文 | 张馨仪

2025年3月21日，青岛市自然资源和规划局发布了海通·桂语兰庭项目的批前公示。该项目规划10栋9-17层小高层住宅，共485户，总建筑面积8.85万平方米，容积率1.769，配建694个停车位，并设有社区商业、邻里坊和托育所等配套设施。作为青岛海誉置业在城阳的又一改善型住宅项目，桂语兰庭堪称青岛楼市政策松绑背景下的典型代表。

自2023年起，青岛楼市迎来政策松绑潮，非限购区域首付比例下调至20%、限售年限缩短、公积金贷款额度提升等政策相继落地，旨在激活刚需和改善需求。城阳区作为非限购区域，凭借主城配套外溢的优势，成为房企布局的热点。海誉置业选择白云山板块，正是看中了“政策红利+成本优势”的双重加持。  

其中，土地成本控制是关键。2022年，桂语兰庭地块以5020元/平方米的楼面价成交，较周边历史峰值降低23%，显著压缩了开发成本。作为海通在城阳的第二个项目，桂语兰庭被视为“桂语系”产品的升级版，旨在延续其前作汇豪兰庭的市场热度。

同时，TOD开发预期更为项目增添了想象空间。白云山板块被纳入青岛北扩战略支点，规划中的地铁10号线与既有1号线交汇，未来有望形成“轨道+社区”的TOD模式。尽管具体规划尚未完全落地，但这一区位优势已吸引多家房企布局，成为城阳衔接主城的关键节点。  

然而，城阳板块的竞争也异常激烈。区域内汇集了多个优质楼盘，房源均价约20000元/平方米，库存压力显著，狭义去化周期达19个月。

总体而言，桂语兰庭面临三重压力。在价格竞争方面，桂语兰庭需在利润与去化速度之间找到平衡点。政策效果方面，尽管政策松绑释放了部分需求，但主城与近郊市场分化加剧。2024年，青岛主城改善盘去化周期为12个月，而近郊刚需盘则高达28个月，政策刺激效果仍需时间检验。TOD预期方面，若地铁10号线建设进度滞后或规划调整，将削弱项目的核心卖点。

海通地产近年来在城阳的布局，显示出其深耕区域市场的战略意图。继汇豪兰庭项目热销后，桂语兰庭被视为其“城阳双子星”战略的重要一环。海通·桂语兰庭项目成败不仅关乎企业战略，更是观察“政策底”与“市场底”能否共振的重要窗口。

在“房住不炒”这一长期且坚定的政策基调下，房地产市场正经历深刻变革。房企过往单纯依靠“政策套利”的发展战略已然难以为继，必须果断转向“产品+运营”的双驱动模式。只有聚焦产品品质提升，深度挖掘运营价值，才能在竞争激烈且分化明显的市场中站稳脚跟，实现可持续发展。