“谁是城市更新的主体？地下车库的资产归谁？顶楼房价定价最高是否合法合规？”3月24日上午，在浙江工业大学离退休处有关浙工新村交付的座谈会上，浙江工业大学（以下简称“浙工大”）退休教职工及子女抛出了他们的疑问。

浙工新村是浙江首个由业主自掏腰包4.7亿原拆原建的城市更新项目，曾在浙江省一场自主更新新闻通气会上作为案例被介绍推广，时任杭州市委书记也去过浙工新村项目现场。

该项目意义重大，杭州城市规划设计院原总工程师汤海孺对界面新闻记者表示，因为全国都还没有整个小区整拆整建的居民自主更新案例，杭州在探索一条由居民自主出资更新的新路，改变了城市更新只能靠政府出资的困境。

浙江工业大学公共管理学院吴伟强教授告诉界面新闻记者，浙工新村自主更新目前做到这一程度已经很不容易。

但现在，这个样本项目可以交房了却陷入僵持。“很多业主不收房，没有人组织研究下一步该怎么办”，一位浙工大退休教职工对界面新闻记者称。

在浙工大退休教职工看来，浙工新村主要的问题是业主主权问题，工作组工作思路、方法及如何依法行政的问题。

浙工新村一位设计师早期曾透露，这种房子按照安居房标准设计到时候肯定要出问题，施工过程中，浙工新村也有各种各样的变更，变更没有与居民充分沟通。

吴伟强告诉界面新闻记者，浙工新村现在主要争议是超出原产权面积的部分价格没谈好。另外，居民还有意见的是设计结果跟图纸不太一样，户型和质量有些许问题。

对于浙工新村目前的争议和问题，汤海孺对界面新闻记者称，主要原因是：自主更新顾名思义是居民自己商议、自己作主、自己出资的项目，而不是政府项目，但由于居民没有建房这方面的专业能力，可能最后变成由政府承担了更多的工作。这个过程可能会存在沟通不够的问题。但据报道，当时成立了自更委，且有业主代表全程监督工程质量等方面的工作的。

由于一直是政府在主推，虽然舆论热议业主自掏腰包4.7亿，但直到现在要交房，才到了业主真正要真金白银掏腰包的时候。

浙工大另一位教职工也证实了这一消息。他称，在交房前，业主们没有投入，甚至连过渡费也是由政府相关部门出资。从拆迁开始，一些业主的心态就是等交房交钱时再说。

界面新闻记者致电站浙工新村所在的朝晖街道、拱墅区住建局，均未得到浙工新村交房进展相关回应。拱墅住建方表示，对此事不予回应。

从城市更新来说，汤海孺、吴伟强认为，杭州远远走在全国前面。

根据吴伟强所述，杭州在1992年就专门委托专家研究杭州的城市发展特色是什么，2007年，杭州定下来发展特色是生活品质之城。在研究城市发展特色中，2004年，第一个城市更新项目背街小巷开始了。

2020年，国务院办公厅印发《关于全面推进城镇老旧小区改造工作的指导意见》，第一次提出“将2000年以前的城市老旧小区纳入改造范围”。而杭州在2019年就启动了老旧小区改造工作，并制定了详细的行动计划，实施了老旧小区改造三年行动计划（2019—2022年），旨在全面完成2000年底前建成的老旧小区改造任务。

杭州这几年做的未来社区建设，是住建部完整社区的升级版。除了住建部要求的都做到了外，杭州还进一步增加了数字化平台赋能管理和服务。“我们有自己成熟的老旧小区改造理论体系、运作机制”，吴伟强称。

就自主更新项目看，杭州也走在了全国前列。

上海虽然有更新协会，但居民自己筹资的自主更新还没有。

比如，上海最大的原拆原建项目彭浦新村老旧小区改造，据界面新闻了解，原拆原建居民签合同的公章是北方集团，北方集团是上海静安区政府下属公司。

上海一位知情人士对界面新闻记者称，彭浦新村是区政府以补贴、奖励等方式把差价就给补贴掉了，等于原拆原建不用补钱。

广州花都区集群街2号是广东第一个业主筹资、自拆自建的危房改造项目，但该案例正式拆迁于2024年3月18日，晚于杭州的浙工新村。同时，花都区集群街2号涉及的业主少，自主更新难度也小一些。

作为全国第一个老旧小区自主更新项目，浙工新村突破了一些政策原有框架。

汤海孺对界面新闻记者表示，目前现有政策只有单栋危房原拆原建的审批通道，整个小区的原拆原建，遇到规划指标改变，现成的审批通道还没有。浙工新村是参考单栋危房原拆原建政策去做的，所以是个案探索。

不过在吴伟强看，自主更新涉及到的规划调整比如容积率改变、用地比例关系调整，但浙工新村更新涉及到的容积率、楼层高度的改变并不大，对周边环境的影响也不大，相邻关系也没有大的冲突，所以，浙工新村整个规划的调整并不难。

 从城市发展的角度看，两位专家对浙工新村这种自主更新模式的探索也有分歧。

吴伟强认为浙工新村自主更新模式是失败的。在他看来，市中心黄金地块最后拆除了，结果却是按照安置房模式来做，新的浙工新村无论容积率、房屋品质、设计都没有很大的提升。

汤海孺却不这么认为。他接触过多位参与浙工新村自主更新项目的领导，看到他们花了很大精力做这件事情。他认为，浙工新村的探索非常有意义，居民自主更新回归了业主是房子主人，业主对房子负责的常识，探索了自己出资、自己行动来改变住宅环境的新路，改变了城市更新只靠政府资金单条腿走路的困境。

不可否认的是，浙工新村自主更新后，房价有一定程度提升。

虽然没交房没房产证，有业主已经把房子挂牌在我爱我家平台，一部分业主心理预期要挂牌5万。在我爱我家平台搜索“浙工新村”显示，在售房源30套。贝壳平台上，还没有相关项目和房源展示，一路之隔的朝晖五区房子挂牌价3.29万/平米。

值得关注的是，浙工新村自主更新大面积推广还有很多问题待解。

吴伟强表示，居民要想自主更新首先要满足三个条件：是否为D级危房，居民能否完全达成一致，政府是否愿意扶持，只有三个条件同时都满足了，才能做自主更新。

杭州一位地产商相关人士去年参加过一场浙工新村自主更新模式的相关论坛，他告诉界面新闻记者，浙工新村自主更新话题成立至少需要六个问题要解决，谁来代表业主群体、谁是建设主体、改造和扩面工程造价怎么来的、过渡期怎么办、配套增加容积率变更导致的片区城市规划改变怎么解决。

在他看来，这些问题的解决没有一件是容易的。第一、第二个问题不明确，后面的事情就很难存在。同时，按照杭州保障房建设标准，一平方的建造成本要2600元以上，浙工新村的工程造价怎么来的。另外，片区城市规划变更要报国务院审批，配套要不要增加、容积率要不要变更都是问题。

另外，这次的自主更新还涉及到扩大面积的问题。

汤海孺认为，因为扩面，业主的不动产权利就发生了改变，而这部分可能会涉及补缴出让金问题，需要有关部门研究。

如果老旧小区要走自主更新的道路，吴伟强认为要通过土地拍卖或者其他商业化运作方式来做，只有这样才能实现三赢局面，即当地居民可以不用掏一分钱，土地可以实现增值，市场化一方也可以获益。

浙江工业大学中国住房和房地产研究院副院长范建双公开表示，因为这个项目突破了很多原有的政策框架，政府需要承担很多的风险，未来要想大规模推广这种模式，要想激发政府的意愿，要在上位法上给予保障。不然的话，很多政府一看这种模式虽然好，但是一旦参与会存在潜在的法律风险，那么最后没有参与的意愿和动力。

从浙江省的角度看，政府考虑过复制浙工新村自主更新项目。

2024年4月，浙江省发布了《关于稳步推进城镇老旧小区自主更新试点工作的指导意见（试行）》，这份指导意见对自主更新相关流程有一些松绑。比如100%同意率上，各种问题都考虑后，达不到100%同意标准的也可以进行拆除。

截止目前，杭州还没有出台相关政策。杭州目前的政策主要是2023年5月发布的《全面推进城市更新的实施意见》，要求针对危旧楼房、老旧小区、既有住宅片区等落实安全隐患消除、功能设施完善、居住品质提升。

吴伟强表示，该实施意见只是个指导意见，没有细则出台，就没办法落地。自主更新如果考虑复制，一定要参考杭州城中村改造，做系统性研究，出指导细则。

可以确定的是，老旧小区自主更新是未来的趋势。

2025年3月9日，住房城乡建设部部长倪虹在十四届全国人大三次会议民生主题记者会上表示，2000年以前建成的城市老旧小区全部都要纳入城市更新的改造范围，因地制宜实施改造，也鼓励地方探索居民自主更新改造老旧住宅。

3月25日，杭州举行《杭州市城市更新专项规划（2024-2035年）》新闻发布会，作为浙江省首个获批的城市更新专项规划，该《规划》为杭州城市更新划定了近远期分阶段目标，即近期至2027年，探索建立常态化体检、系统化谋划、片区化实施、项目化推进、一体化运营的可持续城市更新模式，率先形成一批示范效应显著、可复制、可推广的标志性成果；远期至2035年，健全完善城市更新政策法规与工作机制，打造在全国具有显著影响力的城市更新范例，全面赋能世界一流的社会主义现代化国际大都市建设。

可以说，浙工新村自主更新事关杭州甚至浙江省的面子。浙工新村能否顺利完成交付以及杭州、浙江省对该项目的态度将决定着老旧小区城市更新的复制和推广。