随着一纸公告，宣告同程旅行（00780.HK）与万达酒店发展（00169.HK）就收购其全资子公司万达酒店管理（香港）有限公司（下称万达酒店管理公司）100%股权事宜达成协议。

1983年，中国第一家五星级酒店——广州白天鹅宾馆的开业，掀开了中国高端酒店发展史的序章。40多年来，中国高端酒店市场在多轮周期性波动中不断发展，部分品牌更是在一众外资品牌的竞争下依然屹立不倒。如果只看民营资本撑起来的“民族品牌”，那么万达旗下的“华文化”品牌当有一席之地。

时至今日，囊括万达瑞华、万达文华等高奢酒店品牌的万达酒管，依然是国内高端酒店市场中的稀缺资源。

轻中取轻 高端酒店市场的“国货之光”

4月17日，同程旅行（00780.HK）发布公告称，已与万达酒店发展（00169.HK）就收购其全资子公司万达酒店管理（香港）有限公司（下称万达酒店管理公司）100%股权事宜达成协议，交易对价约为人民币24.9亿元，估值倍数相当于其2023年度经调整EBITDA的9.5倍。

从交易标的属性来看，可谓是“轻中取轻”。一方面，作为万达酒店发展旗下的轻资产板块，万达酒管本身定位于专注中高端及豪华酒店品牌的轻资产酒店管理公司，另一方面，从万达酒店发展2024年年报来看，公司主营业务主要分为酒店业务和物业业务，相比物业业务涉及的投资物业租赁，以及在海外买卖租赁物业，由万达酒管所包含的酒店营运及管理服务、酒店设计及建设管理服务，不仅“轻”了不少，也是当之无愧的现金奶牛。

公开数据显示，万达酒管2024年全年收入8.9亿港元，同比持平。其中酒店管理服务略有增长3.9%至约5.7亿港元。2024年，万达酒管的减值亏损、税项、折旧与摊销调整后经营利润(Adjusted EBTDA)约为2.36亿港元。

从1996年进军酒店市场至今，万达酒管可谓是浓缩了万达集团在酒店市场近30年深耕的精华。在这个周期内，万达不仅在人们心中重新定义了“1个小目标”≈1亿元的计量单位，更是用数以百亿计的资金，在酒店设计与建造、品牌资产、专业人才、行业认知等方面积累了差异化优势，并形成了强大的品牌势能。

目前，万达酒管形成了包括万达瑞华、万达文华、万达嘉华、万达锦华、万达颐华、万达安柏在内的全服务酒店品牌矩阵，以及包括万达美华、万达悦华、万达安悦在内的有限服务品牌矩阵。两大品牌矩阵可以满足全年龄段的多元化消费需求。对四五线城市的小镇青年而言，万达旗下的酒店可能是在宴请贵宾，举办婚礼、升学宴等人生大事时的本地酒店天花板。

根据万达酒店发展披露的数据显示，截至2024年底，万悦会会员总量达到1700万，付费会员数突破50万。这部分无形但高价值的用户资产，也将随着此次交易的达成，一并易主。

在目之所及的未来，中国房地产“黄金20年”的房价与地价齐飞，国内地产巨头频频登顶福布斯富豪榜的景象很难重现。因此，或许也很难再有第二个地产巨头，不惜动用百亿资金从0到1孵化一个高端酒店的国产品牌。当万达酒管一步一个脚印沿着轻资产的既定路径稳步发展，高端酒店市场上稀缺的“国货之光”不应该是昙花一现，理应在各方的支持下，走向更加广阔的市场。

存量时代 万达酒管“一体化服务”价值凸显

随着地产行业的增速放缓，国内酒店市场的投资从过去的大规模新建，转向存量改造。根据仲量联行发布的《中国内地酒店市场2024年回顾与2025年展望》显示，中国内地酒店客房新增供给量及增速在2019年达到峰值后，近年来，呈现明显的放缓趋势。根据仲量联行的趋势预判，存量时代下，酒店投资主题围绕资产重塑。

厚海与浩华联合发布的《2024年中国酒店业投资与资产管理白皮书》也提到，酒店开发逐步进入存量时代，尤其是在一线城市，2023年签约中翻新改造和适应性再利用的酒店项目合计占比高达35%。相比于新建酒店，存量物业提升回报周期更短，增量投资回报更显著。

众所周知，万达集团起家就是靠旧房改造，并在全国首创城市旧区改造的发展模式。而酒店市场的存量改造，对于有着地产基因的万达酒管来说更是驾轻就熟。据悉，万达酒店设计研究院针对存量市场，专门研制了一套存量改造制度体系，尤其是致力于研究那些先天不足的存量物业，使其能够用最少的钱、最小的精力、最短的工期去改造，同时又达到万达酒店的品牌标准和品质。

作为在酒店市场深耕数十年的“行业老炮”，万达酒管团队深知酒店开发过程中的痛点和堵点。当设计、施工、采购等环节出现的相互推诿，甚至从中渔利等情况，不仅会拖累酒店开业进度，也会拉长业主的投资回报周期。2017年，万达将万达酒店设计研究院、酒店建设公司与酒店管理公司正式合并，整合产品定位、规划设计、工程管理、成本控制、安全监督、运营管理各方资源，形成一体化模式。

 

“一体化”模式被视为万达酒管转型轻资产的关键一步。通过万达的一体化服务，酒店的整体投资甚至可降低20%左右的投资成本。万达酒店设计研究院副院长王志勇曾用一个改造项目举例：“原来水晶灯采购定标价是1160万，只是调整了5个灯的设计，就减少了500万元的支出。”

除了降本，万达酒管也实现了酒店翻牌后的多维度提效。例如，上海打浦桥万达悦华酒店于2020年4月5日启动翻牌，不停业翻牌工作共历时84天。翻牌开业后首月出租率达到98%、RevPAR达到309元(疫情前平均RevPAR为165元)，酒店于开业后72小时即满房，翻牌后首月累计满房共23次；翻牌后3个月， RevPAR提升到350元，平均GOP率达到69% 。

在万达品牌力的加持下，与生俱来的业主思维，以及一体化的酒店开发模式，让万达在市场下行周期内，依然保持强劲的市场开拓能力。根据万达酒店发展2024年年报数据，在租赁与经营、管理、特许经营三大运营模式加持下，截至2024年12月31日，万达酒管在营酒店共计204家，客房总量超过40200间，同比分别增长约30%和19%。另有376家酒店已签约待开业。

在持续提升国内市场占有率的同时，万达酒管还通过轻资产出海，持续提升华文化酒店品牌的国际影响力。继伊斯坦布尔万达文华酒店之后，2024年，万达酒店在海外管理的轻资产豪华酒店“万象拉萨翁万达文华酒店”、高端酒店“曼谷宜喜兰万达锦华公寓酒店”相继开业。这些海外“万达系”酒店的开业，不仅彰显着民族品牌的文化自信，也让万达酒管品牌以更加轻盈的姿态，继续闪耀在国际舞台。

对于即将易主的万达酒管而言，旧时代即将过去，新时代即将到来。我们大胆预测，万达的品牌和高奢的调性不会改变，而全面拥抱大众旅游市场的万达酒管不仅是属于精英的，也是属于人民的。