文 | 张馨仪

青岛的城市更新浪潮正迎来一位重量级选手。2024年12月10日，中国能源建设集团旗下中能建（青岛）城市建设发展有限公司以2.3亿元成功竞得李沧区东南渠LC0802-101-1地块，楼面价7500元/㎡，标志着这家央企正式进军青岛房地产市场。这一动作不仅是在青岛“城市更新三年行动”政策加持下的战略布局，同时也折射出当前楼市调整期房企如何通过差异化产品策略抢占市场。  

如今时隔四个月，2025年4月15日，青岛市自然资源和规划局发布该地块的建设工程设计方案批前公示，项目拟建 5栋13-17层小高层住宅（2栋13F+3栋17F）及 2栋2-3层配套用房，容积率2.0，绿地率≥35%，与周边安置房形成鲜明对比，为区域城市更新和居住品质注入新的活力。

中能建首进青岛，为何选中李沧东南渠？

这块位于重庆中路以东、湘潭路以南的地块，曾因市场调整临时中止出让，最终由中国能建底价摘得。据悉，该地块属于李沧区重点推进的十梅庵-东南渠片区改造范围，中国能建的介入将参与实施“大片区更新”计划，助力打造“青岛生态创享新城”。

从区位价值来看，该地块的交通、教育、生态资源均具备潜力。地铁1号线遵义路站仅600米，未来还规划有公交首末站；周边青岛四十九中、遵义路小学正扩建，并规划15班幼儿园；南侧沿河分布公园绿地，契合“生态创享新城”的定位。更重要的是，7500元/㎡的楼面价相比周边安置房评估价（11170元/㎡）仍有利润空间，为后续开发提供了成本优势。  

小高层+生态，破解同质化困局

青岛主城区近年新房市场以高层刚需盘为主，同质化竞争激烈。而中能建项目规划5栋13-17层小高层，容积率仅2.0，绿地率35%，与周边已清盘的印象滟（高层为主）形成鲜明对比。这种产品设计瞄准的是主城外溢的改善客群，他们更看重居住舒适度而非单纯的价格优势。  

此外，中国能建将十梅庵片区定位为“生态创享新城”，项目规划显示将充分利用南侧沿河绿地打造生态景观带，并采用绿色建筑标准。这种“生态标签”不仅能提升产品溢价能力，还能与南侧16万㎡的安置房（19栋12-17层住宅）形成差异化竞争。  

在楼市调整期，这种“稳中求进”的策略或许正是破局之道。  

市场机会与潜在挑战  

目前，东南渠板块已无在售新房，周边的印象滟已基本售罄。中能建项目若定价合理（预计1.4-1.6万/㎡，介于南侧两栋安置房1.1万/㎡和印象滟1.6-1.8万/㎡之间），性价比优势将十分突出。加之青岛“城市更新三年行动”的政策支持，十梅庵整体改造的推进，区域价值有望稳步提升。  

然而，挑战同样存在。南侧安置房体量较大，未来可能分流部分刚需客群；片区配套的成熟仍需时间，开发周期较长。对此，中能建需加快开发节奏，利用央企资金优势抢占市场窗口期，同时与政府协作优先落地关键配套，以增强购房者信心。  

如今，青岛的城市更新已进入“央企主导”的新阶段。中能建能否凭借这套“小高层+生态”组合拳，在东南渠打造出一个品质标杆，甚至推动十梅庵板块的价值重塑？答案或许就在不久的将来。而对于购房者而言，这样的项目是否值得期待，可能取决于一个关键问题：生态宜居的承诺，能否真正兑现？