万平方米，业务聚焦实现爆发式增长。与此同时，招商蛇口还决定把代建业务并入房地产开发业务，进行更加专业化、品牌化地发展。　

截至目前，招商蛇口已累计承接代建项目超540个，布局城市超27个，累计管理面积超2000万平方米。凭借央企信用背书和“三大工程”政策红利，代建业务未来或成为招商蛇口轻资产扩张新引擎。

展望未来，随着房地产金融属性弱化、民生属性强化，招商蛇口在保障性租赁住房、城市服务等政策鼓励领域的先发优势，将为其赢得新一轮发展窗口期。

而在行业出清进程中，凭借财务安全垫与优质土储，招商蛇口有望进一步整合资源、扩大市场份额。正如其年报中所述：“稳中求进、开拓进取，构筑高质量开发与高品质服务的新格局”——这或将成为招商蛇口在新时代竞争中持续领跑的关键注脚。