2024年的中国房地产行业在“房住不炒”基调下加速出清与重构。国家统计局数据显示，全国商品房销售面积与金额同比分别下降12.9%和17.1%，住宅投资额下滑10.5%，行业整体呈现“量价齐跌”态势。

然而，市场分化愈发显著，一线城市凭借经济韧性、人口流入和稀缺土地资源，成交量逆势增长5%，而三四线城市则面临库存高企、需求疲软的压力。在此背景下，头部房企纷纷收缩战线、聚焦核心城市，行业集中度进一步提升。

3月31日，越秀地产发布2024年业绩报告，财报显示，越秀地产全年营收864亿元，同比增长7.7%，跑赢大市；核心净利润15.9亿元，在行业利润普遍腰斩的背景下，这一成绩仍显露出抗压能力。

尽管周期有所波动，但越秀地产的销售表现十分强劲。2024年，越秀地产录得合同销售额为1145.4亿元，在克而瑞行业排名中稳居第8位，首次进入行业TOP10的行列。

当多数房企在收缩中挣扎时，越秀地产凭借核心城市的精准卡位、产品力的革新与财务安全边际的构筑，已然悄悄完成了从“小而美”的地方企业到全国性头部房企的华丽转身。

高能级城市“粮仓”夯实增长底盘

房地产行业的剧变，本质是城市价值的分化。

当三四线城市陷入去化泥潭时，越秀地产早在五年前便锚定了“聚焦一线、深耕核心”的战略，这种前瞻性的布局也让其在2024年迎来收获期。

2024年越秀地产全年合同销售额的1145.4亿元中，在一二线城市的合同销售额占比高达99.3%，一线城市贡献近600亿元，销售业绩贡献超过50%。

其中，大本营广州仍为业绩压舱石，以433.7亿元销售额持续领跑；北京以87.3亿元销售额首次进入前十阵营、位列第九，上海实现66亿元销售额，而“新一线城市”杭州凭借221亿元销售额成功晋级前五，成都也实现68亿元销售额。

正是这种“重仓高能级城市”的选择，使越秀地产在去年行业整体业绩下滑的背景下，仍能以7.7%的营收增长跑赢大势。

土地储备的精准布局更是进一步强化了这一优势。

截至2024年末，越秀地产总土地储备约1971万平方米，其中一线城市占比42.9%，二线城市占比52.7%，合计达95.6%。2024年新增的271万平方米土储中，北京、上海、广州合计占比超70%，且全部位于城市核心地段。

在31日举办的业绩沟通会上，董事长林昭远将越秀地产2025年的销售目标定为1205亿元。他表示，越秀地产将实现有质量的销售，加快库存去化和现金回流；投资刻度将更加精准，坚持“稳健投资”、“以销定投”，聚焦核心城市、核心区域持续增储。

穿越周期的“安全垫”逻辑

越秀地产定下1205亿销售目标的底气不仅来自政策端“止跌回稳”的预期，更源于其手握的500亿元现金储备和仅22%的短债占比，这意味着即便市场持续承压，公司仍保有逆周期抄底的资本。

财报数据显示，2024年，越秀地产实现经营性现金流净流入217.3亿元，同比提升12%，连续五年保持净流入。截至报告期末，越秀地产在手现金储备超500亿元规模，较年初上升8.6%，持续增厚公司穿越周期的厚实安全垫。

这一成绩的取得，既得益于高周转策略的严格执行，如北京和樾双盘从拿地到开盘仅用了4个月时间，也得益于商业资产证券化的灵活运作——通过出售广州环贸中心办公空间及停车场等物业回笼资金，进一步优化现金流结构。

同时，越秀地产也在持续优化债务结构、资本结构，让公司更健康、更安全。

截至2024年末，越秀地产的有息负债压降至1038.9亿元，其中短债占比仅为22%；融资成本优势显著，境内发行的公司债加权平均融资成本仅为2.61%，而全年的公司加权融资成本降至3.49%、处于行业低位。

这种低成本融资能力，与其“三道红线”全绿档（剔除预收款后的资产负债率67.4%、净负债率58.6%）和惠誉投资级评级的信用背书密切相关。

充足的现金储备和优化的债务结构，为越秀地产提供了穿越周期的厚实“安全垫”。即便在行业最艰难的2024年，公司仍能在一线城市新增土地储备194万平方米，且地块利润率普遍高于行业平均水平。

这种“逆周期投资”的能力，正是其财务韧性的直接体现。

今年3月，瑞银在评级报告中指出，越秀地产的核心竞争力在于“优质土储+高效运营+财务安全”的模式，其认为越秀地产的土地储备质量较高且较新，公司积极进行土地收购，且活跃于核心城市。基于这些因素，瑞银预计越秀地产今明两年的毛利率将分别增加0.3个百分点，同时上调了其未来两年的盈利预测区间，介于5%至20%之间，因此上调至“买入”评级。

在房地产行业风险加速出清的当下，财务安全已成为房企生存的底线，越秀地产之所以能在逆势中稳步向前，与其“现金为王、稳健至上”的财务策略密不可分。

从“卖房子”到“造生活”的产品力革命

在行业从“规模至上”转向“品质为王”的转型期，越秀地产以“好房子”理念重构产品竞争力。

“当前行业正在经历重大转型，从‘快字当头’转为‘好字优先’，加快构建新发展模式”，林昭远在业绩发布会上表示。

2024年，越秀地产发布“4×4好产品理念”，涵盖品质、温度、智慧、成长四大维度共16条标准，并推出“4+X”产品系，覆盖高端改善、城市核心等多元业态。

这一战略的落地，直接体现在多个标杆项目的市场表现上，上海苏河和樾府“四开四罄”斩获69亿元销售额，北京香山樾以60.17亿元登顶海淀销冠，广州琶洲南TOD以86.01亿元蝉联全市销冠，成都天悦云萃则以30亿元销售额成为区域黑马。

产品力的底层逻辑是向制造业学习精益管理。林昭远提出，要用“工业化思维造房子”，通过标准化设计、供应链协同、工艺创新三大路径降本增效。

越秀地产通过成本精准适配、物料集中采购和生产效率提升，消除无效成本，确保每一项支出都能产生最大的经济效益，在项目开发过程中实现了成本的优化和控制，提升了项目的整体盈利能力。

据了解，越秀地产近期在总部成立生产管理中心，将产品、客研、运营、成本、招采等部门整合，提高大生产体系的敏捷能力。

而更深层次的变革在于对客户洞察体系的升级。

越秀地产将客研前置至土地获取阶段，通过大数据分析精准定位需求。北京和樾望云项目针对科技新贵群体，集成智慧社区与共享办公空间；成都天悦云萃以“公园+住宅”模式吸引年轻家庭；上海苏河和樾府则通过稀缺滨水景观锁定高净值客群。

这种从土地到生活方式的全链条设计，使产品不仅满足居住功能，更成为价值符号，通过“精准投拓+极致产品+精益管理”的高效打法，越秀地产如今已经在一线城市沉淀良好口碑。

以北京市场为例，2023年越秀地产摘得北京香山樾地块，仅用一年实现60.17亿元销售额，位列2024年北京商品住宅销售榜第二、海淀区第一；2024年11月，越秀地产获取和樾望云、和樾玉鸣地块，四个月后在今年的3月21日，双盘同开，首日开盘销售152亿元，去化率超9成，创北京同期市场新高，在楼市掀起一波热潮。

展望2025年，随着1205亿元销售目标的推进与“以销定投”策略的深化，越秀地产或将成为行业存量竞争时代强者恒强的典型样本。