2024年中国房地产行业在深度调整中持续探底。数据显示，2024年TOP100房企全年销售总额同比下滑约31%，TOP10房企平均销售额同比降幅超20%，全行业呈现“量价齐跌”态势。

3月31日，中国海外发展（以下简称“中海地产”）发布2024年度业绩报告，其以权益销售额行业第一、财务指标全绿档、新增购地金额行业第一等亮眼表现，在行业下行期逆势而上，交出了一份含金量极高的全年成绩单。

具体来看，2024年中海地产实现收入 1851.5 亿元，税前溢利为 264.1 亿元，归属于核心股东的溢利157.2 亿元；销售额3106.91亿元，权益销售金额行业排名第一，逆势增长，成为去年行业TOP10房企中唯一实现年度销售正增长的公司。

期末，董事局宣布派发末期股息每股港币 30 仙，连同中期股息每股港币 30 仙，全年合计派发股息每股港币 60 仙，派息率 38.2%，持续为股东创造稳健回报。 

1.销售强势领先，新增购地金额行业第一

2024年，中海地产凭借对高能级城市的精准布局，在一线城市成功实现了“结构性增长”。

财报数据显示，2024年中海地产在北上广深及香港五城合计贡献销售额1640亿元，占总销售额的61%。

其中，上海以704.5亿元刷新全国房企单城销售纪录，北京、深圳则分别以439亿元和267亿元登顶当地销冠，广州则以超200亿元跻身市场前三名。

这种“压强效应”的背后，是中海地产对城市分化的清醒认知——当三四线城市库存周期超过30个月时，一线城市核心地块的抗跌属性与高净值人群的改善需求，成为其业绩的“压舱石”。

而支撑这一战略的，是中海地产在土地市场的果断布局。

2024年，其在12个城市新增土地储备22宗，总购地金额806亿元，新增权益投资额696亿元，新增购地金额行业第一，四个一线城市权益投资额占73.5%。

其中，仅12月单月，中海拿地6宗，包括位于北京丰台万泉寺地块和深圳南山粤海街道的两宗“百亿地块”，不仅锁定了核心地段稀缺资源，更通过高单价项目优化货值结构。 

财报数据显示，2024年中海地产的平均销售单价为27048.36元/平方米，同比增长16.62%。这种“只拿核心地段”的纪律性，既保障了去化效率（一线城市库存周期仅十几个月），也为未来3-5年利润释放埋下伏笔。

进入2025年以后，中海地产依旧延续积极投资的态势，接连竞得北京三宗地块，以及深圳、郑州、沈阳、厦门等地块，累计投资额已超过207亿元。

据中海地产行政总裁张智超在业绩会上介绍，中海今年的投资将保持稳中有进的态势，继续保持行业领先的投资强度，投资策略还是强聚焦一线和部分强二线城市，同时积极关注机会型城市，具体会根据不同城市、不同板块、不同项目进行研判。在项目选择上更聚焦于项目的确定性，包括现金流、现金利润情况。

2. 产品主义突围，“玖序系”重构豪宅市场格局

如果说土地储备是中海穿越周期的“硬件”，那么产品力的系统性升级则为其构建了“软性”护城河。

2024年，中海地产推出的“玖序系”高端产品线，以现象级表现重构了豪宅市场逻辑。

去年3月，位于上海建国东路的中海·顺昌玖里项目入市，推出512套大平层，套均总价约4000万元。项目首开即售罄，收金196.5亿元，打破全国商品房单次开盘销售金额纪录，荣登“中国盘王”。上海建国东路项目全年销售超387亿元。 

6月底，上海、深圳、北京的三个玖序系项目同步入市，两日吸金228亿元。

其中，上海领邸玖序项目五开五罄，全年热销282亿元，平均每23秒售出一套千万级豪宅；深圳深湾玖序项目首开吸金超100亿元，定价突破片区天花板；北京京华玖序项目开盘48小时即登顶销冠，全年销售额75.6亿元。

玖序系的成功，源于中海地产对高净值人群需求的精准捕捉，即通过“高级的松弛感”设计理念，将豪宅从硬件堆砌升级为“圈层身份符号”，并借助高效运营实现量价齐升。

更值得关注的是，中海地产的产品创新与国家政策形成了深度共振。

2024年，“建设好房子”被写入政府工作报告，当政策文件强调“从住有所居到住有优居”时，中海地产的Living OS体系已悄然落地。

基于住建部3万户调研及自身3万条客户反馈，中海地产打造出以“高性能+好服务”为核心理念的好房子综合解决方案。其推出的Living OS体系整合智能家居、适老化设计等功能，并在中国建筑科技展上获得国务院总理李强、住建部部长倪虹的高度评价。

这种从“政策响应者”到“标准制定者”的转变，不仅契合行业转型方向，更使其在适老化、儿童友好等新兴需求领域抢占先机。

正如中海地产董事长颜建国在业绩会上所言：“好房子”的建设，不仅仅是住房品质的显著提升，更是房地产行业的一次重大变革，对房企的空间与服务理解能力、客户需求洞察力、上下游部件部品的系统集成能力、数字技术与人工智能链接能力等提出了前未所有的要求。

3. 财务自律，打造坚实“抗周期护盾”

在行业流动性危机频发的背景下，中海地产的财务自律成为其最坚实的“抗周期护盾”。

财报显示，2024年，中海地产的净借贷比率降至29.2%，连续20年保持行业最低区间；现金短债比达3.5倍，持有现金1241.7亿元，同比增长17.55%；平均融资成本3.1%，为行业最低，继续保持在“绿档”。

这种极致稳健的财务结构，使中海地产在去年6月成为唯一获得惠誉A-、标普A-双A国际信用评级的中国房企。 

此次评级上调，也体现了国际评级机构对中海地产资金管道畅通、业务基本面稳健，同时在行业下行期持续投资能力等的充分肯定。 

财务韧性的另一面，是经营性现金流的强劲表现。

2024年，中海地产全年经营现金净流入464.5亿元，创历史新高，这不仅保障了全年10.8万套房屋的100%交付，更支撑其新增土储投资806亿元，实现逆势扩表。

值得注意的是，在同行因缩减投资而改善现金流时，中海却实现了“销售增长”与“投资扩张”的并行，这种看似矛盾的成就，源于其“聚焦高能城市、锁定高端客群”的战略定力。

4.商业入市提速，加快发展第二增长曲线

在住宅开发主业高歌猛进的同时，中海地产商业板块的悄然崛起正在重塑企业的价值模型。

据中海地产方面介绍，自2020年以来，中海商业的收入实现了近13%的增长，实现了持续的韧性的发展。

2024年，中海地产共有9个商业项目入市，与2023年的12个、2022年的15个形成连续三年的加速曲线，标志着持有物业进入集中兑现期。

其中，上海中海中心写字楼以98%的出租率问鼎租赁市场成交冠军，其每平方米12.8元的日租金较区域均价高出25%，印证了中海在商办领域的定价话语权；真如环宇城MAX项目更以“文商旅融合”的创新模式，在大众点评购物中心登山TOP2席位，开业首年客流突破2000万人次。

据悉， 2025年中海地产还将有8个商业项目入市，其中有6个项目位于一线城市，这批项目入市后，中海地产的一线城市收入占比将继续提升。

“2025年中海商业的目标是实现双位数的收入增长”，中海地产副总裁兼商业地产主席王林林在业绩会上表示。 

从数据来看，步入2025年以后，中海地产的商业步伐也在不断提速。

今年一季度，中海环宇系购物中心的销售较去年同期增长超过20%，客流有9%增长， 中海系写字楼一季度已经实现了18万平方米的新签约和续租。酒店和长租业务也是利用春节假期窗口期实现了不错的经营成效。这几大业务也为中海地产今年的商业收入奠定基础。

整体来看，中海地产交出的2024年成绩单，印证了其“战略定力大于市场波动”这一底层逻辑。在一线城市的结构性聚焦、产品力的系统性升级、财务的极致自律中，中海展现出不同于传统房企的“工科生”思维，即以标准化、精细化和可持续性对抗周期。

当房地产行业从高杠杆规模竞赛转向低杠杆价值创造的过程中，中海地产的实践或许昭示着房地产行业下半场的生存法则，即唯有敬畏市场规律、坚守长期主义，才能穿越迷雾，成为风暴中的掌舵者。