龙湖山海原著最后一个地块改规成功，纯正的昆明第四代住宅项目，已增长至6个半。

3月26日，昆明市自然资源和规划局发布《滇池宜城（西南海）J2011-027-17号Q地块建设项目批前公示》，将拟建11栋住宅建筑及1栋配套建筑，总用地面积约66.42亩。其中，6#楼为第四代住宅。

与其他整体改规项目不同，这次龙湖·山海原著是在最后一个地块上进行调整，却只有1栋楼是第四代住宅，看起来更像是龙湖为适应新的建筑标准，而作出的试水型产品。

从楼栋位置可知，该独苗苗是龙湖·山海原著Q地块的楼王，位于地块中央，且只有20层，每户都有转角大阳台。其余11栋住宅，皆为传统设计，最低楼高29层，最高33层。

公开资料显示，该Q地块于2023年6月通过土地转让的方式，被龙湖从云南仁泽房地产开发有限公司处获得，土地总价约1.8亿元，楼面价约9655元/㎡。

这也是龙湖·山海原著五个地块（A、B、P、Q、R地块）中，最贵的一块，高达18亿元，其余地块约6-9亿元不等。

事实上，昆明首个第四代住宅项目实为义承·丹霞翠屿，位于五华区大观街道。每户都有空中花园，约101-104%的得房率超高，几乎算是零公摊，以上皆为是项目宣传时反复提及的最大亮点，也是鉴别其是否为第四代住宅最客观的评判标准。

同时，义承·丹霞翠屿也是目前昆明一环内，唯一一个第四代住宅项目，毛坯交付，对外吹风价约22000元/㎡起。

然而，该项目虽然早就在去年底亮相，且于半个月前取得了预售许可证，但迟迟未正式开启对外销售，仍处于认筹阶段。

近日，作为邦泰集团在昆明南市区布局的第二子，邦泰·观云朗月过规亮相，售楼部和样板园区也完成正式对外开放，热度和关注度颇有后来居上之势。

该项目隶属于杨家地城改用地，位于二环外的滇池路片区，紧邻南亚风情第壹城商圈，周边各项配套、商业氛围、生活氛围均十分成熟，地段位置优越。

据邦泰·观云朗月对外披露的信息可知，项目最高得房率达130%，户均拥有270°空中花园阳台，奇数层和偶数层的空中花园平台交错布置，且将会是精装交付，装标准很高。目前，项目的对外吹风价约23000元/㎡-25000元/㎡，比一环内的义承·丹霞翠屿略高。

此外，截止目前已对外官宣调规后的第四代住宅项目还有2个，包括保利天珺二期、旭辉广场二期。

今年2月初，保利发展旗下公司以约10.9亿的价格，竞得国贸A2地块项目公司全部股权，将作为保利天珺后续地块开发，即保利天珺二期用地。

国贸A2地块位于关上片区，属于原关上国际会展中心用地。最早在2023年6月，被昆明安居集团以约10.9亿的价格收入囊中，拿地楼面价约7722元/㎡。

项目相关方透露，保利天珺二期将会以第四代住宅的标准进行设计和建设，现尚未有明确信息披露。

3月20日，《星空云著（KCPL2019-3-A4）二期项目<建设工程规划许可证>行政许可变更（含原证注销和新证办理）批前公示》对外发布，容积率由2.6调整为2.5，建筑密度由21.03%调整为22.11%，总建筑面积由164288㎡调整为148636㎡，住宅楼栋数油8栋调整为9栋。

该项目一期已经交付，推广名为旭辉广场铂宸府；项目二期紧挨旭辉商业广场，对外推广名暂未公布，其配建的4#幼儿园已经建成。

从效果图看，同样是户户带空中花园的设计，上下层交错分布，有大露台，完全按照四代住宅标准设计。户型规划调整前，每层3至4户，117-190㎡，现变更为每层2至4户，107-138㎡，三房和四房为主。

值得一提的是，昆明还有两个比较特殊的第四代住宅项目，分别是盘龙北部山水新城和官渡方旺片区的配售型保障性住房项目。从两个项目公布的规划效果图来看，均按四代住宅标准设计。

其中，方旺片区配售房地块编号为KCGD2024-1号，容积率3.1、建筑密度21.01％、绿地率40.48％。

地理位置优越，三面环路，北至金马路，东至镇龙路，南侧为规划代建道路，北侧紧邻金马东段站公交车站，步行约5分钟；距地铁4号线牛街庄地铁站路程约3千米，车程约8分钟，距离东部汽车客运站（地铁站）约4千米，车程约11分钟，前往长水机场也仅需20分钟。

周边生活配套一应俱全，羊方旺农贸市场距离项目用地步行约700米，周边500米范围内零售、餐饮、医药等店铺林立。

按照规划，将建设3栋高层住宅建筑及配套裙房、一层地下室，提供356套保障性住房。户型采用南北通透的板楼设计，提供95㎡、105㎡、120㎡共计3种户型选择，宽敞方正，还有宽3米、高6米的大面积阳台。

这种类“第四代住宅”户型设计的奇偶层错层露台，塑造出空中活动花园，有大赠送面积，实得率达90%以上，全户型段均为三房设计。

北部山水新城片区的配售房项目的地块编号为KCPL2024-1、2号，位于山水新城板块核心区域，紧邻北京路延长线，与地铁2号线龙头街站直线距离1.5千米。

其中，项目1号地块规划建筑面积86182平方米，规划住宅585套；项目2号地块规划建筑面积91125平方米，规划住宅601套。

总项目净用地面积64.16亩，容积率3.1，建筑密度19.32%，绿地率40.91%。计划建设地下室1层，地上11栋高层住宅，层数为14至26层。户型为两梯四户、三梯五或六户，三室两厅，一厨一或二卫，面积94-126㎡，共计1186套。

该项目计划将于2025年12月完成主体结构封顶，2026年8月完成竣工验收并交付使用。

今年两会给“好房子”立标准，去年昆明提倡建设第四代住宅，提升住宅品质。 

如今，昆明第四代住宅正扎堆亮相，还有不少代建项目在尝试改规，改建第四代住宅产品。

四代住宅属于典型的改善产品，户型大多以四房起步，将客厅、餐厅、厨房、阳台、花园融为一体，营造出宽敞的空间感，环绕露台以及开放式复合客厅的场景贯通，空中露台环绕在客厅外围，且还有覆土绿植的空中露台，能显著增强室内的场景体验感，高低错落的植物为视野增添了丰富的层次感。

从目前已知的消息，除配售房项目四代住宅，商品房四代住宅价格都不低，均在20000元/㎡以上。因都未曾正式开售，最终价格如何，尚需市场和时间来作答。

可以肯定的是，随着越来越多尚未开建的项目申请调规，未来昆明的第四代住宅产品将会是市场供应主流。

另一方面，去年下半年入市的邦泰·璟和、万科·桂语东方、万科·都会半岛3个超高得房率项目，在第四代住宅扎堆入市交易前，属实是当下市场中最能打的产品。